¿Quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca? Estas son tus opciones

El hipotecado debe tener en cuenta que deberá cumplir ciertos requisitos y afrontar ciertos costes para poder renegociar su préstamo con el banco o llevarlo a la competencia. La entrada del Euríbor en negativo y las polémicas cláusulas suelo han llevado a los bancos a renegociar sólo en los primeros cinco meses del año hipotecas por valor de 4.350 millones de euros, un aumento del 52% respecto al mismo período del año pasado de acuerdo con datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El cambio de condiciones no tiene sin embargo por qué partir del propio banco, sino que el cliente también puede poner en marcha el procedimiento para buscar un acuerdo mejor.
 
Pero, ¿realmente compensa negociar un cambio de las condiciones de la hipoteca? ¿Es mejor entrar a negociar con el propio banco o llevarse el préstamo a otra entidad de la competencia? ¿Cuáles son los gastos que hay que afrontar en cada caso?
 
Aunque el fin suele ser el mismo, o bien rebajar los intereses del préstamo o bien ampliar el plazo del mismo para que las cuotas sean menos onerosas, en primer lugar es importante establecer la diferencia entre la novación y lasubrogación de la hipoteca: a través de la novación, la renegociación del préstamo se realiza con la misma entidad que lo concedió en un primer momento, mientras que se denomina subrogación cuando se cambian las condiciones de la hipoteca a través de otra entidad, es decir, llevándosela a la competencia.
 
Tal y como explica Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com, “la novación de un préstamo hipotecario implica cambiar alguna de las condiciones pactadas con el banco en el momento que se firmó la escritura de préstamo hipotecario”. En ese sentido, “si conseguimos que nuestro banco nos baje el tipo de interés y firmamos una novación ante notario, nos beneficia igual que si cambiáramos la hipoteca de banco (subrogación)”.
 
No obstante, para llevarse la hipoteca a una oferta más favorable de la competencia el cliente debe cumplir una serie de requisitos, no siempre tan sencillos de alcanzar. En primer lugar, tal y como explica Monserrat, los bancos “normalmente exigen que la tasación actual no supere el 80% de la deuda que van a subrogar”, un asunto clave teniendo en cuenta los precios que llegaron a alcanzar las viviendas durante la burbuja inmobiliaria y la caída que registraron a continuación. Asimismo, las entidades piden también que se aporten los recibos del último año sin que haya ninguna demora -”en principio, ni de días”, aclara el experto- y que la hipoteca que se quiera subrogar tenga varios años de antigüedad -”unos cinco años, por norma general”.
 
Hay que tener en cuenta además que la subrogación tiene costes, “que dependiendo de la deuda pendiente y las comisiones superan los 1.000 euros”, señala el director editorial de iAhorro.com, que avisa de que “estos gastos, como norma general, los debe pagar el cliente” y “no se suelen financiar”. Los costes son por la posible comisión por cancelación subrogatoria -”se paga al banco que dejamos”-, gastos de notaría, registro y gestoría.
 
La otra opción sobre la mesa es la negociación con el propio banco, lo que se denomina novación, que presenta también unos gastos significativos. De acuerdo con HelpMyCash, para una hipoteca de unos 150.000 euros, puede llegar a suponer el desembolso de unos 1.500 euros. Junto a los gastos de gestoría, notaría, registro y los impuestos -el IAJD sólo se abona en caso de ampliar el capital- hay que tener en cuenta la comisión que cobra el propio banco por la operación, que aunque se suele situar entre el 0% y del 1% del capital pendiente a amortizar, puede llegar en algunos casos hasta el 2%.
 
HelpMyCash.com considera no obstante que existe una alternativa para hacer una novación gratuita: firmar un contrato entre las dos partes para modificar las condiciones sin tener que pasar por el notario. “De esta forma, se pueden ahorrar todos los costes de la novación de la hipoteca”, señalan desde el comparador.
 
Evidentemente, la entidad tiene que estar de acuerdo en modificar las condiciones, “ya que normalmente sólo accederá a ello si sale ganando en algún sentido”. Por esto, es común que para realizar la novación pida a cambio que se contrate un producto adicional gestionado por la misma entidad, como puede ser un seguro de coche o un plan de pensiones, apunta HelpMyCash, que advierte de que, “como el notario no será testigo de los cambios establecidos, se debe guardar bien el documento”. “En caso de que exista algún problema, solo si conservamos nuestro documento podremos reclamar al banco, porque es probable que ocurra que el banco no quiera hacerse responsable”, recuerda.

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