Alquiler con opción a compra: ¿a quién interesa?

Alquilar una vivienda con opción a compra puede ser la solución para aquellos que quieren tener una vivienda en propiedad pero en estos momentos no pueden acceder a una hipoteca y también una alternativa para jóvenes que desean emanciparse inmediatamente pero no renuncian a comprar a medio plazo.

Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, explica que este tipo de contrato “funcionó muy bien justo después de la crisis por el gran stock de viviendas que había disponible en el mercado, especialmente en manos de los bancos, y que ahora parece volver a funcionar” debido “la todavía reticencia de las entidades bancarias para abrir por completo el grifo de la financiación y los altos precios del mercado inmobiliario, en niveles próximos a los que se dieron justo antes de la crisis.

Dicha fórmula permite a los inquilinos habitar una vivienda en régimen de arrendamiento durante el periodo de tiempo que se haya estipulado en el contrato (lo normal es que tenga una duración de entre dos y cinco años). Una vez finalizado ese periodo de tiempo, el inquilino tiene derecho a adquirir en propiedad la vivienda por el precio que se haya acordado al que se descontará, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.

El representante de Alfa Inmobiliaria considera que el alquiler con opción a compra beneficia tanto a arrendatarios (inquilinos) como a arrendadores (propietarios) y es una opción a estudiar para quienes quieren comprar pero no tienen para dar la entrada.

Pros y contras para el inquilino–comprador

“Al inquilino y futuro comprador este contrato le permite ahorrar y ganar tiempo para comprar una vivienda de la que, mediante el alquiler, ya está pagando mensualidades”, señala Duque. Además, con dicho contrato “se evita que esa vivienda se revalorice si el mercado se mueve al alza, dispone de tiempo para familiarizarse con ella y consigue la exclusividad de comprarla cuando el contrato de alquiler de pie al de compra”.

También hay ventajas fiscales en el alquiler con opción a compra, ya que el inquilino y futuro comprador tiene derecho a beneficiarse de las ayudas al alquiler mientras alquila la vivienda (siempre y cuando cumpla los requisitos para ello). “Y a la hora de escriturar tiene la ventaja de pagar menos de lo que habría tenido que pagar al principio, cuando empezó con el alquiler con el que se ha ido restando mensualidades”. “Algo que repercute positivamente en los intereses que tendrá que abonar al banco en caso de recurrir a una hipoteca para hacer frente a la compra”, informa este experto.

La cuestión menos ventajosa para el futuro comprador es que las mensualidades que paga mientras es inquilino son normalmente más altas que las que estaría abonando por un contrato de alquiler simple, advierte el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. “También es posible que las mensualidades estén en línea con el mercado, pero sin embargo tenga que desembolsar al inicio una cantidad mayor de la que suelen ser las fianzas de los contratos de alquiler estándar. ¿Por qué? Porque de esa forma el propietario también se protege en el caso de que su vivienda se revalorice y pese a ello no pueda subir el precio porque ya está pactado”.

¿Y para el casero-vendedor?

Esa protección no es la única ventaja que para casero-vendedor tiene este tipo de contrato. Y es que con el alquiler con opción a compra el propietario original de la vivienda se garantiza a corto plazo tenerla alquilada, y a largo plazo vendida. Además, en el caso de que el inquilino se echase para atrás en la compra, el propietario no tendría que devolver ni las mensualidades ni la cantidad inicial recibidas, y por supuesto podría poner su vivienda de nuevo a la venta o en alquiler.

Asimismo, durante el tiempo que dura el alquiler, el propietario se asegura que los pagos de esa renta se harán con puntualidad. De lo contrario el inquilino perdería los derechos a poder adquirir la vivienda en los términos fijados inicialmente.

Además, el propietarios puede subir el precio del alquiler en relación al IPC, y hasta el momento de vender su casa deducirse los gastos derivados de su conservación, de sus suministros y de sus seguros de hogar y gastos de comunidad.

“A nivel impositivo, el arrendatario tampoco pierde”, recuerda Duque, que recuerda que “mientras alquile tendrá que declarar las rentas que reciba de su inquilino. Rentas que harán que el valor final de la vivienda, cuando se escriture la operación de compra-venta, sea inferior, y con él también sea más bajo el pago que tuviera que hacer por una, si la hubiera, plusvalía (el impuesto que grava el aumento de valor de un inmueble desde que una persona la compra hasta que la vende)”.

Ante este escenario, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria concluye que “el contrato de alquiler con opción a compra tiene ventajas para todas las partes; de ahí que sea una opción a tener en cuenta sobre todo en los grandes núcleos urbanos donde los precios del mercado inmobiliario se lo ponen más difícil a muchos potenciales compradores”.

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