En este sentido, el organismo detalla que, en 2021, un 48,9% de los hogares españoles residían en viviendas de alquiler que se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social, el porcentaje más elevado de la UE. Mientras, un 40,9% dedicaba más del 40% de su renta disponible a la vivienda, frente al 21,2% en el promedio europeo, con especial incidencia en las familias con menor renta.
El mercado del alquiler de vivienda residencial en España ha experimentado un crecimiento muy significativo durante la última década: 800.000 hogares y 2 millones de personas más entre 2011 y 2021.
“Esto ha supuesto un incremento de 4,2 puntos porcentuales en el porcentaje de hogares españoles cuya residencia habitual no es una vivienda en propiedad, que se situó en el 24,2% en 2021”, apunta. No obstante, esta ratio se encuentra aún por debajo de la observada en el promedio de la UE-27 (un 30,1%) y el área del euro (un 34,2%).
El Banco de España asegura que este crecimiento del mercado del alquiler se explica, en buena medida, por el dinamismo de la demanda de los jóvenes en las áreas urbanas. “Los nuevos hogares con personas de referencia jóvenes empleados, pero con ingresos relativos reducidos, son el colectivo en el que se ha experimentado un mayor incremento de la demanda de vivienda en alquiler. En particular, en el caso de los hogares cuya persona de referencia se encuentra entre los 30 y los 44 años, el porcentaje de los que no residen en una vivienda en propiedad se ha elevado desde el 27,2% en 2011 hasta el 42% en 2021. Esta tendencia habría tenido una mayor relevancia dentro de las principales áreas urbanas, donde se concentra la actividad económica y el crecimiento poblacional”, indica.
La institución señala que el “insuficiente crecimiento” de la oferta para absorber el fuerte incremento de la demanda explicaría el elevado dinamismo de los precios del alquiler desde 2014.
Las estadísticas oficiales disponibles muestran un crecimiento de las rentas medianas del alquiler por metro cuadrado del 20% en términos acumulados entre 2015 y 2021 (del 12% en términos reales). “Estos incrementos reflejarían, sobre todo, los mayores precios marginales de las nuevas viviendas que entran en el mercado y las renovaciones de contratos, frente a tasas más moderadas en las actualizaciones de los contratos vigentes, que evolucionan en línea con el IPC de alquileres hasta 2021”, añade.
LEY DE VIVIENDA
El Banco de España hace hincapié en que esta subida de precios se ha producido en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial, como el alquiler turístico. Así, aunque el organismo celebra que la futura Ley de Derecho a la Vivienda pone un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler, también advierte de los “efectos indeseados a medio plazo” por algunas de las medidas que incluye dicha ley, como el control de rentas.
“La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario”, advierte el Banco de España.
“En el caso español, el análisis disponible sobre la experiencia reciente de Cataluña apuntaría a reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, si bien la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración”, añade.
