Compra de Vivienda
El mercado de la vivienda en España ha cambiado de rostro. Lo que hace una década era terreno de familias y pequeños ahorradores hoy lo dominan compradores extranjeros y fondos buitre que acaparan casi una de cada cinco operaciones. A la vez, la subida del precio medio y el endurecimiento de la financiación han desplazado al comprador joven, consolidando un modelo de acceso cada vez más elitizado.
Según los últimos datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores, el 19,3% de las viviendas vendidas en España durante el primer semestre de 2025 fueron adquiridas por extranjeros. De ellas, un 60,9% correspondieron a residentes —personas que viven de forma habitual en el país— y un 39,1% a no residentes.
Los extranjeros compran ya casi una de cada cinco viviendas en España, con británicos, marroquíes y alemanes a la cabeza
En paralelo, los fondos buitre y grandes sociedades de inversión, que apenas representaban el 3% del mercado en 2015, superan hoy el 7% de las compras totales, concentradas en vivienda en alquiler y reposicionamiento de carteras.
El comprador tipo nacional es más mayor, con edad media en 47 años, y su presencia entre los menores de 35 años cae a mínimos históricos, por debajo del 10%.
El peso de la hipoteca vuelve a crecer tras dos años de contracción: alrededor del 52% de las operaciones se financian con crédito bancario. El tipo fijo domina —con cuotas de entre el 65% y el 72% de las nuevas hipotecas— gracias a la moderación de los tipos de interés y la estabilidad de los plazos.
El tipo fijo se impone en 2025 con un plazo medio de 25 años y un LTV del 72%
La vivienda usada acapara cerca del 90% del total de operaciones, mientras que la obra nueva apenas supera el 10%. En cuanto al importe medio hipotecado, oscila entre 157.000 y 171.000 euros, con un tipo de interés medio del 2,9%-3,0%.
En apenas diez años, España ha pasado de un mercado de hipotecas variables y compradores nacionales a otro con un fuerte peso de la inversión extranjera e institucional. En 2015, los compradores foráneos suponían el 13,2%, las hipotecas fijas apenas el 12% y la vivienda usada representaba el 80% de las transacciones.
El cambio no solo es cuantitativo. También lo es en quién controla el suelo y los activos: los fondos de inversión y socimis gestionan más de 600.000 viviendas en régimen de alquiler, una cifra impensable hace una década.
| Indicador | Valor estimado |
|---|---|
| Personas físicas sobre el total | 88% |
| Personas jurídicas (incluye fondos y socimis) | 12% |
| Peso de compradores extranjeros | 19,3% |
| Fondos e inversores institucionales | 7% |
| Residentes / no residentes (extranjeros) | 60,9% / 39,1% |
| Edad media del comprador | 47 años |
| Cuota de compradores menores de 35 años | 9,5% |
| Principales nacionalidades extranjeras | Reino Unido, Marruecos, Alemania |
| Indicador | 2025 |
|---|---|
| Compras con hipoteca | 50,8%-52,7% |
| Tipo fijo / variable | 64,6%-72% / 28%-35,4% |
| Tipo de interés medio | 2,9%-3,0% |
| Plazo medio | 25 años |
| LTV medio | 72%-73% |
| Importe medio hipotecado | 157.000-171.000 euros |
Los compradores extranjeros se concentran en Comunitat Valenciana, Baleares, Canarias y Murcia, donde superan el 30% de las operaciones. Los fondos buitre, por su parte, prefieren Madrid, Barcelona y Málaga, donde se focaliza la oferta de alquiler y las viviendas reposicionadas.
Mientras tanto, la demanda nacional se desplaza a periferias metropolitanas, donde el acceso a la vivienda sigue condicionado por el nivel salarial y los precios.
Si la financiación se mantiene estable y los tipos no suben, el protagonismo extranjero seguirá aumentando. Sin embargo, la falta de vivienda asequible y el crecimiento de la inversión institucional podrían tensionar más los precios. El reto para 2026 será recuperar espacio para los jóvenes compradores y evitar que el mercado residencial quede en manos de capital extranjero y grandes fondos.
España encara 2026 con un mercado residencial en transformación. Los extranjeros y los fondos de inversión han pasado de ser actores secundarios a protagonistas de un sistema que expulsa a los compradores jóvenes y consolida la vivienda como activo financiero más que como bien social.
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