La demanda de espacios de oficinas se ha comportado de manera muy positiva a lo largo de 2018 y un ejemplo son los más de 230.000 m2 que se contrataron entre Madrid y Barcelona durante el tercer trimestre del año, según la consultora JLL, una cifra que supera en un 7% la del mismo período del año anterior. Una mejoría en la contratación que, lógicamente, se ha reflejado en la tasa de disponibilidad, que ha disminuido hasta el 10,19% en Madrid y el 6,19% en Barcelona.
Estos buenos datos de absorción de espacios por parte de las empresas ponen sobre la mesa la pregunta de si es una buena opción para un pequeño o mediano inversor comprar una oficina para alquilarla. Una alternativa que –en opinión de los expertos inmobiliarios- los particulares pueden tener en cuenta siempre sin perder de vista que la vivienda sigue siendo la opción principal del pequeño inversor del ladrillo y que invertir en oficinas no es tan sencillo como hacerlo en el sector residencial, por lo que recomiendan asesorarse debidamente antes de entrar en un mercado muy especializado.
Con rentabilidades que en Madrid se sitúan torno al 3,25% en la zona prime y en 4,75% fuera de la M-30 y que en Barcelona rondarían el 3,50% en los enclaves más importantes, las distintos analistas consultados recuerdan que la ubicación de un inmueble determina el precio de su venta y el de su posterior alquiler, pero hace notar que el mercado actual de oficinas abre un abanico de posibilidades a los inversores particulares aunque éstos no puedan permitirse comprar en estos enclaves exclusivos, unas posibilidades que aumentan gracias a las nuevas tecnologías y la irrupción de las oficinas compartidas o coworking .
Raúl Vicente, director de Agencia Oficinas de Knight Frank reconoce que “los principales edificios de oficinas están en manos de grandes fondos, aseguradoras, socimis, etc. y en la mayoría de los casos, el mayor valor se obtiene por el edificio en su totalidad lo que limita en gran manera el acceso a pequeños inversores debido al volumen de capital necesario”. Pero también hace notar que “nuestra normativa permite la división horizontal y que algunos inmuebles son multipropiedad” destacando que en ese tipo de productos sí podrían tener cabida los inversores de menor tamaño. Y resalta que “incluso con valores inferiores a los que se podría obtener por el edificio completo”, alquilar una oficina “puede llegar a ser una oportunidad en algunos casos con buena expectativa de rentabilidad del entorno del 5-5,5% sobre todo en un momento como el actual donde nos encontramos con rentas claramente al alza”. Este experto recuerda que la rentabilidad que se obtenga dependerá mucho de la ubicación, calidad, etc, y hace notar que pueden encontrarse oficinas libres o ya con inquilino en Madrid por valores inferiores al millón de euros.
Ana Zavala, directora nacional Agencia Oficinas de Savills Aguirre Newman también considera una buena idea para un mediano o pequeño inversor comprar una oficina para alquilar ya que “el mercado está abierto a todos los capitales”, aunque advierte a los interesados que “tendrán mayor competencia que en activos de mayor volumen”. Respecto a las rentabilidades, da como referencia la de las oficinas de la zona prime de Madrid, el 3,25%. E informa que por ejemplo en la capital, en la zona de Azca, Cuzco, se pueden comprar pequeñas oficinas a partir de 1,5 millones de euros.
José Mittelbrum, director nacional de Oficinas de CBRE recuerda que gracias a las nuevas tecnologías en los nuevos espacios de trabajo se necesitan menos metros cuadrados por cada puesto laboral a lo que hay que sumar que cada día es más frecuente que los empleados trabajen desde casa y utilicen en menor medida los espacios propios de las compañías, lo que provoca que las empresas busquen espacios más pequeños. Y estas oficinas más reducidas, y más flexibles, si pueden estar al alcance de inversores con un presupuesto menor.
Sin embargo, y según dicho experto, este tipo de comprador tiene más posibilidades de que su inversión sea un éxito si se decanta por un inmueble diferente y que tenga cierto atractivo, especialmente en el centro de la ciudad (por ejemplo un espacio diáfano, con techos, altos y fachada de ladrillo visto) que podría convertirse en un estudio de arquitectura o estudio fotográfico, por ejemplo, ya que actualmente dichos inmuebles tienen mucha demanda especialmente por parte de las empresas creativas. Y respecto a la ubicación, el representante de CBRE informa que en zonas como Bilbao, Málaga, Zaragoza o Valencia hay poca oferta de producto de oficinas de calidad a partir de los 500 m2, por lo que considera que es un mercado interesante para los pequeños patrimonialistas.
Otra fórmula para pasarse al negocio de las oficinas es convertir una vivienda en un espacio de trabajo compartido, el denominado coworking, una fórmula que cada día gana más adeptos y que “para el propietario del piso puede ser una solución menos problemática que el alquiler turístico ya que este tipo de actividades no suelen provocar conflictos de convivencia con los vecinos ni generan recelos en los ayuntamientos», según señala Natcha Ruvira, responsable de compartirespacios.com, una web que pone en contacto a empresas y autónomos con los propietarios de los inmuebles
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Ruvira afirma que “el coworking ha dado un subidón durante 2018” y que por este motivo “muchos propietarios de viviendas se están pasando del alquiler turístico a arrendar sus pisos como un espacio de trabajo compartido”. Apunta que esta modalidad supone unos beneficios económicos muy interesantes para los ‘caseros’ y da algunos ejemplos de los precios que se están manejando en Madrid y Barcelona. Por ejemplo “si se tiene un piso con dos habitaciones y un espacio común, por ejemplo un comedor, se pueden alquilar las habitaciones como despachos individuales con un precio mensual de entre 350 euros a 600 euros aproximadamente, dependiendo de las dimensiones y de la zona”. E informa que el comedor como espacio común de coworking es el espacio más rentable ya que se pueden alquilar las sillas, es decir, los puestos libres alrededor de un mesa de trabajo, por mensualidades que van desde los 100 euros a los 250, lo que podría generar “beneficio aproximado de 16.800 euros a más de 500.000 euros anuales, según el tamaño del piso o espacio a compartir”.
