El aumento del precio de las viviendas ha provocado que mucha gente se plantee adquirir un local comercial para convertirlo en su hogar. Sin embargo, los expertos advierten que no todos los locales son aptos para esta transformación, por lo que antes de comprar aconsejan asegurarse de que no existen impedimentos para la conversión y antes de alquilar uno de estos inmuebles recomiendan comprobar que disponen de cédula de habitabilidad.
Avisan que hay mucha picaresca y que actualmente existen en el mercado muchos locales tanto para comprar como para alquilar que no cumplen los requisitos para vivir en ellos. La cuestión es que aunque hay que cumplir unos requerimientos mínimos para que un inmueble pueda tener un uso como vivienda y es obligatorio para obtener la licencia, hay propietarios que acometen las obras y el cambio de uso sin solicitarla al Ayuntamiento. El motivo: si la inspección municipal no lo detecta y no hay ninguna denuncia desde el cambio de uso, pasado un periodo de tiempo (que en Madrid es cuatro años pero puede variar según municipios) se considera que la infracción ha prescrito y el propietario tiene derecho a que el inmueble se inscriba como vivienda en el Registro.
De la proliferación de las reforma de locales para transformarlos en viviendas da fe Agustín Jiménez, arquitecto técnico de Aiglobal, un estudio de Arquitectura e Ingeniería especializado en la obtención de certificados de habitabilidad de viviendas. Este profesional explica que dicho fenómeno, muy frecuente durante el boom inmobiliario, ha vuelto a resurgir desde “aproximadamente hace año y medio allí donde la vivienda empieza a encarecerse mucho, especialmente en Madrid, Sevilla, Málaga, Bilbao o Valencia, y también en Barcelona aunque en esta ciudad es más complicado ya que el Ayuntamiento es más restrictivo”.
Habitissimo también da cuenta de que en estos dos últimos años las peticiones de reforma de locales comerciales para convertirlos en vivienda han aumentado un 41%, una práctica que se hizo muy habitual durante la ‘burbuja inmobiliaria, y que ha resucitado debido al fuerte incremento que han experimentado los precios residenciales, especialmente del alquiler. Otra razón que está detrás del regreso de esta práctica, a juicio del citado portal de reformas, “es que el precio de compra de un local es hasta un 50% más barato que el de una vivienda, un descuento que atrae a particulares e inversores». Además, esta compañía, hace notar que “la creciente concentración de los comercios en los principales ejes urbanos y el auge de la venta por Internet ha vaciado locales comerciales, que no se usan con lo que existe una gran oferta de locales para su adquisición.
Desde Tinsa confirman que “el cambio de uso de local a vivienda se está produciendo en aquellas zonas donde no hay apenas actividad comercial y, por contra, sí hay demanda de vivienda y escasez de oferta. Haciendo notar que “tras la crisis, la actividad comercial se ha recuperado en vías principales, pero no en las calles secundarias. En esos enclaves, se percibe como una salida más rentable convertir un local en vivienda para explotarlo en alquiler o venderlo”.
Es por ello que, según el representante de Aiglobal, más de la mitad de quienes piden la licencia para transformar un local en vivienda, son inversores, especialmente propietarios de locales que quieren sacar más beneficio de su inmueble y venderlo un poco más caro, por lo que lo ponen en el mercado con licencia para ser vivienda, aunque no esté hecha la reforma.
Pasos a seguir
El proceso para adaptar un local es largo y laborioso. “Si queremos transformar un local en planta baja en una vivienda, se puede realizar con la realización de un proyecto de habilitación de local a vivienda y solicitando la licencia municipal de Obras correspondientes, pero antes de realizarlo tenemos que efectuar unas comprobaciones previas. En primer lugar, deberemos comprobar si en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se permite hacer viviendas en los locales y en el caso de que esta autorización no venga expresamente indicada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios deberemos solicitar a la comunidad que nos apruebe esta autorización, o sea que nos autorice a realizar el cambio de local a vivienda. Ya que tal y como remarca Tinsa- “si los estatutos de la Comunidad de Propietarios prohíben expresamente el cambio de uso, la transformación no podrá realizarse en ningún caso”.
En segundo lugar deberemos de realizar algunas consultas o comprobaciones en el Ayuntamiento, en concreto en lo referente a las normas urbanísticas de la zona donde se encuentre la vivienda. Ya que si no hay prohibición de la Comunidad, la obtención de la licencia municipal para realizar el cambio exige que el inmueble resultante cumpla con la normativa urbanística referente a uso residencial que está recogida en el Plan General del municipio en el que se encuentra. Esta normativa recoge requisitos como alturas y superficies mínimas que ha de tener un inmueble para poder ser considerado vivienda, entre otros parámetros. Y deberemos de informarnos si se permiten hacer viviendas en planta baja o donde se encuentre el local, ya que en ocasiones las normativas municipales pueden prohibir el uso vivienda en plantas bajas o plantas entresuelo bien de forma expresa o limitando el uso solo a comercios u oficinas y por lo tanto no incluyendo viviendas.
Por último, deberemos pedir a un profesional que nos indique si es técnicamente posible, es decir si se pueden realizar las obras necesarias para que la futura vivienda cumpla las condiciones técnicas de la vivienda en todo lo referente a alturas, espacios y superficies mínimas. El inmueble debe de cumplir con una serie de requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa urbanística, que son diferentes en cada municipio y de los que hay informarse detalladamente. Tinsa informa que en el caso de Madrid capital, los principales requerimientos son los siguientes:
La superficie útil del local debe ser como poco 25 m2. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera segregar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2.
La altura libre debe ser al menos de 2,50 metros.
El local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros.
Todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven.
La cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación.
Ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio
. Recordando dicha tasada que en el Plan General también se contemplan una serie de especificaciones técnicas que tienen que ver con la fachada, los accesos, la seguridad contra incendios…
Una vez obtenida la correspondiente licencia de obras y ya finalizadas las obras se solicitaría al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación es necesario acudir al notario para que redacte una escritura de cambio de uso y luego llevarla al registro de la propiedad para que registren este cambio.
Recuerdan que sin licencia de primera ocupación no sólo es motivo de sanción, sino que es obligatoria para escriturar una vivienda y que no tenerla impide empadronarse en esa dirección y puede imposibilitar el acceso a los servicios básicos de agua y luz y no permite contratar los seguros propios del hogar.
Ventajas e inconvenientes
Para Agustín Jiménez, la principal ventaja que puede deparar esta fórmula es el precio, ya que los locales suelen ser más baratos que las viviendas y podemos hacer la reforma adaptándola a nuestro presupuesto. Señalando que por esta motivación económica, los locales que mayor salida tienen actualmente son pequeños, de entre 30 y 50m2. Al precio, este arquitecto técnico añade la cuestión de la accesibilidad, destacando la comodidad que supone para una persona con discapacidad o para familias con personas mayores con problemas de movilidad vivir a puerta de calle.
La tasadora Tinsa, coloca como punto flaco de esta opción: la demanda potencial de la nueva vivienda y avisa a quien haga esta reforma como inversión y no para utilizar el local para uso propio, que “hay que tener en cuenta que no todo el mundo está dispuesto a vivir en un bajo, con lo que la demanda potencial es más limitada que para una vivienda convencional”.
Los ruidos y la inseguridad son otras de las cuestiones que debe tener en cuenta quien está sopesando esta alternativa, explican desde Habitissimo, empresa que resalta que estas molestias pueden ser eclipsadas por el factor ubicación, ya que esta es la única manera de vivir en el centro que encuentran muchas familias.
La financiación es también otro de los puntos flacos que los expertos encuentran en esta manera de conseguir un hogar, por lo que conviene echar en cuentas. El representante de Aiglobal señala que para conceder una hipoteca los bancos exigen la cédula de habitabilidad, por lo que muchos interesados están pidiendo el crédito a las entidades para comprar antes de iniciar la obra, con el inconveniente de que para adquirir un local, los bancos no conceden el 80% del valor del inmueble como hacen con las viviendas, sino un porcentaje inferior- de entre el 60% y el 70%. La otra opción, es esperar para pedir la hipoteca a tener toda la tramitación técnica y administrativa realizada, para lo cual hay que contar con ciertos ahorros.
