Ahorrarse la plusvalía municipal es posible si compró su casa durante el boom

Si usted vendió su vivienda a pérdidas puede reclamar dicho impuesto ya que un gran porcentaje de las reclamaciones tiene éxito. Según aconsejan los expertos, se puede demostrar que no ha habido incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Se llama coloquialmente “Plusvalía Municipal” al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que es un tributo por el que los Ayuntamientos gravan el incremento de valor de los inmuebles que aflora cuando se produce una transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), o en supuestos como el usufructo. Dicho tributo corre a cargo de quien transmite, es decir de quien vende el inmueble o lo recibe en herencia y debe pagarlo en el Consistorio donde dicho inmueble se encuentra. 
 
El problema es que este tributo –que parte de la idea de que el precio de los terrenos, y por tanto de los inmuebles, sube siempre- se calcula en base al valor catastral y no en función del precio real del mercado, lo que ha generado situaciones realmente sangrantes a personas que compraron su piso durante el boom inmobiliario y que después de venderlo a pérdidas, o a la hora de heredarlo, se han encontrado con que tienen que pagar un impuesto por una ganancia patrimonial que no han tenido, según señala Alvaro Benejam, socio de BMO Abogados.
 
Desde dicho bufete de abogados se explica que la plusvalía municipal se calcula multiplicando el valor catastral del inmueble por el periodo de tiempo que el bien ha permanecido en el patrimonio del transmitente, lo que hace que este impuesto no sea realista, puesto que “el valor catastral sube siempre” mientras que los precios han bajado en torno a un 30% desde 2008 hasta 2015, por lo que se da la circunstancia de que una persona que compró un piso durante el boom y lo haya vendido ahora perdiendo dinero tenga que pagar la plusvalía porque el valor catastral se ha incrementado, lo que popularmente se conoce como catastrazo. 
 
Benejam recuerda que en un primer momento hubo gente que “fue desahuciada por no pagar la hipoteca y a la que después de que el banco se quedara con su casa el Ayuntamiento le reclamó la plusvalía, una situación indignante con la que se acabó en 2012 ya que los Consistorios modificaron sus ordenanzas fiscales de forma generalizada para eximir de dicho tributos a las familias desahuciadas”. Este abogado señala que posteriormente también se eximió del tributo a las personas que se acogieron a la dación en pago, pero no a quienes han vendido a pérdidas a terceros, que son quienes ahora “están protagonizando “una avalancha de reclamaciones”. 
 
Según este bufete barcelonés se puede evitar la plusvalía municipal cuando se vende un inmueble por un valor inferior a la cantidad por el que se adquirió, haciendo notar que cada vez hay más sentencias favorables para los ciudadanos obligando a los ayuntamientos a devolver el dinero. Ponen como ejemplo que en el último año, BMO ha recibido entre 3 y 7 peticiones mensuales de clientes acerca de la reclamación de este impuesto municipal. Unas demandas que se han resuelto de forma favorable para el cliente en el 98% de los casos. Y aconseja –especialmente a quienes compraron sus pisos durante el boom (entre 1997 y 2008) que” hagan una consulta jurídica sobre dicho tributo, ya que puede ser que no le devuelvan todo el dinero pero sí que deba pagar menos”.
 
El problema en opinión de este abogado es que “no todos los ciudadanos conocen su derecho a reclamar la devolución dicho impuesto” ya que sólo 1 de cada 100 contribuyentes reclama la devolución y, por tanto, los ayuntamientos se quedan con el dinero de los que no reclaman”.
 
Alvaro Benejam considera que este desconocimiento de los ciudadanos de que pueden reclamar está detrás del hecho de que -a pesar de la caída de los precios la recaudación de las plusvalías por parte de los ayuntamientos haya aumentado aproximadamente un 100%- y denuncia que “el 50% del dinero recaudado por plusvalía está recaudado sin legitimidad, ya que la mitad de las transmisión se están haciendo a pérdidas”.
 
En el caso del Ayuntamiento de Madrid, se han recaudado más de 1600 millones de euros durante los tres últimos años, mientras que el de Barcelona recaudó en 2015 casi 515 millones de euros, en 2014 cerca de 623 millones de euros y en 2013 unos 490 millones de euros, según un estudio de BMO en el que se denuncia que “la recaudación de este impuesto está siendo inversamente proporcional al precio de la vivienda y proviene de aquellos contribuyentes que no han ejercido su derecho a reclamar, siendo un buen negocio para los ayuntamientos españoles”.
 
Benejam precisa que el contribuyente puede utilizar dos vías para no pagar la plusvalía: impugnar la ordenanza fiscal en virtud de la cual te cobran dicho impuesto o impugnar la liquidación que te practican y señala que el acudir a los tribunales no tiene que suponer desplazamientos ni es muy caro, ya que en el caso de particulares y al no ser grandes cantidades no se suele utilizar procurador- aunque sí es imprescindible para la reclamación disponer de una tasación realizada por un perito inmobiliario para demostrar al tribunal que ha habido una pérdida en la transacción por la caída de los precios en el mercado.