Cómo encontrar el inquilino perfecto: fiable y solvente

El aumento de la morosidad propicia el estancamiento de la oferta de alquiler a pesar del gran parque de viviendas vacías. El auge del mercado del alquiler, que a lo largo de 2016 y por segundo año consecutivo se ha registrado en todo el país -pero especialmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona- corre riesgo de estancarse, según advierten desde la Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (ARRENTA) que alerta que “se está produciendo un estancamiento de la oferta de viviendas en alquiler a pesar del enorme parque de inmuebles vacíos factibles de arrendar”.
 
Una de las causas de que muchos propietarios no se decidan a poner sus pisos en el mercado es el miedo al inquilino moroso, el principal temor de un casero, una posibilidad ante la cual “prefieren dejar el piso vacío a alquilarlo”, explica Sergio Cardona, director de Estudios y Calidad de Fichero de Inquilinos Morosos (FIM).
 
“Al propietario le preocupan dos cosas: que se cuide la vivienda y que se deja de pagar la renta, ya que la mayoría de los caseros en España son pequeños propietarios –tienen una o dos viviendas arrendadas- y necesitan ese dinero para la economía familiar”, recalca Cardona, quien para demostrar que el recelo de los titulares de viviendas está justificado recuerda que “en 2015, el importe medio de la morosidad en alquileres fue de 6.424.00 euros, según el último estudio del Fichero de Inquilinos Morosos, lo que supone un incremento de la morosidad del 8,49% respecto a 2014”.
 
Otro dato que respalda la desconfianza de la propiedad son las cifras de desahucios por impago de alquiler. Los últimos datos aportados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) son del tercer trimestre de este año y hablan de 6.688 lanzamientos, un número importante a pesar de que estos procesos experimentaron una disminución interanual del 8,4 %.
 
Por comunidades, fue Cataluña la autonomía donde entre julio y septiembre se practicaron más desahucios derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con 1.740; seguida por Madrid, con 970; Andalucía, con 856; y la Comunidad Valenciana, con 783.
 
El directivo de FIM explica que la contradicción de que se haya producido este descenso de los desahucios de inquilinos mientras sube la morosidad se debe a que “la mayor parte de los impagos no llega a las instancias judiciales, puesto que en la mayor parte de los casos la situación se resuelve con el arrendatario devolviendo las llaves al casero sin abonarle la deuda contraída”. Subrayando que ello ocurre debido a que “el proceso judicial es largo, tedioso y costoso, ya que aunque puede durar unos ochos meses de media vemos que, en la realidad, estos procesos se alargan hasta llegar al año y medio”, por lo que los propietarios desisten de acudir a los tribunales.
 
Sergio Cardona subraya que la morosidad ha ido en aumento desde 2007 debido a la crisis, ya que en los casos en que una familia ve reducidos sus ingresos “el alquiler es lo último que se paga, a diferencia de lo que suele ocurrir con la hipoteca” y explica que no se reducido a pesar de la mejora de la situación económica “debido a que todavía el nivel de paro en España es muy alto y hay mucha gente trabajando con salarios bajos y con una situación laboral inestable”, a lo que habría que añadir que a “aunque hay gente que ahora puede haber encontrado trabajo, durante su periodo de desempleo se ha ‘comido los ahorros’, por lo que el suelo a veces le da exclusivamente para mantener a la familia pero no para pagar la mensualidad de alquiler”.
 
Prevenir el impago
 
Cardona señala que un propietario de cara a prevenir un impago lo primero que debe hacer es prevenir, es decir, “buscar un inquilino que sea solvente y fiable”, para lo cual considera fundamental consultar los antecedentes del aspirante a alquilar nuestra casa en un fichero de morosos y en los registros de morosidad, lo que se puede hacer en FIM con un coste de 8 euros, por lo que “nuestros servicios son utilizados tantos por propietarios como por agentes inmobiliarios”.
 
Cardona indica que también realizan para el propietario estudios de los posibles inquilinos para saber qué posibilidad tiene de que deje de pagar la renta, lo que aumenta la seguridad del casero aunque advierte que “el riesgo cero no existe”.
 
El segundo punto que debe tener en cuenta el propietario, en opinión del representante de FIM, es el contrato de arrendamiento en el que deben estar claras las obligaciones y derechos de ambas partes, ya que “aunque la LAU es bastante precisa conviene determinar contractualmente todas las cuestiones que pueden provocar conflictos entre arrendador y arrendatario, debido a que ante muchos problemas el inquilino presiona al casero dejando de pagar la renta, lo que sucede muchas veces por contratos mal redactados, ambiguos o inexactos”.
 
Este experto recomienda, por tanto, que el propietario se asesore por un profesional a la hora de elaborar el contrato, resumiendo que, al final, de lo que se trata es de que las dos parten tengan seguridad jurídica y vean sus derechos protegidos. Añadiendo que también se puede valorar la posibilidad de suscribir un seguro de impago del alquiler, de los que hay varios tipos en el mercado con distintas coberturas.
 
A la pregunta de qué hay que hacer cuando a pesar de todos nuestros esfuerzos llega un mes en el que el inquilino deja de pagar, el representante de AFI responde que siempre hay que hablar con el arrendatario y hay que valorar la situación, pero asegura que lo mejor es “no dejar que el problema se eternice”. Y afirma que ante un impago continuado lo mejor es iniciar cuanto antes el proceso de desahucio, “ya que cuanto más tiempo pase la deuda generada será mayor”.
 
Deberes para el Gobierno
 
Estos son los pasos que debe dar un propietario para intentar protegerse de la pesadilla del inquilino moroso, pero qué es lo que se puede hacer desde las Administraciones para mejorar la seguridad en el alquiler. Desde ARRENTA proponen al Gobierno algunas medidas que consideran podrían contribuir a solucionar “el estancamiento de la oferta de viviendas en alquiler” que se a pesar del enorme parque de inmuebles vacíos factibles de arrendar.
 
“El nuevo Gobierno tiene la obligación de continuar estimulando las medidas que den seguridad y tranquilidad a los propietarios, para que así aflore la oferta de viviendas en alquiler y evitar que aumenten los precios excesivamente”, manifiesta Mercedes Robles Directora General de ARRENTA, quien señala que impulsar la mediación sería una de las actuaciones prioritarias para potenciar la seguridad del alquiler. Para lo cual proponen la “creación de Juzgados especializados en Arbitraje en las capitales de provincia de toda España, como el Juzgado de Primera Instancia número 101 de Madrid, dedicado exclusivamente a asuntos de laudo y arbitraje”.