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El Banco de España: el control de precios en los alquileres es "efectivo" en el corto plazo

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El supervisor financiero analiza la experiencia internacional en la intervención pública del mercado del alquiler de vivienda

jueves 23 de enero de 2020, 12:53h

La fuerte subida de los precios de los alquileres en los últimos años y los bajos salarios han provocado una crisis accesibilidad a la vivienda para determinados segmentos de la sociedad, sobre todo los jóvenes. Algunos gobiernos, entre los que se incluye el español, han empezado a apostar por una mayor intervención pública en este mercado, pero en opinión del Banco de España, pueden ser desacertadas. Si bien, admite que la medida puede ser efectiva en el corto plazo.

El supervisor financiero analiza en un informe la experiencia internacional de estas intervenciones en el mercado de alquiler de vivienda y concluye, entre otros, que las políticas de controles de precios, aunque pueden resultar atractivas a priori porque se dirigen de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler, tienen “efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados”.

En este sentido, señala que la oferta de alquiler suele reaccionar reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación. Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrase las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad.

“Este tipo de dualidad en el mercado del alquiler puede ocasionar una segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas, reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado”, añade.

El supervisor bancario considera que los problemas asociados a los controles de precios explican el retroceso a lo largo del tiempo en la aplicación de esta política, que fue ampliamente usada en las economías avanzadas durante buena parte del siglo XX, hasta finales de la década de los setenta.

En los últimos años, algunas grandes ciudades europeas han intentado aplicar nuevamente controles de rentas en determinados segmentos del mercado de alquiler. “La evidencia reciente muestra que estas regulaciones, en general, han sido efectivas para moderar a corto plazo el precio del alquiler en el segmento regulado, mientras que, al mismo tiempo, pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados del mercado”, apunta el Banco de España.

Vivienda pública de alquiler

Además de los controles de precios, otro amplio conjunto de países han intervenido manteniendo una significativa oferta pública de alquiler residencial a precios asequibles. Para el organismo, esta política se centra en la causa que subyace tras el incremento del precio del alquiler, que es la insuficiencia de inmuebles disponibles. Pero también presenta “importantes retos presupuestarios” y “requiere un diseño eficiente en su implementación”.

Así, por un lado, la creación y el mantenimiento de un amplio parque de vivienda pública de alquiler es una medida costosa para las arcas públicas. Por otro, el diseño de los programas de vivienda de alquiler social “debe evitar desincentivar la movilidad geográfica de los beneficiarios, limitar los riesgos de segmentación social, por la posible concentración de bolsas de exclusión social, y minimizar el ‘efecto expulsión’ de la oferta de alquiler por parte de agentes privados”.

Ante las limitaciones y las dificultades que presentan las intervenciones directas en los precios y en el aumento de la oferta de viviendas de alquiler, se han adoptado en las últimas décadas otros tipos de intervenciones, como la modificación de la normativa, cambios de política fiscal y regulaciones que condicionan la oferta de vivienda residencial en el ámbito local.

Protección de los propietarios

El Banco de España señala que, según la evidencia internacional, el grado de protección jurídica efectiva de los propietarios de la vivienda arrendada está relacionado con el desarrollo y el tamaño del mercado del alquiler residencial. Al mismo tiempo, estos incentivos al propietario suelen equilibrarse con la protección sobre el inquilino en relación con la duración mínima del contrato de arrendamiento, la actualización de las rentas a lo largo del contrato o las condiciones que regulan la rescisión de este por parte de los propietarios.

Respecto a la política fiscal, el supervisor cree que los subsidios directos o las deducciones fiscales a los inquilinos tienen en riesgo de “traslación de estos a los precios”, lo que crea una transferencia de rentas y de recursos públicos hacia los propietarios de las viviendas.

Viviendas desocupadas

También en los últimos años han surgido propuestas de penalización fiscal de las viviendas desocupadas que buscan estimular la oferta de alquiler residencial. “No obstante, la evidencia empírica disponible sobre la efectividad de las medidas fiscales más comunes que actúan sobre la oferta de alquiler de este tipo de viviendas es aún escasa y poco concluyente”, afirma el Banco de España.

Por otro lado, el Banco de España recomienda revisar ciertas regulaciones que “impiden, dificultan o demoran” la construcción de vivienda nueva o que restringen el uso residencial de los inmuebles podría reducir las tensiones en los precios inmobiliarios en mercados locales que experimentan episodios de insuficiencia relativa de vivienda.

Respecto a los alquileres turísticos, el supervisor señala que las regulaciones que lo limitan “deberían evaluar la potencial contribución de esta medida para la estabilización del mercado del alquiler residencial”. Hasta el momento, apunta, la evidencia sobre el impacto de este tipo de regulaciones locales sobre los precios del alquiler de vivienda es aún limitada.

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