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“El PP en Madrid calienta la vivienda comprando a precios por encima de mercado”

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“Blackstone o Goldman Sachs actúan en el mundo con márgenes razonables, pero en España están intentando magnificar”, critica el jefe de la empresa de vivienda del Ayuntamiento de Madrid.

sábado 19 de enero de 2019, 12:37h
El responsable de la empresa pública de vivienda del Ayuntamiento de Carmena es Francisco López Barquero. Apenas habla en medios y se sabe poco de su cargo en una entidad que casi se va a pique con Ana Botella. Era la época en que los pisos públicos se vendían por miles a fondos de inversión. Hoy, la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) es la mayor promotora de vivienda de la capital, a pesar de que esas nuevas casas no son, ni de lejos, suficientes para las necesidades del Madrid de la burbuja del alquiler.

Barquero lo sabe, el Ayuntamiento también. Pero reivindica el camino andado: “Pasar de cero a 1.500 viviendas construidas y ser la primera promotora pública de España, para aprobar creo que da”, defiende el consejero delegado. Trabaja con un escenario duro: hay unas 24.000 personas en la lista para un alquiler social del Ayuntamiento. Y en una ciudad en la que ser inquilino es un 40% más caro que hace cuatro años.

Se calcula que el Ayuntamiento ha dedicado 700 millones a políticas de vivienda en esta legislatura. ¿Suficiente? ¿Hace falta más?

Hace falta más. El problema es que España ha hecho políticas de vivienda sin poner dinero, y eso es imposible. En algunos titulares veo ‘desde tal año se han hecho tantas viviendas y si no se hubieran vendido…’. Es que si no se hubieran vendido no se habrían hecho. ¿Que ponía el Estado o las regiones ahí? Muy poco, hacían vivienda en venta porque rápidamente se traspasaba la deuda.

Con el alquiler sí apalancas mucho dinero durante mucho tiempo. Se pone el ejemplo de Viena. Claro, es que Viena a lleva cien años con una política decidida de incrementar su parque público y destinar su suelo a políticas propias. El Ayuntamiento de Madrid en este momento tiene suelo para 4.200 o 4.500 viviendas; 5.000 arañando lo máximo. A partir de ahí… 700 millones es mucho dinero. Una consultora ha calculado que somos la primera promotora de Madrid.

Pero el anterior ministro de Hacienda puso una serie de cortapisas a los municipios e impidió al Ayuntamiento hacer toda la política de vivienda que quiere, teniendo superávit. Sin solucionarlo del todo, el Real Decreto Ley que está en trámite permite que parte de esos excedentes de tesorería sean para construir vivienda pública.

¿Qué diferencias de enfoque y funcionamiento hay entre el la Agencia Social de la Vivienda (antiguo IVIMA, que depende de la Comunidad de Madrid) y la EMVS?

La Comunidad no está haciendo nada. Me llama la atención cuando PP o Ciudadanos en el Ayuntamiento critican lo poco que está haciendo Ahora Madrid y sin embargo en la región aprueban unos presupuestos con 13 millones de euros para obra nueva.

El PP está construyendo 200 viviendas y anuncia periódicamente las mismas, que no se construyen. El Ayuntamiento unas 1.500, cuando la Comunidad Autónoma es la administración competente en vivienda, plena y exclusivamente.

¿Debería tener una ciudad como Madrid más competencias en materia de vivienda?

Que todos nos estemos rigiendo por la Ley de Bases de Régimen Local, desde municipios de cinco habitantes hasta Madrid, es un poco absurdo. Necesitamos más competencias pero también más dinero, porque la Comunidad tiende a dar competencias sin dinero.

Por otro lado, que una región como Madrid no tenga legislación de vivienda es cuanto menos sorprendente. Barcelona tiene más mecanismos de actuación por su ley autonómica. Por ejemplo, intentamos comprar viviendas de segunda mano pero solo podemos si alguien nos vende. La ley de la Generalitat permite a Barcelona establecer zonas preferentes con derecho de tanteo y retracto. Si alguien vende, tienen preferencia, y así han comprado un edificio de 130 viviendas que iba a vender un banco a un fondo. Nosotros no podemos hacerlo porque no hay ninguna ley que nos dé cobertura.

Otro ejemplo: el Decreto que ha presentado el Gobierno permite sancionar a las viviendas vacías con el IBI. En Madrid no se va a poder poner en marcha porque remite a legislación autonómica. Como aquí no existe ley ni se la espera, no podremos usar esa herramienta.

Puede parecer que en Barcelona Ada Colau ha dado mayor impulso a las políticas de vivienda que Madrid. ¿Reaccionó tarde este ayuntamiento?

Yo no me quiero comparar con Barcelona. Tiene su realidad y está haciendo unas cosas que permiten su normativa y eligiendo determinadas vías. Y el Ayuntamiento de Madrid está eligiendo otras porque tenemos otras capacidades. Por ejemplo, Madrid tiene excedente de tesorería y Barcelona no, por lo que su política de vivienda nueva es más restrictiva, porque tienen menos dinero y menos solares.

Los esfuerzos en el programa Alquila Madrid (ALMA) y de movilización de alquileres están teniendo pocos resultados. ¿Qué más se puede hacer si el Ayuntamiento no puede competir con la rentabilidad privada?

Ni puedo, ni quiero. Determinadas operaciones desde el Ayuntamiento calientan el mercado y tengo que hacer todo lo contrario. Con nuestro patrimonio es muy difícil intervenir. Y vuelvo otra vez a Viena: con 220.000 viviendas eres significativo en el mercado del alquiler. Nosotros tenemos 6.200. Mi influencia es muy pequeña. El Ayuntamiento de Madrid tendría que tener 50 veces más viviendas para ser significativo.

Pero lo que no puedo es contribuir a calentar como ha hecho el PP en la Comunidad de Madrid, que está comprando por encima de mercado. En el pliego de la compra de vivienda para la Cañada Real tuvimos que corregirle el precio: ¡no puedes ir a Villaverde a comprar a 3.000 euros el metro cuando el mercado está a 1.500!

Con el programa ALMA intentamos darle cosas al propietario como contrapartida para que baje el precio. Pero muchos propietarios están intentando sacar lo máximo. Lógico, dado que no tengo ninguna forma de jugar distinto. Las reglas que hay son esas y cada uno puede hacer con su bien lo que quiera.

Por eso mi pregunta era: ¿se puede lograr algo sin otras herramientas? ¿Hay que limitar los precios de los alquileres?

Hay que intervenir, la Constitución que somos una economía de mercado pero también un estado social de derecho social. El artículo 47 dice que todos tenemos derecho a una vivienda digna y que los poderes públicos evitarán la especulación. No conozco en España un mercado más especulativo que el inmobiliario.

¿Los índices son la solución? Yo soy de los que no lo tienen claro. José Manuel Calvo, el concejal de Desarrollo Urbano, sí es favorable y de hecho están trabajando en ello. El problema es que necesitas un sistema que sea lo suficientemente fino. Un ejemplo: el margen derecho de General Ricardos es un 20% más caro que el izquierdo. Si yo digo General Ricardos a 1.000 euros… no, tendrá que ser 800 a un lado y 1.100 a otro. Si no, estoy tensionando. Por eso necesitas afinar mucho, no digo portal a portal, pero casi.

Y aquí de nuevo a la comunidad autónoma no está haciendo su trabajo. La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a que la fianza y contratos de alquiler se depositen en el antiguo IVIMA. A través de ellos la Comunidad tiene big data sobre cómo está funcionando el mercado. Pero no lo está trabajando, mientras las instituciones manejamos datos de Fotocasa o idealista, que son parte interesada en que el mercado funcione de una determinada manera. Es absurdo.

Y por último: estamos en España. Los defensores de los índices ponen dos ejemplos, Alemania y París. En París funcionaron tres meses porque los tribunales tumbaron la medida y y no podemos sacar conclusiones. Y en Berlín se les está poniendo trampas todo el día. No puedes poner como modelo algo que no está funcionando y que los propios alemanes están intentando modificar.

¿Qué otra alternativa hay si no para enfriar el mercado del alquiler?

El mercado alquiler se calienta porque se calienta el de venta y viceversa. Y porque todos al final contribuimos a lanzar interesadamente o no un mensaje que tensiona. Empezamos a decir y a oír y a publicar que la rentabilidad del alquiler es del 12%, frente al 1% máximo que puedo sacar a mis ahorros en la mayoría de inversiones. Y como el alquiler sube porque hay menos oferta que demanda suben también los precios.

Aunque el inmobiliario no tiene nada que ver con otros mercados: esto de la oferta y la demanda funciona de aquella manera. Si yo tengo vivienda vacía solo pierdo el IBI. Una pérdida de 500 euros al año como incentivo es regular. No es lo mismo que si tengo una sobreproducción de patatas: tengo que bajar los precios porque se me pudren y las tengo que tirar, no las puedo guardar para el año siguiente. Hay que incentivar que la gente que tenga vivienda vacía la ponga en carga con ayudas.

Pero a día de hoy esto no está funcionando.

No, no está funcionando, hay que examinar más vías. Luego también es verdad que el mercado de la vivienda es un mercado de posición. No hay vivienda en Madrid pero si miramos en todo el Estado… están tensionadas las zonas en las que todos queremos vivir.

Pero en el alquiler no lo sabemos, porque no hay datos de demanda.

No hay. Es verdad que si ponemos un anuncio en Idealista de alquiler a un precio razonable vamos a tener cientos de llamadas.

Sí, pero hay muchos pisos más caros que permanecen meses anunciándose.

Sí, por eso el sistema de índices aunque no sea perfecto y teniendo cuidado con que no caliente los precios, podría servir un poco de referencia. Porque si no, lo que hacemos todos es entrar en un portal inmobiliario y mirar. Allí veo lo que se está pidiendo por mi zona, sin tener en cuenta que los pisos que están en un portal inmobiliario son los que no se han vendido. Y los que se vendieron, no sé a qué precio.

Los profesionales sí lo vemos: si pagas a idealista, que está trabajando con big data, te ofrecerá una determinada explotación de datos brutos que el resto no va a ver nunca. Y ahí se ve que hay una rebaja en compra de un 20% sobre los precios que permanecen en el portal.

Pero el particular que quiere alquilar o vender su vivienda lo único que hace es entrar, mirar y decir “mi vecino a 700 euros, pues yo a 750, para bajar siempre hay tiempo”. Como es verdad que hay pocos, inmediatamente tenemos llamada. Con lo cual algún necesitado, o algún loco, termina pagando 750 y así yo ya he fijado precio. ¿Cómo controlas eso? No hay forma.

Pero habrá que hacerlo, ¿no?

Sí, por eso creo que el trabajo de los índices es bueno y por eso algunos ayuntamientos lo estamos reclamando. Porque es bueno que se haga ese trabajo, pero con cuidado.

Es verdad que permanentemente hemos usado fakes, mantras que hemos creído. El tema de la vivienda vacía, por ejemplo, que mucha gente pregunta por qué no lo cuantificamos. No puedo hacer un estudio de vivienda vacía porque no tengo herramientas. En Barcelona, Bilbao y Málaga lo han hecho porque la empresa de agua es municipal y han podido cruzar datos. Eso en el caso de Madrid no es posible porque el Canal de Isabel II no me va a dar los datos.

¿Pero esta falta de colaboración institucional… hay big data en el Ivima, en el Canal, pero no tenemos datos públicos?

Debería haberlos, pero no los hay.

¿En algún momento habéis sentido la presión de fondos, inversores, o parte interesada del negocio inmobiliario? Porque hemos visto el caso de Blackstone y la ministra Calviño.

No termino de entender por qué los fondos cuando han pasado de los Pirineos han cambiado sus políticas. Blackstone, Goldman Sachs, etcétera, actúan en el mundo con unos márgenes razonables. Pero aquí están intentando magnificar.

Esta historia de “tengo que tener libertad de poner los precios”, dicho por los fondos y las socimis no es razonable, porque al final lo que a ellos debería interesarle son las garantías. Los grandes tenedores de vivienda quieren la estabilidad del inquilino, poder hacer cuentas a largo plazo, saber que tú vas a pagarme 600 euros y que la rentabilidad sobre ese bien la voy a tener durante los próximos 30 años a un 6%, que es lo que mis inversores me van a pedir. ‘Ya pero es que si se queda vacía… si puedo subir el alquiler…’. Pues eres un ansioso.

En resumen, lo que puede hacer la EMVS es fomentar la construcción pública en una hipotética segunda legislatura y seguir con los programas de incentivos al alquiler que por el momento son marginales. ¿Hay más?

La EMVS es un instrumento muy concreto. A veces se le piden determinadas cosas que no son posibles. Yo tengo mis ideas pero estoy sentado en la silla en la que estoy. Pero hay más vías, también el Ayuntamiento está haciendo el programa Mad-re de rehabilitación, poniendo en valor viviendas que en otro momento no podían ser usadas y estaban prácticamente abandonadas.

¿Cómo ha vivido la EMVS la sentencia del Tribunal de Cuentas que condena a Botella y su equipo por la venta de pisos públicos a fondos buitre?

Ha supuesto comprobar las impresiones que teníamos de que esa venta no se hizo de una manera correcta y que se nos ha dado la razón.

¿Es realmente posible revertir la operación, lograr la nulidad?

La sentencia vincula a la anterior Junta de Gobierno a la venta, y eso es una piedra angular del informe negativo que emitió la Comunidad de Madrid. Era el argumento que nosotros utilizábamos para pedir la nulidad y entendemos que se debería tener en cuenta.

Si ese informe fuese favorable, ¿qué pasaría despues?

Es largo y complicado, se abre un proceso de recursos desde Fidere y también un procedimiento civil para ver cómo se devuelven las viviendas y cómo se pagan. Va a ser muy complicado dar marcha atrás al negocio jurídico que se hizo en 2013. Hay viviendas que se han transmitido por ser con opción a compra,que ya no son propiedad del fondo sino de personas concretas. También puede que Fidere haya vendido parte de las promociones a algún otro fondo o socimi.

¿Cómo es gobernar con gran parte de la plantilla que trabajó en aquella operación?

Con gran parte no, con toda. Han cambiado los puestos directivos y no todos. En algunos casos tienes que sortear, no poner en situaciones complicadas a los trabajadores, que no sé si en su momento también estuvieron en situaciones complicadas. Es decir, no sé si todo lo que se hizo en la época anterior se hizo con gusto o forzado por circunstancias.

¿Cuáles son las metas profesionales de Francisco López, en esta y en la siguiente legislatura si hubiese renovación en el Ayuntamiento?

Estoy razonablemente satisfecho. Evidentemente hubiera querido tener las 4.900 viviendas ya empezadas, el tope del suelo que el Ayuntamiento me puede pasar en esta legislatura. Solo hemos empezado 1.500. ¿Es un fracaso? No: partimos de cero, de una empresa absolutamente paralizada, de profesionales que llevaban tres años prácticamente sin hacer nada, con dinámicas que hubo que romper, tanto interna como externamente, conseguir que los suelos vengan, etcétera. Pasar de cero a 1.500 viviendas y ser la primera promotora de Madrid y la primera promotora pública de España, para aprobar creo que sí.

Para el mando lo siguiente la Empresa Municipal de la Vivienda ya tiene una dinámica que tenemos que poner al 100%, y no ya lograr las 4.200 viviendas sino que cualquier suelo que pase por la puerta nos lo tenemos que quedar, conseguir influir en el mercado del alquiler con ayudas . Y desde el Ayuntamiento tendrán que poner las palancas, tiene que ser posible.

Violeta Muñoz

Hago la información de Madrid y a veces escribo sobre Derechos Humanos y Europa. Pro transparencia pública y rendición de cuentas.

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    Últimos comentarios de los lectores (1)

    2785 | Bilbo - 20/01/2019 @ 09:11:51 (GMT)
    Madrileños, dejen de hacer el hipócrita. El problema de la vivienda en Madrid se termina acabando con la capitalidad de Madrid. Ni un sólo ministerio ni empresa pública (o privada mantenida con dinero público) en Madrid. Basta ya de vivir del cuento a costa del resto de españoles.

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