El estudio sitúa el principal efecto en el mercado inmobiliario, donde la conversión de viviendas al alquiler de corta duración reduce la oferta disponible para residencia habitual y presiona al alza los precios.
En los últimos años, el crecimiento de estos alojamientos ha trasladado parte de la actividad turística al corazón de zonas residenciales, alterando tanto el equilibrio del mercado como la estructura comercial de numerosos distritos urbanos.
Fedea concluye que el alquiler turístico reduce la oferta residencial y eleva los precios, afectando sobre todo a los inquilinos
Impacto directo en el mercado de la vivienda
El informe señala que la expansión de los alquileres de corta duración reduce la oferta destinada al arrendamiento tradicional y capitaliza en el precio de los inmuebles las rentas turísticas esperadas. Este proceso se traduce en subidas tanto de los precios de compraventa como de los alquileres.
Según la evidencia recopilada, los principales perjudicados son los inquilinos, mientras que los propietarios y los anfitriones profesionales concentran buena parte de los beneficios económicos derivados del nuevo modelo.
| Efecto en vivienda | Impacto identificado |
|---|---|
| Oferta residencial | Disminuye |
| Precio de compra | Aumenta |
| Precio del alquiler | Aumenta |
| Beneficiarios principales | Propietarios y anfitriones profesionales |
| Perjudicados principales | Inquilinos |
Los propietarios capturan el valor añadido del alquiler turístico, mientras que los inquilinos asumen el encarecimiento de precios
Redistribución del gasto y dinamismo económico
En paralelo, el documento destaca que los pisos turísticos redistribuyen el gasto de los visitantes hacia barrios con menor presencia hotelera, lo que impulsa la actividad en restaurantes, ocio y comercio local.
Esta mayor demanda favorece la creación de empleo en servicios de consumo y estimula inversiones en la reforma y renovación tanto de viviendas como de locales comerciales, especialmente en zonas con baja intensidad comercial previa.
El gasto turístico se desplaza a barrios residenciales, donde aumenta la actividad económica y la inversión en reformas
Cambios en el comercio y en la vida vecinal
El dinamismo económico convive con efectos secundarios. En las áreas con alta concentración de alojamientos turísticos proliferan negocios orientados al visitante en detrimento del comercio de proximidad.
El informe recoge además un aumento de la rotación de residentes, problemas de ruido y congestión, así como procesos de desplazamiento y “turistificación” del tejido comercial, con impacto en la calidad de vida de los vecinos.
Más competencia para los hoteles
En el sector hotelero, la evidencia muestra que los alquileres de corta duración intensifican la competencia y presionan a la baja los precios, especialmente en establecimientos de menor categoría.
Parte del excedente se traslada a los consumidores en forma de precios más bajos, mientras que los hoteles se ven obligados a ajustar su oferta y estrategias comerciales para mantener cuota de mercado.
| Sector afectado | Consecuencia principal |
|---|---|
| Hoteles de menor categoría | Mayor presión en precios |
| Consumidores | Más opciones y precios más competitivos |
| Establecimientos hoteleros | Ajuste de oferta y estrategia |
La competencia de Airbnb presiona los precios hoteleros y obliga al sector a redefinir su estrategia
Regulación dispar y sin evaluación global
Ante este conjunto de efectos, los gobiernos han desplegado respuestas diversas: prohibiciones, cupos, licencias, obligaciones de registro o requisitos de intercambio de datos.
No obstante, Fedea advierte de que la investigación académica aún no ofrece una evaluación global y comparada de la eficacia de cada modelo regulatorio ni de su capacidad para equilibrar las ganancias de eficiencia económica con los costes distributivos y las externalidades en los barrios.
El análisis concluye que el debate sobre el alquiler turístico seguirá marcado por la tensión entre dinamismo económico y acceso a la vivienda, en un contexto de creciente presión regulatoria en numerosas ciudades.
