Pese a la subida registrada en los últimos años, los precios de las viviendas todavía no han alcanzado los precios previos a la crisis en Madrid y Barcelona, pero no ocurre lo mismo con los precios de los alquileres, que se sitúan ya sensiblemente por encima. Así lo constata un artículo analítico publicado por el Banco de España, que refleja además las mayores dificultades de los jóvenes para acceder a una vivienda debido a la precariedad del mercado laboral.
Desde una perspectiva internacional, la proporción de la población en situación de alquiler en España es todavía reducida, señala la institución que dirige Pablo Hernández de Cos. Sin embargo, las últimas estadísticas apuntan a un aumento del porcentaje de los hogares que se hallan en esta situación en los últimos años (el 16,9% en 2017, frente al 14,2% en 2008). En ese sentido, aunque la tendencia hacia un mayor peso del alquiler es generalizada, el grupo de edad en el que ha avanzado en mayor medida es el de los jóvenes de 16 a 29 años, seguido del grupo de edad de entre 30 y 44 años.
Esta evolución se podría explicar, “al menos en parte, mediante factores ligados al impacto que la crisis económica ha tenido en estos segmentos de población, pero posiblemente también recurriendo a factores sociológicos ligados a cambios en las preferencias. Además, el sesgo impositivo que favorecía la compra de vivienda sobre el alquiler se ha reducido en este período debido a los cambios fiscales introducidos”, señala el Banco de España.
Entre los factores económicos destaca “el impacto que la recesión ha tenido sobre las condiciones del mercado laboral, en especial de los jóvenes”. Según los datos de la Encuesta de Estructura Salarial, la ganancia media cayó entre 2008 y 2016 un 15% para los trabajadores de entre 20 y 24 años y un 9% para aquellos de entre 25 y 29. Pero los jóvenes también vieron cómo se deterioraban otras condiciones laborales. En concreto, para los trabajadores de entre 16 y 29 años la tasa de paro alcanzó el máximo del 42,4% (2013), con una incidencia del paro de larga duración del 52,1% (2014) y una ratio de temporalidad del 57,4% (2017). Sin embargo, en 2018 estos indicadores eran algo menos negativos, siendo la tasa de paro del 29,3%, la incidencia del paro de larga duración del 35,8% y la ratio de temporalidad del 56,3%.
Estas dificultades económicas con las que se encuentran los jóvenes se cruzan con un momento en que “las rentas del alquiler han mostrado un incremento significativo en el período más reciente”. El Banco de España, que cita información de Idealista, el crecimiento habría sido del 9,3% en 2018, si bien muestra “cierta suavización” respecto al aumento del 18,4% de un año antes. La institución avisa de que estos datos “hay que mirarlos con cautela”.
Centrando el análisis en Madrid y en Barcelona, el Banco de España señala que el precio del alquiler fue mucho más estable que el de la venta durante el período de recesión, y que, además, empezó a recuperarse antes tras dicho período. El precio de la venta, aunque con cierto retraso, también ha aumentado de forma significativa en estas ciudades, situándose próximo al nivel de 2006. “En cualquier caso, mientras que el precio de la compraventa no ha alcanzado aún el nivel previo a la crisis, el precio de los alquileres se situaría por encima de ese nivel”. En concreto, en ambos municipios se encontraría alrededor de un 30% por encima después de que ya en 2016 ya superase los niveles pre-crisis.
En lo que se refiere a las compraventas, durante los últimos años, el precio de la vivienda ha evolucionado “de forma dispar”, aunque en todas las comunidades autónomas “se observa la tendencia general al alza en los precios”. El avance acumulado en relación con su nivel mínimo durante la crisis ha superado ampliamente el 20% en las más dinámicas (49% en Madrid y 39% en Cataluña), mientras que en las menos dinámicas se ha situado en torno a un 8%.
En su artículo, el Banco de España destaca que, tras la corrección por el estallido de la burbuja, la actividad del sector inmobiliario inició su recuperación a comienzos de 2014. “Tomando como referencia la inversión real en vivienda, el aumento acumulado entre el cuarto trimestre de 2013 y el cuarto trimestre de 2018 fue del 45%, frente al 15% que aumentó el PIB en el mismo período”.
Esta tendencia se refleja no sólo en los precios de los inmuebles, sino también en las cifras de compraventas de viviendas. En concreto, en 2018 se habrían registrado algo más de 550.000 transacciones, aproximadamente un 10% más que en 2017, lo que, no obstante, “supone un nivel muy inferior al de las que se llevaron a cabo en el período de expansión inmobiliaria anterior a la crisis”. Por ejemplo, en promedio anual, durante el período 2004-2007 el número de transacciones de viviendas ascendió a unas 885.000.
