En los últimos diez años, el mercado residencial español ha combinado un fuerte repunte de precios, una oferta de alquiler asequible insuficiente y un parque público que sigue lejos de los estándares europeos. Aunque el coste de las hipotecas ha empezado a relajarse en 2025, el encarecimiento acumulado de la vivienda neutraliza ese alivio. El resultado es un acceso cada vez más difícil para los hogares medios y un auténtico muro para los jóvenes con salarios de entrada.
Alquiler en máximos y desigualdades por CCAA
La tensión del alquiler es el gran cuello de botella. España encadena récords de renta por metro cuadrado, con comunidades como Madrid, Baleares o Cataluña a la cabeza, mientras Extremadura o Castilla-La Mancha se mantienen como las más baratas. Los precios en las CCAA más tensionadas duplican a los de las regiones más baratas.
La presión del alquiler se ha convertido en el principal factor de exclusión residencial
| CCAA | Precio alquiler (€/m², jul 2025) |
|---|---|
| Madrid | 20,3 |
| Baleares | 19,7 |
| Cataluña | 18,7 |
| Canarias | 15,0 |
| Euskadi | 14,9 |
| Galicia | 9,7 |
| Región de Murcia | 9,2 |
| La Rioja | 9,0 |
| Castilla-La Mancha | 8,0 |
| Extremadura | 7,3 |
El encarecimiento ha expulsado oferta del alquiler residencial clásico hacia usos más rentables (temporal, turístico o habitaciones), intensificando las tensiones en las grandes áreas urbanas.
Sin un aumento rápido de vivienda asequible, la escalada de precios continuará
Compra e hipotecas: tipos a la baja, precios al alza
El giro monetario ha empezado a abaratar el crédito respecto a 2023, y el tipo medio de las nuevas hipotecas se situó en el 2,91% en mayo de 2025. Pero la compra sigue lejos para muchos hogares porque el valor de los inmuebles ha escalado con fuerza en la última década. La mejora financiera no compensa el encarecimiento de la vivienda.
La accesibilidad apenas mejora porque el precio de compra sube más rápido que baja el coste del crédito
Además, el importe medio de las hipotecas ronda los 158.153 euros y el número de operaciones ha repuntado, señal de que parte de la demanda con más ahorro sí consigue entrar. Para el resto, la puerta sigue entreabierta.
Vivienda pública y alquiler social: el gran ausente
España continúa en la parte baja de Europa en vivienda social y parque público de alquiler. Tras años de parón, en 2024 repuntaron las calificaciones de vivienda protegida, pero el volumen continúa lejos del que exigiría el déficit acumulado. Sin parque público suficiente, los precios privados marcan las reglas.
El parque social en España ronda un 3,3%-3,4% frente al 9,3% de media europea
| Indicador | España | UE (media) |
|---|---|---|
| % de vivienda social sobre el parque total (últ. boletín disponible) | 3,3%–3,4% | 9,3% |
| Vivienda protegida calificada (2024) | 14.371 | — |
A escala municipal hay esfuerzos notables —con parques de alquiler asequible que crecen—, pero el impacto macro sigue siendo limitado frente a una demanda que no deja de aumentar.
Los jóvenes, los más golpeados
La emancipación juvenil ha tocado mínimos recientes y alquilar en solitario es, sencillamente, inasumible con un salario medio de entrada. Un joven tendría que destinar prácticamente todo su sueldo al alquiler.
La vivienda se ha convertido en el principal freno a la emancipación y a la movilidad laboral de los jóvenes
| Indicador (últimos datos) | Valor |
|---|---|
| Tasa de emancipación (jóvenes 16-29 años, 1ºS 2024) | 14,8% |
| Esfuerzo salarial para alquilar en solitario | ≈92,3% |
| Alquiler mediano mensual (referencia reciente) | 1.072 € |
La consecuencia es un retraso estructural de la salida del hogar paterno, más coliving forzado y menos natalidad. El problema ya no es coyuntural; es sistémico.
¿Qué falta? Medidas públicas con escala y calendario
El diagnóstico es claro: suelo para alquiler asequible, promoción pública y colaboraciones con retorno social verificable; ejecución acelerada de los planes comprometidos; incentivos que anclen vivienda al alquiler estable y seguridad jurídica que no desvíe la oferta. La prioridad debe ser multiplicar el parque protegido y el alquiler social en las zonas tensionadas.
Sin oferta pública y asequible a escala metropolitana, la década 2025-2035 corre riesgo de ser otro ciclo perdido
La ventana que abre el alivio de tipos puede aprovecharse para fijar una hoja de ruta con métricas: viviendas públicas iniciadas/año, conversión de activos ociosos en alquiler asequible, rehabilitación con alquiler social y expansión del parque en manos públicas y del tercer sector con contratos de larga duración. La alternativa es seguir atrapados en un bucle de precios altos, salarios que no alcanzan y una generación que no puede planificar su vida.
