El centro de Madrid cambia a los viejos vecinos por otros de rentas más altas

La gentrificación del distrito provoca una revalorización de las viviendas y la consiguiente subida de los alquileres que ‘expulsa’ a los residentes tradicionales de dichos barrios. La gentrificación que viven Malasaña, Chueca o Lavapiés convierte a este distrito en uno de los más atractivos del país desde el punto de vista inmobiliario.
 
Del estudio se deduce que el distrito Centro madrileño es –inmobiliariamente hablando— uno de los más atractivos del país: con algo más de 1.500 viviendas en venta y más de 1.100 de alquiler, unas cifras en las que estarían excluidos los apartamentos turísticos. Viviendas que alcanzan un precio de oferta medio superior a los 4.000 euros por metro cuadrado, y que en el caso del alquiler rondan los 20 euros por metro cuadrado al mes.
 
José Luis Echeverría cree que son varios los factores que explican la presión inmobiliaria que existe en el centro de Madrid pero recalca que uno de los más importantes es que algunas zonas como Malasaña, Chueca y La Latina “están de moda” lo que está animando a muchos compradores, tanto inversores que adquieren para alquilar después de reformar- como particulares que “buscan la oportunidad de vivir donde siempre han querido, cumpliendo el sueño de su vida”.
 
El representante de Monapart explica que el auge de estas zonas se debe a que se están ‘hipsterizando’, se están abriendo comercios nuevos comercios más selectos, chic, creativos… al tiempo que se rehabilita el parque residencial, lo que está produciendo lo que se conoce por gentrificación, el proceso por el que los barrios degradados de los centros de las ciudades se “revitalizan” dando lugar a una revalorización de los inmuebles que eleva los precios de venta y sube los alquileres, un fenómeno que se traduce en la expulsión de los residentes tradicionales de dichos barrios que se sustituyen por otro grupo poblacional generalmente con un poder adquisitivo más alto. 
 
Pero no sólo la gentrificación está impulsado el interés por el distrito centro. Echeverría señala varios motivos sociodemográficos que estarían detrás del fuerte tirón que tiene el mercado de alquiler en esta zona de Madrid. Explica, por ejemplo, que detrás del impulso de los alquileres en la zona está la gente joven que en la actualidad no tiene recursos para adquirir su primera vivienda y que, por tanto, la alquila; un colectivo al que se suman las familias que buscan vivienda en reposición: propietarios de un piso en el centro en Madrid a los que se le les ha quedado pequeña la vivienda pero que no pueden comprar otra porque perderían dinero en la transacción y que, por tanto, arrendan su piso y se buscan otra también en régimen de alquiler, “un fenómeno que se da especialmente en los cascos de las ciudades y en mayor medida en Madrid”. Inquilinos a los que habría sumar los extranjeros que quieren vivir en esta zona madrileño y los estudiantes Erasmus.
 
Respecto a la venta, el cofundador de Monapart recuerda que haría una demanda embalsada que estaba esperando a que se viera la luz al final del túnel para volver a comprar y que ahora se ha decidido hacerlo y ha empezado por el centro de las ciudades que siempre ha sido un nicho interesante.
 
Sobre los precios, Echevarría deja claro que en el mismo distrito hay mucha diferencia, habida cuenta del que el distrito Centro de Madrid tiene 131.000 residentes, “la misma población que Tarragona y se comporta como una ciudad por lo que los precios se doblan prácticamente en el norte respecto al sur”.
 
Indica que en la parte norte, la que está más cercana al Barrio de Salamanca los precios ofertados de venta se acercan a los 6.000 euros por metro cuadrado, mientras que en sur, por ejemplo en el área de Puerta de Toledo están más cercanos a los 3.000 euros por metros cuadrado. Además, hace notar que Malasaña “a pesar de estar de moda entre la gente más moderna y creativa no es la zona más cara del distrito e informa que los precios de venta ofertados en los portales inmobiliarios oscilan entre los 2.800 euros y los 3.800 euros, dependiendo de la zona, aunque dice no perder de vista que las operaciones se cierren entre un 5% y un 10% por debajo de ese precio inicial. 
 
Echeverría explica que en el estudio han realizado, “un análisis pormenorizado de la ubicación de la oferta de venta y alquiler nos permite afirmar que ambas están en mayor o menor medida uniformemente repartidas a lo largo y ancho del distrito si bien el análisis por secciones censales indica que con frecuencia no existe equivalencia entre el precio medio de venta y el de alquiler en cada zona”, es decir que hay zonas donde los alquileres son altos si se comparan con los precios de venta, algo que considera se debe posiblemente a tres factores:
 
En primer lugar, debido a la máxima, compro barato, reformo y alquilo caro, que está subiendo los precios de los arrendamientos en enclaves donde los pisos en venta no son tan caros.
 
En segundo lugar, debido a que en las viviendas más grandes el precio spor metro cuadrado es proporcionalmente más barato, lo que sucede en las zonas de mayor poder adquisitivo fronterizas con el barrio de Salamanca donde las propiedades tiene un mayor tamaño.
 
Y tercero, por la mayor presión de la demanda de alquiler por parte de la gente joven en las zonas de moda (Malasaña) o emergentes (Lavapiés), “barrios que siguen paso a paso procesos de gentrificación de manual”.
 
Y en lo que se refiere al interés que este distrito despierta entre los profesionales del sector, el informe señala que en el mismo hay 137 agencias inmobiliarias censadas – una por cada 957 habitantes— que se reparten el pastel a razón de poco más de 11 viviendas de venta y 8 de alquiler por agencia, si bien la competencia entre agencias puede hasta cuadruplicarse en las zonas de mayor poder adquisitivo y precio más elevados (cuadrante noreste del distrito), donde las agencias con menos ventas pueden igualar o superar la facturación de sus homólogos operando en la zona sur. Apuntándose que “posiblemente por ello, en las secciones censales fronterizas con el barrio de Salamanca se da una densidad de agencias inmobiliarias implantadas de hasta una por cada 184 residentes, casi la misma relación de bares por habitante que hay, de media, en España”.

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