“Desde el Ministerio de Fomento se nos pidió una “reflexión”. Aquí la tienen”, escribe la alcaldesa, que aclara por qué han enterrado «un mal plan para Madrid». La alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena, ha utilizado un artículo de opinión en el diario de El País para dar las explicaciones que le ha pedido la ministra de Fomento en funciones, Ana Pastor, y aclarar por qué el Ayuntamiento de la capital ha enterrado la conocida como Operación Chamartín. En el artículo la alcaldesa califica Distrito Castellana Norte como proyecto del “pasado” que se realizó en un tiempo de “grandes excesos”, en plena burbuja inmobiliaria, y en el que se utilizó ingeniería financiero-inmobiliaria para ayudar a Adif, para lo cual pone como ejemplo los derechos de edificación que se otorgaron a los suelos ocupados por las vías.
“Desde el Ministerio de Fomento se nos pidió una “reflexión”. Aquí la tienen”, escribe la regidora en el diario de cabecera del Grupo Prisa, después de destacar uno de los hechos que ha provocado que el Consistorio no diera el visto bueno al proyecto Distrito Castellana Norte, impulsado por el BBVA y la constructora San José es que se otorgaran “aprovechamientos urbanísticos, es decir, derechos de edificación, en los suelos ocupados por las vías, consolidados durante décadas. Y ello, aunque las vías fueran a mantener su uso ferroviario.”
En el artículo titulado “Construyamos el futuro”, Carmena asegura que “lo que se ha venido presentando, tan profusamente publicitado en los últimos meses, en tanto que Operación Chamartín, con el pomposo nombre de Distrito Castellana Norte, era algo del pasado, tardíamente concretado”. Un pasado de “grandes excesos”, en opinión de la alcaldesa, que recuerda que “estábamos en plena rampa de lanzamiento de la burbuja inmobiliaria. En aquel momento valía todo. Se podía imaginar entre otras cosas que el número de viviendas a construir pudiera ser inagotable”.
Ingeniería financiero-inmobiliaria
Carmena asegura que cuando se diseñó la Operación Chamartín “era el momento de las ingenierías financiero-inmobiliarias. Cabía entonces hasta echar una mano al recién constituido Administrador de Infraestructuras Ferroviarias (Adif), que ya tenía, e iba a tener, crecientes deudas, ante el plan de construcción de líneas de AVE. Había que generarle activos. Vender los suelos ferroviarios ociosos desafectados de su uso era lo evidente” y asegura que por eso “a alguien ingenioso se le ocurrió que también se le podrían otorgar aprovechamientos urbanísticos, es decir, derechos de edificación, en los suelos ocupados por las vías, consolidados durante décadas. Y ello, aunque las vías fueran a mantener su uso ferroviario”.
Carmena admite que “podía parecer raro, pero en aquel momento de desenfreno constructor todo parecía poco. Así, algo cuya legalidad se pudiera con razón haber cuestionado, se habilitó expresamente, en el caso de la Comunidad de Madrid, en su flamante Ley del Suelo del 2001. Se hizo en una disposición transitoria, permitiendo esa curiosa forma de generar recursos. No se atrevieron a obligar a hacerlo, como alguno pueda hoy tratar de argumentar”.
Denunciando que “la medida permitía también atribuir aprovechamientos a otros sistemas generales consolidados de la ciudad, propiedad de distintas instituciones públicas. Así, todas podrían obtener tan peculiares derechos/recursos.
Informa también la alcaldesa “¿en qué se tradujo todo esto?: En que a la gran proporción de suelo del ancho haz de vías que arranca de la estación de Chamartín y que va estrechándose hasta la M-40, se le otorgan también derechos de edificación”. Señalando que “en las imágenes que ahora recogen los medios de comunicación, ese haz suele estar en blanco” pero aclarando que “en números redondos, esa franja central blanca es del orden de un tercio de la gran superficie que siempre se cita como ámbito de la operación urbanística. Sea mucho o poco el aprovechamiento que se le asigne, ¿dónde puede materializarse? No cabe sino traspasarlo a los bordes, a las más estrechas franjas de suelo entre el haz de vías y los límites de la operación. Es decir, superponerla a lo que les correspondería a esas franjas. Es inevitable”.
La alcaldesa denuncia que “la cantidad de edificación en esas franjas está artificialmente forzada, apelmazada. Máxime cuando ese mecanismo de asignación de derechos, por decirlo así, virtuales, se aplica también al Nudo Norte, a la M-30, sea de quien sea, o a las conducciones de agua del Canal de Isabel II” y reconoce que “parece que esto no se ha explicado suficientemente y conviene hacerlo, para que se comprenda tanto lo que hemos rechazado como lo que, en consecuencia, hemos planteado en nuestra nueva propuesta de futuro”.
Cómo lo han solucionado
Después la alcaldesa informa cómo se ha solucionado este apelmazamiento precisando que lo que se ha hecho en el nuevo proyecto municipal es “simplemente no atribuir aprovechamiento, como parece lógico no hacerlo, ni a los suelos ferroviarios ni a otros sistemas generales de la ciudad, básicamente carreteras y vías del tren”.
Insiste la alcaldesa en que el Ayuntamiento no ha reducido,” como erróneamente se dice, el “suelo urbanizable”. Éste es el que es, de apenas 150 hectáreas, sea donde sea que se ponga el límite de la operación. Lo único que hacemos es excluir esa “sobrecarga” artificial. Consideramos entonces lo que puede ser más idóneo en cada porción de suelo pero solo donde realmente se va a poder edificar. De esta forma, podrá salir, como media, algo distinto al índice de edificabilidad general antes atribuido”.
Además, deja claro la alcaldesa su disposición a colaborar con Adif. “Se pueden valorar los medios para que, buscando la máxima incidencia positiva en la ciudad, podamos contribuir a que Adif reduzca su déficit. Seguro que podemos hacerlo. Hay medios alternativos a los que, de forma tan artificiosa, se han venido planteando hasta ahora”.
Y también tiende la mano al BBVA: “En la nueva propuesta también puede tener cabida la empresa del BBVA, en tanto que mantiene la titularidad sobre los derechos de gestión” y tras reconocer que “sin duda, su perseverancia merece ser tenida en cuenta” señala que el Ahora Madrid aboga por la participación público-privada, pero matiza que “esa participación pueda estar condicionada a la aprobación de un plan que adolecía de las anomalías que han quedado claramente reflejadas en este texto”.
Carmena aprovecha la “reflexión” que lanza a Fomento para pedir al resto de las administraciones implicadas que hagan lo mismo y “consideren seriamente nuestra propuesta. Una propuesta para guiar el futuro y también para actuar de inmediato. Queremos empezar a construir ya”.Y les pide que “no se lancen, precipitadamente, a decir que el proyecto Madrid Puerta Norte no es viable”, ya que “si así fuera, nuestra obligación sería hacerlo entre todos viable”.
Concluyendo: “Lo que sí sabemos es que el plan que estaba sobre la mesa no era ni viable ni adecuado. Por más publicitado que haya estado, era un mal plan para Madrid. Como decíamos al inicio, era un plan del pasado, que hoy, afortunadamente, ya está enterrado, sabiendo que el contexto en el que se fraguó casi nos entierra a todos”.
