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Qué herramientas legales tengo para no perder mi casa si no puedo pagarla

Qué herramientas legales tengo para no perder mi casa si no puedo pagarla
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La 'moratoria antidesahucios y la nueva ley de crédito inmobiliario facilitan evitar la ejecución de la hipoteca.

lunes 19 de agosto de 2019, 09:15h

Una de las peores pesadillas de quien compra una vivienda es no poder pagar la hipoteca y acabar perdiendo la casa, una situación que se puede tratar de evitar sabiendo las distintas alternativas que existen, "ya que muchas personas acaban quedándose sin el inmueble por no utilizar todas las herramientas que les brinda la ley antes de que el banco ejecute la hipoteca", según explica Montserrat Martín, especialista en Derecho Civil de ARAG.

Esta abogada informa que existen varias herramientas legales que se pueden usar y que dependen de la situación personal de cada hipotecado. Algunas de estas normas son la ley 1/2013 del 14 de mayo de medidas de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y también la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Dicha experta indica que "si solo tengo una deuda con el banco, es decir, si tengo como único acreedor el banco que me ha concedido la hipoteca, lo primero que hay que saber es si ese banco está adherido al régimen del Código de Buenas Prácticas Bancarias, "ya que de ser así el banco está obligado a intentar llegar a un acuerdo conmigo". La letrada señala que el Código de Buenas Prácticas da tres opciones que dependen del grado de endeudamiento y de la capacidad económica que tenga el deudor: Reestructuración de la deuda hipotecaria, quita o reducción de la deuda hipotecaria y dación en pago.

Restructuración de la deuda

Afirma que la primera propuesta es una reestructuración de la deuda y dice que para reestructurar mi préstamo hipotecario me pueden ofrecer una carencia de amortización del capital de hasta 5 años, lo que "significa que yo solo pago los intereses del préstamo". Indicando que cuando transcurran estos cinco años "o bien pago toda la amortización de golpe, y me pongo al día, o puedo renegociar que toda la amortización que no he pagado sea también prorrateada en el periodo que queda del préstamo con lo que las cuotas mensuales serían más altas". Además, fruto de dicha reestructuración y durante el periodo de carencia la entidad financiera puede permitirme reducir el tipo de interés al euríbor + 0,25, o ampliar el plazo de amortización del préstamo hasta un tope de 40 años.

Otra posibilidad que está sobre la mesa es la reunificación de deudas que se tienen con el propio banco (tarjetas, seguros, etc) en términos más ventajosos para el cliente para que pueda pagar más cómodamente lo que debe.

Quita sobre la deuda

La representante de ARAG apunta que el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual dice que si estas medidas son inviables "ya que a pesar de estas facilidades el cliente no puede pagar éste puede solicitar una quita o reducción del capital pendiente".

Dación en pago

Si ninguna de medidas anteriores fuera posible, la última alternativa para quien no quiere perder su casa es que el hipotecado solicite la dación en pago, en la que entregara el inmueble hipotecado al banco a cambio de la cancelación total de la deuda. Y añade que el deudor puede solicitar en el momento de pedir la dación en pago permanecer en la vivienda como inquilino durante un plazo de dos años con una renta anual del 3% del importe total de la deuda que quede pendiente por pagar el momento de la dación.

Montserrat Marín reconoce que hay bancos que no aceptan la dación y "se empeñan en las otras medidas que establece la ley" y también admite que las daciones en pago están bastante paradas dado que la legislación lo que intenta es que las familias no se queden sin su vivienda habitual y recuerda que con este objetivo es con el que se aprobó la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que establece la suspensión de las ejecuciones hipotecarias durante 7 años para determinados colectivos que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión, lo que ha limitado mucho las ejecuciones de hipotecas. Pero recuerda la letrada que esta norma "excepcional" y "temporal" y que cumple en 2020 por lo que, por lo que si no se prorroga puede haber un boom de desahucios.

Nueva ley hipotecaria

Otra ley que hay que tener en cuenta si no se puede pagar la 'letra de la hipoteca' es la 5/2019, de 15 de marzo, la conocida como 'nueva ley hipotecaria' que establece una mayor protección contra los desahucios y dice que el banco, si el retraso se produce durante la primera mitad del contrato, solo puede activar la ejecución de la hipoteca si el impago de cuotas alcanza el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades, y nos tres como establecía la anterior normativa. Y a partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades.

La abogada precisa que es durante este tiempo de esperar cuando el cliente debería negociar con el banco para tratar de llegar a un acuerdo. "Eso sería lo más aconsejable". Señalando que lo ideal sería tomar medidas cuando detectamos que tenemos problemas y cuando transcurren dos o tres meses sin pagar la cuota hipotecaria porque no podemos con los ingresos habituales de los que disponemos, lo que es diferente a un impago ocasional derivado, por ejemplo, porque hayamos tenido un gasto imprevisto". "Si lo que no quieres es perder la casa, lo más adecuado sería intentar negociar con el banco lo antes posible porque en caso contrario la bola se hace más grande", aconseja la experta.

Pero que qué pasa si al final no llegamos a ningún acuerdo con el banco o a pesar de ello no podemos pagar: que el banco ejecuta la hipoteca aquí es donde entra en juego la mencionado Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, conocida popularmente como 'moratoria antidesahucios". A los beneficios que conlleva esta norma pueden acogerse familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, los mayores de 60 años y las unidades familiares en las que haya víctimas de violencia de género. Siempre y cuando tengan unos ingresos que no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que la deuda sea superior al 50% de los ingresos que tenga la familia y que solo tenga una casa es decir, que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y se haya concedido para la adquisición de la misma, tal y como recuerda la representante de ARAG.

Cláusulas abusivas

Asimismo, hay otra cuestión que está permitiendo que muchas deudas se puedan recalcular –según Montse Martín- es la jurisprudencia existente sobre las cláusulas abusivas que ha permitido volver a calcular a la baja muchas hipotecas (que estaban en vía de ejecución) y han evitado que algunos hipotecados perdieran su casa. Manifiesta que esto ha ocurrido cuando el abogado del hipotecado ha argumentado la existencia de este tipo de cláusulas y el juez –después de comprobar que realmente existían en el contrato hipotecario- acepta ese motivo de oposición para archivar esa ejecución. Entonces. Con lo que entonces, la entidad financiera tiene que recalcular la deuda y presentarla al cliente.

Varias deudas

Todo lo anterior –recuerdan desde la citada asesoría jurídica - son herramientas que pueden servir para el caso en que se tenga una deuda solo con el banco que nos ha concedido la hipoteca, pero también puede ocurrir que tengamos facturas sin abonar por las que podríamos perder nuestra casa si nos la embargan los acreedores, incluso aunque paguemos religiosamente y mes a mes la hipoteca. Esta abogada -experta en el terreno inmobiliario- recalca que a pesar de pagar la hipoteca corremos el riesgo de perder nuestra casa si nuestros acreedores la embargan lo que puede tratar de evitarse con la ley de segunda oportunidad, norma específica para la persona física que entra insolvencia y que tiene más deudas que ingresos.

Ley de Segunda Oportunidad

En el caso de nos encontremos en esta situación, se pueden estudiar opciones como la ley 25/2015 de 28 de julio que regula el mecanismo de la segunda oportunidad, una ley que Montse Martín confiesa "no es fácil de entender ni de tramitar", destacado que la ley de la segunda "no me permite participar con la hipoteca –que tendremos que negociar con el banco".

"La ley me permite aplicar un procedimiento bien para que se me perdonen todas las dudas o para negociar con mis acreedores". "El primer paso si yo no puedo pagar y necesito que se me perdonen las deudas empieza con una solicitud a un notario para que inicia una negociación concursal con mis acreedores en la que intentar llegar a un acuerdo para establecer quitas o aplazamientos para que pueda cubrir las deudas con mi capacidad económica", declara. Posteriormente, y cuando no se llega a un acuerdo se llega al Juzgado con un concurso de acreedores "dentro del cual se comprueba qué deudas puedo cubrir con mi capacidad económica y el resto que no puedo cubrir me lo perdonan pero pierdo todo mi patrimonio (coche, segunda residencia), ya que ese patrimonio se tiene que vender para saldar deuda y lo que resta de deuda el juez me lo perdona".

Esta abogada indica que la ley de Segunda Oportunidad es una opción, pero que hay otra que podría evitar que perdamos todo nuestro patrimonio: ir directamente al concurso de acreedores. Un proceso muy desconocido para los particulares, "y en el que el juez intenta llegar a acuerdos para saldar las deudas con mi patrimonio pero no es estrictamente necesario que tenga que venderlo, ya que hay posibilidades de llegar a acuerdos, como alquilar esa segunda residencia que tenemos y con las rentas ir pagando, etc...

Ana M. Pastor

Convencida de que “la información es poder” pero no para los periodistas sino para todos los mortales, he convertido la manía de escribir noticias en mi modo de vida y de pagar facturas. “Peleada” con los números y la economía, me centro en la información nacional y de Madrid, esa que llaman “local” pero que es la que puede resultar más útil por ser la más cercana. Los problemas sociales, laborales y vecinales son mi pan de cada día. Con un objetivo: dar “cancha” a las minorías.

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