¿Por qué el precio de los alquileres en Barcelona y Madrid supera los récords del boom?

Los alquileres de temporada presionan aún más un parque de viviendas ya de por si escaso para la demanda actual en ambas ciudades. El precio de los alquileres está disparándose especialmente en Barcelona, pero también en Madrid, y la pregunta que está en el aire es qué está pasando para que las rentas en las dos principales ciudades españoles estén, en algunos distritos, incluso más altas que en los años de la burbuja inmobiliaria. Alzas que, según el último informe de Idealista, han convertido a la Ciudad Condal, en la capital en la que más ha crecido el precio de alquiler durante el último trimestre, con lo que Barcelona se consolida como la capital más cara (17,4 euros/m2), seguida de Madrid (13,8 euros/m2).
 
La compañía VBARE Iberian Properties Socimi (VBARE), especializada en el mercado de la vivienda de alquiler, una Socimi que comenzará a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) el próximo mes, ha analizado el mercado de alquiler de Barcelona y Madrid de cara a buscar oportunidades de inversión de inmuebles residenciales para posteriormente alquilar, por lo que su presidente, Fernando Acuña, puede aclarar qué hay detrás del notable incremento de las rentas en estas dos urbes españolas.
 
La explicación de Fernando Acuña es que el importante crecimiento de la demanda, tanto de los hogares como de inversores nacionales y extranjeros, no ha ido acompañado de un aumento de la oferta que “aún es muy estrecha”. Recalca este experto que la demanda de vivienda es mayor en Madrid y Barcelona, ya que son las ciudades en las que se genera más empleo a medida que paulatinamente se reactiva la economía, y sostiene que dado que la demanda de vivienda se está trasladando de la venta al alquiler este aumento de la presión es el que está detrás de la escalada de los precios.
 
El presidente de VBARE recalca que la demanda de alquiler sigue aumentando, no sólo por un cambio de mentalidad, sino también porque una parte de la gente que necesita vivienda no la está adquiriendo porque aún no tiene capacidad de compra debido a las condiciones hipotecarias y pone como ejemplo el número de hipotecas firmadas -que aunque está creciendo desde hace 25 meses según las estadísticas facilitadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE)- lo hace desde totales muy bajos. Esta afirmación se ve muy clara si echamos un vistazo a las cifras del INE que cifran en 244. 827 el número de hipotecas sobre viviendas en 2015, cuando en 2006, año en que empezó a desinflarse la burbuja, se constituyeron 1.768.198 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas.
 
Según los estudios de esta Socimi, a la consolidación del mercado del alquiler en toda España que arrastra consigo a las rentas contribuyen “motivos coyunturales a corto plazo (aún altas tasas de desempleo, acceso al crédito en recuperación pero todavía restringido, pérdida de capacidad adquisitiva, precariedad laboral en franjas de edad susceptibles de adquisición de primera vivienda…) y estructurales a medio y largo plazo (aumento de la movilidad laboral, cambio de mentalidad tradicional de propiedad como opción prioritaria, disminución del tamaño medio y naturaleza de los hogares…)
 
Alquileres de temporada
 
Estas serían las claves generales que estarían detrás del boom que vive el mercado del alquiler en toda España y que explicarían que se esté consolidando esta fórmula de tener un hogar como alternativa a la opción de compra. Pero, además, esta Socimi cita otro motivo para entender porque las rentas en Barcelona se han disparado por encima de cualquier otra ciudad española y se prevé que continúen creciendo, si bien paulatinamente a ritmos más moderados: las cifras récord de turismo, que han reconvertido parte del stock de alquiler tradicional en “alquileres de temporada”, especialmente en el centro–, etc.) lo que ha causado un rápido descenso en la oferta, mucho menos elástica, subrayando que el volumen de viviendas actualmente en alquiler es sustancialmente inferior al existente doce meses atrás en la Ciudad Condal).
 
¿Y qué ocurre en Madrid? Pues en el caso de la capital, al igual que en Barcelona, la gente ha comenzado a moverse durante los últimos seis meses dado que la economía ha comenzado a recuperarse, lo que explicaría el ascenso de las rentas en todo el municipio, aunque con claras diferencias dentro y fuera de la M-30. Según esta compañía, el precio ofertado en el interior de la M-30 es de 15,6 €/m2/mes) mientras que fuera de dicha vía de circunvalación rondaría los 10,4 €/m2/mes). Aunque también pone de manifiesto claras diferencia entre zonas prime y secundarias del casco urbano), que determinan ritmos distintos de variación de rentas; ya que mientras distritos como Centro, Retiro o Salamanca se han encarecido en mayor medida en los últimos meses, otros como Tetuán o Arganzuela, permanecen más accesibles y con menor apreciación reciente.
 
Otros expertos, como los representantes de agencia Monapart, atribuyen una parte de la subidas de los alquileres que se están viviendo en algunas zonas de Madrid como Tetuán, Arganzuela, Centro, Latina,etc a la gentrificación, el proceso por el que los barrios degradados de los centros de las ciudades se “revitalizan” dando lugar a una revalorización de los inmuebles y también recuerdan la oferta de extranjeros que quieren residir en la capital por motivos laborales o de estudios, con una mención especial a los estudiantes Erasmus.