Cada vez son más las voces que la alertan de la desaparición de la vivienda asequible en España. Una situación que está contribuyendo a generar una crisis de acceso a la vivienda, que no es exclusiva de España sino que comparten muchas de las economías desarrolladas, lo que ha venido a denominarse “Affordable Housing Crisis’y que se debe, principalmente, a que los precios de la vivienda tanto para los aspirantes a propietarios como para los posibles arrendatarios están subiendo a pasos agigantados en comparación con los salarios.
Por eso, ya no solo son los activistas por el derecho a la vivienda, los promotores residenciales y los portales inmobiliarios quienes dan la voz de alarma sino que incluso la banca –como hizo recientemente el consejero delegado de Bankia, José Sevilla– pide una “reflexión adicional” sobre cómo hacer asequible la vivienda en propiedad a un mayor grupo de población española. Poniendo de manifiesto el representante de Bankia que es esta falta de oferta residencial a precios económicos la está detrás del “deslizamiento en los últimos años” desde la compra al alquiler y recordando que este trasvase ha estado protagonizado por los jóvenes y los colectivos con menor capacidad de acceso a generar una corriente de ingresos predecible y cuantificable.
Y es que ese es precisamente el problema: que dicho trasvase al alquiler de un importante segmento de la población es obligado, ya que una parte importante de las personas que termina alquilando querrían tener una vivienda en propiedad, y la han buscado en el mercado, pero que se ve forzada a alquilar, siempre con la espada de Damocles de los altos precios residenciales sobre sus cabezas, tal y como se pone de manifiesto en el informe “Radiografía del mercado de la vivienda 2018-2019 publicado recientemente por Fotocasa.
Según el estudio de este portal inmobiliario,el 12% de los españoles compró o intentó compra una vivienda pero solo un tercio de esta cifra lo consiguió, mientras que dos tercios no lo lograron, un porcentaje de ‘fracasos’ superior al del año pasado que fue solo la mitad”, explica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.
La cosa no mejora en el alquiler, ya que, según la portavoz de Fotocasa, se ha duplicado el número de personas que ha buscado arrendar y no lo ha conseguido. Toribio señala que el 14% de los españoles ha alquilado o intentado alquilar una vivienda, pero de esta cifra casi la mitad no lo consiguió frente al tercio que tampoco tuvo éxito el año pasado. «Con el agravante de que hay que personas que alquilan porque no pueden comprar, pero hay un porcentaje importante que ni siquiera puede alquilar”, añade
Toribio subraya que a pesar de que la demanda de vivienda ha aumentado en los últimos meses tanto en compra como alquiler como consecuencia de la recuperación económica, la pérdida de poder adquisitivo para muchas capas sociales dificulta su acceso al mercado. A su juicio, esa sería una de las causas de que no haya más compradores de vivienda aunque sí aumenta el porcentaje que busca casa en propiedad. Mientras que en mercado del alquiler, esta experta habla de un “efecto rebote” para explicar la recuperación de la demanda e indica que “ante la subida de precios de la vivienda en alquiler durante los últimos años, muchos demandantes de vivienda, sobre todo jóvenes, buscan en el mercado de la propiedad y al constatar que no pueden comprar vuelven al mercado de alquiler.
¿Y cuáles serían las medidas a tomar para mejorar el acceso a la vivienda en opinión de la portavoz de Fotocasa? Toribio tiene claro que el primer reto sería que hubiera un empleo de calidad, estable y mejor remunerado, pero además insta a aumentar el parque de vivienda social, que “en España no llega ni al 2% y es el más bajo de la UE. Considera que para poner vivienda asequible en el mercado se necesita “una mayor colaboración público-privada” y recuerda que para que a los propietarios les interese poner sus inmuebles en alquiler se precisan incentivos, tanto fiscales como de mayor seguridad.
Pacto de Estado
El secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo, cree que es problema es tan importante que se debería hacer un Pacto de Estado para tomar una decisión al respecto, ya que es un que no se soluciona de un día para otro, además de exigir una “política estable y que no tenga vaivenes esté quien esté en el Gobierno”.
El representante de los promotores y constructores, dice que para entender lo que está pasando es primordial conocer que la práctica desaparición de la construcción de vivienda protegida que “ha sido la herramienta que ha posibilidad acceder a una vivienda a determinados colectivos” y resalta que sólo el 0,2% del Producto Interior Bruto de los Presupuestos generales del Estado (PGE) se destina a política de vivienda., cuando la medida europea está en el 0,7% del PIB y hay países como Francia que dedican el 0,8%-0,9% o Reino Unido que destina un 1,5%.
Daniel Cuervo dice que ante la falta de vivienda barata se pueden recuperar las hipotecas baratas para los compradores de VPO, instaurar una cuenta ahorro vivienda para un determinado rango de edad –los más jóvenes- y al igual que al igual que la portavoz de Fotocasa considera fundamental la colaboración público-privada para mejorar el acceso a la vivienda con medidas y políticas que incentiven la oferta tanto de compra como de alquiler. Y proponer, por ejemplo, que Ayuntamientos y Comunidades cedan suelos para viviendas de alquiler asequible a precios de entre un 20% o un 30% inferiores a los del mercado libre.
Menos cooperativas
La Asociación de Gestoras de Vivienda (AGV), que agrupa a las principales gestoras de cooperativas de viviendas, lleva ya unos meses alertado de la desaparición de la vivienda asequible en España y su presidente José Luis Grajera insiste en que hay que tomar medidas urgentes para generar una oferta que se adapte a las necesidades reales de la gente. Una de las recetas para conseguirlo según la AGV es generando suelo sobre el que, por ejemplo, puedan construir viviendas las cooperativas de vivienda protegida o compuestas por cooperativista con recursos medios o bajos.
Grajera explica que la vivienda asequible en cooperativa solo se puede dar en los procesos urbanizatorios donde la captación del socio sea a tan largo plazo que permita al cooperativista ahorrar. Por eso se están dando menos las cooperativas. Porque si uno de los costes más importantes, como es el precio del suelo, lo tienen que afrontar de manera inmediata, no tienen capacidad para hacerlo. Lo que ha provocado que las cooperativas que se están formando sean únicamente “Aquellas en las que los cooperativistas tienen un poder adquisitivo medio-alto, que ya tienen esa capacidad de ahorro”.
Y apunta para cambiar el panorama que “si la Administración planteara concursos de suelo de los que tiene, nacerían muchas más cooperativas porque estas son las únicas que pueden plantear buenos proyectos –porque son para los propios cooperativistas, como promotores– y a un precio asequible porque los proyectos se realicen a coste, no tienen beneficio”.
A la pregunta de ¿cómo podemos hacer que las cooperativas puedan volver a funcionar más? el presidente de AGV responde históricamente las cooperativas eran las que se adelantaban en los procesos urbanísticos y aclara lo qué ha cambiado. “Ahora, si se empieza a hacer hoy una cooperativa con una posibilidad de pedir licencias a dos años, se puede captar a socios que no tienen ahorro y que comiencen a realizar una fórmula de pago. Es decir, durante dos años invierten todo lo que pueden de su salario para aportarlo a la cooperativa, que puede comprar el solar porque este tiene las características de solar y entonces da tiempo a que este proceso ocurra”.
El problema, en opinión de esta asociación, es que como ahora mismo no existe ese suelo, a lo que tiene que acceder una cooperativa es a un solar ya existente y por tanto no se da esa capacidad de ahorro en un cooperativista. Y por poner un ejemplo explica que en la actualidad “prácticamente solo existe posibilidad de adquirir vivienda asequible en Madrid en El Cañaveral, donde los precios están entre los 160.000 euros y los 280.000” pero que si embargo “si a un cooperativista se le pide de repente entre un 20 y un 25% del precio como aportación inicial para poder acometer la compra del suelo, tal y como están los criterios bancarios, no se da la posibilidad.”
El papel de la Administración pública
El presidente de la AGV tiene claro que “si nadie es capaz de hacer vivienda protegida asequible y la Administración tiene suelo, debería ponerlo a disposición de gente que quiere acometer ese tipo de vivienda. Porque si la propia Administración no es capaz de promoverla para intervenir en el mercado, que permita hacerlo a las cooperativas”. Y dice que “las fórmulas pueden ir desde la transmisión del suelo a precios regulados, hasta los derechos de superficie regulados hasta los 95 años desde el punto de vista administrativo, tanto con posibilidad de compra como sin ella”.
