“El precio medio de las viviendas de obra nueva en la capital se sitúa en más de 2.700 €/m², acercándose a los máximos del anterior boom, aunque aún un 0,8% por debajo de los de 2008”. Esta es una de las conclusiones que sobre el mercado residencial de la ciudad de Madrid realiza Knight Frank en el informe que ha elaborado con los datos del primer trimestre del año.
Dicha consultora inmobiliaria destaca que en la actualidad hay disponibles cerca de 3.500 viviendas de obra nueva libre en Madrid, de las cuales sólo algo más del 21% del total se localiza en el interior de la M-30 debido principalmente a la escasez de suelo finalista. Desde el año 2017, la mayor concentración de stock se registra, además de en el exterior de la M-40, en la zona de los PAU.
Estas áreas son nuevos desarrollos urbanísticos, normalmente situados en la periferia de la capital, donde el suelo urbanizable abunda permitiendo crear nuevos barrios con todos los servicios y equipamientos necesarios para satisfacer la demanda de la población residente.
La mayor absorción, a día de hoy, se registra en los PAUs, donde se han vendido un 80% de viviendas desde el año 2017, representando un 24% del total de Madrid. Destacando que el mayor ritmo de ventas durante el 2018 se ha registrado en el área de los PAUs, con una media de más de 10 viviendas vendidas al mes. Esto se debe, en gran parte, a los precios más asequibles y al mayor número de compradores que pueden acceder a este tipo de viviendas, al contrario que en el interior de la M-30, donde debido a la menor oferta y a los precios más elevados de la capital, la absorción es más baja.
‘Mandan’ los 3 dormitorios
La tipología más común es la vivienda de tres dormitorios, representando un 43% del total de Madrid, excepto en el interior de la M-30, donde la de dos dormitorios se sitúa prácticamente al mismo nivel. En esta misma zona, también se puede encontrar un número significativo de estudios y viviendas de un dormitorio, mientras que en los PAU esta tipología es prácticamente inexistente. Las viviendas de cuatro dormitorios cobran una mayor importancia fuera del anillo de la M-30.
Para la consultora “estos valores demuestran que los compradores más habituales en los PAU son familias en busca de espacios amplios con servicios, mientras que las zonas céntricas son más demandadas por perfiles unipersonales o parejas jóvenes que entre sus preferencias prima la cercanía al centro o vivir en edificios más representativos”.
Respecto a las superficies, Knight Frank explica que “las tipologías de uno y dos dormitorios ocupan una superficie muy similar en todas las zonas analizadas, alrededor de los 65 m² en las viviendas de un dormitorio y de los 100 m² en el caso de las de dos”. Destacando que sin embargo las viviendas de tres y cuatro dormitorios son significativamente más pequeñas, hasta un 35% menos, en los PAU que en otras zonas de Madrid. En cuanto a las viviendas de cinco dormitorios podemos observar que cuanto más nos acercamos al centro de la capital, la media de metros cuadrados de esta tipología tiende a aumentar
Subidas más moderadas
Knight Franck destaca que “la limitada oferta de viviendas disponibles en la capital ha contribuido al alza de los precios y se estima que sigan creciendo durante este 2019, aunque de forma más moderada”.
Y resalta que la subida de precios en el centro de la ciudad que se une a la escasez de suelo dentro de la M-30, está impulsando la demanda entre la M-30 y la M-40 en los distritos más periféricos como en el noroeste de Madrid.
Finalmente, el informe subraya que los municipios al noroeste de Madrid -como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Las Rozas y Aravaca- están experimentando un gran desarrollo de obra nueva debido a la escasez de suelo dentro de la M-30 unido a la elevada demanda residencial en las zonas más verdes.
