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Las lecciones de regular el alquiler en San Francisco

Investigadores de Standford han estudiado los impactos del programa de regulación del alquiler en la ciudad estadounidense de San Francisco desde 1994, enfocada a proteger el arrendamiento de viviendas multifamiliares construidas antes de 1980.

Los hallazgos muestran que evaluar sus resultados es complejo: por un lado, evidencian que los beneficiarios del control del mercado del alquiler tienen hasta un 20% más de probabilidades de permanecer en los hogares que ocupaban cuando el programa se activó, hace ya 23 años. El efecto fue mayor en los hogares más antiguos y para los inquilinos con más años de contrato a sus espaldas en aquel momento.

Sin embargo, para personas en áreas con mayor aumento de precios y con poco tiempo de residencia previa, el estudio muestra que la activación del plan disminuyó sus posibilidades de permanecer en sus hogares porque los propietarios encontraron vías para desalojarlos o aumentarles el precio del alquiler ante el control público de precios.

Es decir, “los propietarios respondieron activamente a la imposición de un alquiler controlado reconvirtiendo sus propiedades en condominios o remodelando edificios para escapar a la norma”, explica el estudio de Rebecca Diamond, Timothy McQuade y Franklin Qian. Según sus cálculos, los propietarios afectados redujeron el alquiler disponible en un 15%, lo que provocó que en los edificios protegidos por este programa hubiese un 20% menos de inquilinos que antes de 1994.

Esta regulación fue, según el mismo estudio, muy beneficiosa para los primeros inquilinos, aquellos que disfrutaron de los efectos positivos del control de precios: ahorraron entre 2.300 y 6.600 dólares al año, y más de 214 de millones al año entre el total de inquilinos beneficiados. Durante 1995 y 2012, ese ahorro se estima en 2.900 millones de dólares.

Sin embargo, los autores calculan que el total de los inquilinos perdieron una cifra similar por el efecto del control de los alquileres y la consecuente disminución de vivienda en alquiler y por la subida de precios.

Según los investigadores “forzar a los propietarios a proporcionar un seguro contra los aumentos de alquiler conduce a grandes pérdidas para los inquilinos”. A pesar de reconocer el ahorro para miles de inquilinos, el programa fue, los autores recomiendan optar por otras soluciones para ofrecer “un seguro social” contra las burbujas del alquiler o las subidas de precio descontroladas: “Sería menos distorsionador ofrecer la ayuda en forma de subsidio público o crédito fiscal”, proponen.

Consideran, basándose en la experiencia de San Francisco, que las ayudas públicas eliminan los incentivos a los propietarios para sacar viviendas del mercado que promovió el programa.

No obstante, reconocen que la solución perfecta no existe: “Una buena línea de investigación futura sería diseñar un plan de seguro social óptimo para proteger a los inquilinos contra grandes aumentos de precios del alquiler”, concluyen.