La nueva ley hipotecaria: se reducen las comisiones, pero subirán los diferenciales

La nueva ley hipotecaria que ha presentado el Gobierno, y que tramitará en los próximos meses el Congreso, lleva como una de sus banderas la rebaja de las comisiones que los bancos pueden cobrar a los hipotecados en sus préstamos. Sin embargo, los expertos advierten de que este movimiento conllevará un aumento en los diferenciales que las entidades cobran por estos préstamos.

Así lo considera José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, en un informe que ha presentado hoy el presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), José Luis Feito. En este documento se destaca que el anteproyecto presentado por el Ejecutivo introduce modificaciones en las cláusulas de reembolso anticipado y las cláusulas de vencimiento anticipado.

En ese sentido, las modificaciones de estas dos cláusulas “son más exigentes que las previstas en la Directiva europea” que ha propiciado este cambio normativo, señala el catedrático que apunta a la posibilidad de que de este modo se podría pretender mejorar la seguridad jurídica de las hipotecas a cambio de acotar el coste de algunas opciones.

“Desde un punto de vista económico numerosas cláusulas hipotecarias pueden entenderse como una opción financiera y, como tal, debe ser contemplada en el con trato. Si las limitaciones impiden recuperar el coste completo del riesgo a partir de comisiones, entonces el precio (tipo de interés) deberá recoger el diferencial”, apunta el informe. Por ello, las consecuencias de ajustar el precio al riesgo de las operaciones, bajo las nuevas condiciones de las cláusulas contractuales, supondrá un aumento del tipo de interés de las hipotecas.

Tal y como recuerda el documento, el propio Banco de España señalaba en una circular contable que los precios deberán cubrir, al menos, “todos los costes de financiación, estructura y riesgo de crédito inherente en cada clase de operación… la concesión de una operación por debajo de su coste evidencia que el precio difiere de su coste razonable…”, concluyendo que dicha pérdida deberá reconocerse en la cuenta de pérdidas y ganancias.

No obstante, este “previsible incremento” en el coste de las hipotecas “debe interpretarse positivamente”. Por una parte, la entidad financiera, que es la especialista en la valoración y gestión del riesgo, debería retener gran parte del mismo. Por su parte, el cliente conoce, de forma más transparente, el coste del producto que contrata al no tener que calcular el valor del ejercicio de algunas opciones específicas, señala el autor en su informe.

Finalmente, el banco se asegurará de realizar un análisis preciso del riesgo de cada operación para evitar que se produzcan pérdidas ajustadas al riesgo; y el cliente será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión. “Eso sí, la consecuencia ineludible será encarecer el coste de acceso a la vivienda”, concluye García Montalvo.

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