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La inversión logística, camino de un nuevo récord gracias al comercio online

El comercio online propicia el interés de los inversores por naves cercanas al centro de las ciudades
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El comercio online propicia el interés de los inversores por naves cercanas al centro de las ciudades

En Madrid, la superficie contratada en el tercer trimestre ha aumentado un 48% con respecto al mismo periodo de 2018

martes 15 de octubre de 2019, 08:12h

Inversores, empresas y expertos están de acuerdo: las naves logísticas son un valor al alza en el mercado inmobiliario español, debido a que el aumento del comercio electrónico y el crecimiento del comercio internacional aumentan la demanda de este tipo de espacios para dar respuesta a las necesidades de almacenamiento y distribución de las empresas. Además, el sector está aprovechando el interés que despiertan las naves denominadas de “última milla”, ubicadas en polígonos cercanos a los centros de las ciudades y que -por ser más cercanas a los hogares de los clientes finales- puedan satisfacer la demanda de inmediatez que reclama el consumidor online.

Las cifras de operaciones cerradas en lo que va de año, que vienen facilitando las distintas consultoras inmobiliarias, son una buena muestra del interés de los inversores por este tipo de activos y hacen augurar que el volumen de inversión de 2019 será aún mayor que el del año pasado, tal y como señala en su último informe la consultora BNP Paribas Real Estate.

La última consultora en airear las buenos datos del sector ha sido Savills Aguirre Newman, que informa que el volumen de inversión en el mercado logístico español ha alcanzado los 1.100 millones de euros al cierre del tercer trimestre de 2019, lo que supone un incremento del 22% respecto al mismo periodo de 2018 (875 millones de euros) y representa ya el 70% del total anual del mismo año.

El mercado madrileño ha estado especialmente activo, ya que en Madrid, la superficie contratada en el tercer trimestre de 2019 ha aumentado un 48% con respecto al mismo periodo de 2018, “lo que significa 270.000 m2 en 18 operaciones frente a 185.000 m2”.

El total de superficie acumulada en 2019 en la Comunidad de Madrid ha alcanzado los 435.000 m² frente a los 635.000 m² registrados en todo 2018El mayor volumen de la contratación se concentró en el Corredor del Henares (64%) y en la zona Sur el (33%). En concreto, la actividad se ha distribuido de forma equitativa entre los dos ejes con 8 operaciones en cada zona.

Por municipios, destaca Azuqueca Henares, al registrar el 41 % de la absorción total como consecuencia de la mayor operación realizada en todo el año por Carrefour (98.000 m2).

Respecto al mercado de suelo, Savills Aguirre Newman precisa que se han registrado cinco operaciones que han supuesto un volumen superior a los 275.000 m2, dato que indica el interés que sigue generando este mercado. La operación más destacada es la compra de más de 130.000 m2 en zona urbana de Madrid capital.

La tasa de disponibilidad ha descendido ligeramente situándose en el 9,1% debido, principalmente, a la recuperación de este trimestre y el retraso en la entrega de nuevos proyectos especulativos.

Razones de su atractivo

Los analistas inmobiliarios de Bankinter también califican al logístico como el “activo con más potencial de crecimiento” y explican que la demanda de activos logísticos es cada vez mayor debido a un entorno cada vez más globalizado, en el que el comercio internacional se espera que siga creciendo a ritmos del +3,6% anual entre 2018 y 2024; y el comercio electrónico debería incrementarse un 4,4% anual.

Otro atractivo de esta tipología de activos, según el último informe inmobiliario de Bamkinter, es su gran capacidad de incremento de rentas. “Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa un 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por los que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1,0% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible al precio (renta).

La tipología de naves logísticas más demandada y con menor oferta son las grandes instalaciones de más de 20.000m2, preferiblemente ubicados en A-2 y A-3, y próximos a Madrid, Barcelona y Valencia. Aunque también recalca que está aumentando el interés de los inversores por naves de logística de “última milla”, la más cercana a los hogares de los clientes finales, con menor superficie, pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades.

El punto más débil de la inversión en este tipo de productos, es que “hay que tener en cuenta que los activos logísticos presentan un mayor riesgo de vacío, ya que son monoinquilino”. Por lo que los analistas de Bankinter recomiendan invertir en ellos a través de carteras diversificadas.

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