La futura ley hipotecaria va superando etapas. El martesr fue aprobada por la Comisión de Economía y Empresa del Congreso de los Diputados, con la intención de sea debatida en pleno la próxima semana, por lo que se baraja que tras su paso por el Senado pueda entrar en vigor en marzo. Y llega con novedades importantes ya que los grupos políticos llegaron a un acuerdo sobre la retroactividad de la norma.
Finalmente, la norma sólo afectará a las hipotecas que se constituyan tras su publicación en el BOE y también a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a la entrada en vigor de la ley. Además, refuerza la información al consumidor, reparte de forma más equitativa los gastos ligados al crédito y protege más a frente a los desahucios, al elevar la cuantía de los impagos para que el banco pueda ejecutar la hipoteca. Concretamente, a legislación actual capacita a los bancos ejecutarla cuando se acumulan tres meses sin abonar las cuotas, pero con la nueva norma el banco no pueda reclamar al cliente hasta que acumule impagos equivalente a 12 cuotas mensuales o el 3% del capital adeudado, siempre que esa mora se produzca en la primera mitad de vida del crédito. Si los impagos se producen en la segunda mitad, el consumidor debe acumular 15 meses en mora o impagar el 7% del capital prestado.
La ley hipotecaria arranca con un importante consenso político -ya que sólo contó con el voto en contra de Unidos Podemos y la abstención de ERC- pero ¿qué piensan los expertos?
El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, estima que gracias a esta normativa, “los consumidores tendrán un marco más seguro y transparente que les ayudará en la toma de una de las decisiones más trascendentales de su vida: la financiación para la compra de su vivienda. Y explica que “los clientes estarán más protegidos, sobre todo, en aspectos relacionados con la ejecución hipotecaria, los intereses de demora o el tiempo previo a un desahucio, y tendrán definidos los nuevos repartos de los gastos hipotecarios. Concluyendo que si bien el “mercado hipotecario avanza en la dirección exigida desde Europa aunque, si bien es un paso adelante en la protección del consumidor, pierde la oportunidad de legislar sobre un aspecto importante: la dación en pago”.
Manuel Gonzalvez, Director de Hipotecas de iAhorro, coincide en que la nueva ley aprobada por la Comisión de Economía del Congreso protege más al cliente y también en destacar que “uno de los puntos que se ha quedado en el tintero es la dación en pago” puesto que “finalmente, los clientes podrán pactar con el banco este punto a la hora de formalizar su contrato, pero no estará impuesto por Ley.
A continuación el representante de este comparador de productos financieros resume los aspectos que considera más beneficiosos para el consumidor, destacando especialmente que “en los puntos de ejecución hipotecaria y en los intereses de demora, el usuario contará con más tiempo antes de que el banco comience el procedimiento de desahucio. Lo que supone que “el hipotecado contará con más meses para poder mejorar su situación financiera”.
El nuevo reparto de los gatos hipotecarios y el cambio en los intereses de amortización, son otros dos de los puntos más importantes de la norma, a juicio de este experto, a los que añade que “el cliente pueda subrogar y realizar la novación de su crédito sin ningún coste”. Ya que “si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo”.
Otro aspecto positivo es que el cliente pueda disponer de su contrato diez días antes de firmarlo y que el notario le haga un cuestionario al futuro hipotecado es muy importante.
En materia de vinculaciones la norma también indica que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. Un aspecto que –a juicio de Gonzalvez- abre “un abanico muy importante para el tema de las aseguradoras que también beneficiará al cliente, ya “la competencia en este mercado es buena y si una empresa rebaja sus precios es posible que le sigan las demás”. Destacando que con la nueva ley el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y “en ningún caso» la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo”.
Cómo serán las nuevas hipotecas
El directivo de pisos.com cree que “lo más probable es que los bancos comiencen a revisar su oferta hipotecaria”. Y hace notar que “de hecho, ya en los primeros meses del año hubo muchos bancos que rebajaron sus diferenciales para competir con las hipotecas fijas. “Ahora que el Euríbor recorta sus tasas negativas y las entidades financieras deberán asumir el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la mayor parte de los gastos de formalización, es posible que veamos movimientos en la oferta hipotecaria”, indica Font, para quien “es muy posible que dichas entidades repercutan los nuevos costes en sus clientes y, por lo tanto, encarezcan los créditos”. Por lo que considera “importante que los clientes estén alerta y vigilen las condiciones de la hipoteca que vayan a suscribir, además de comparar el mayor número de opciones posible”.
El representante de iahorro.com hace un vaticinio diferente. Cree que el camino que seguirán las entidades financieras será “el de ofrecer hipotecas competitivas para captar a clientes que quieren financiar la adquisición de su vivienda. La oferta se diversificará, no todos los bancos mejorarán o mantendrán sus hipotecas, algunas se encarecerán y creemos que serán momentos en que la oferta sea muy diversa”, lo que hará que los clientes tengan que comparar mejor todas las opciones.
Dejando claro que en su opinión “estas novedades no van a parar la oferta hipotecaria de las entidades, que posiblemente las entidades revisarán a principios de año”. “Lo que estamos viendo desde el decreto ley sobre el IAJD que, si bien hay bancos que todavía no tienen definida su estrategia, hay otros que están aprovechando para lanzar ofertas en sus hipotecas muy competitivas. Ante este panorama es importante comparar y no quedarse con la primera opción, incluso asesorarse por alguien independiente puede traducirse mejoras en las condiciones de la hipoteca a contratar.
Insistiendo que el ciclo hipotecario es bueno” por lo que “la ley hipotecaria no parará a corto-medio plazo el lanzamiento de ofertas competitivas en este sector. Destacando que “el tipo fijo puede ser más perjudicado que el tipo variable, después de que en los últimos meses varias entidades rebajaran sus tipos fijos siendo los más bajos de los últimos 10 años”.
