España continua ganando atractivo para los compradores extranjeros, que siguen batiendo incluso los records establecidos durante el boom inmobiliario, aunque también hay compradores españoles que se plantean adquirir una vivienda fuera de nuestro país por motivos laborales, como segunda residencia o simplemente como inversión, buscando quizá la rentabilidad que no encuentran dentro de nuestras fronteras.
Según Antonio Gallardo, experto de iAhorro.com, no existen estadísticas sobre los españoles que compran casa en el exterior “ya que que sólo se manejan datos muy aislados sobre compras por parte de algunos colectivos en algunos países, por ejemplo nacionalizados españoles que adquieren vivienda en su país de origen, pero que no dejan de ser estimaciones”, aunque sí se sabe cuál es el perfil de este tipo de compradores.
Este analista indica que existen tres perfiles. El primero es el de “los que compran viviendas (segundas viviendas en general) en zonas limítrofes, como es el caso de Andorra y cada vez más en Portugal por razones fiscales. Un grupo que tiene la peculiaridad de poder obtener financiación en España”. Un segundo perfil que sería el de los que compran viviendas en su país de origen (nacionalizados en España), que suelen hacer la operación “en una primera fase como inversión, pero con un pensamiento a largo plazo en muchos casos en volver a su país” y que pueden obtener financiación para la compra en España en algunas entidades de su país con oficinas aquí (caso de Banco Pichincha que ofrece hipotecas específicas) o en bancos del país donde compran. . Y finalmente, un tercer grupo normalmente con nivel socioeconómico alto que compra en el extranjero como segunda vivienda o inversión” y que es un segmento más pequeño”, resalta Gallardo.
Salvo en el caso de los compradores nacionalizados en España, que se planteen en comprar en su país de nacimiento con la intención de regresar en el medio o largo plazo, lo cierto es que este tiempo de operaciones suelen tener un plus de complicación por el desconocimiento del mercado inmobiliario local y el hecho de que los requerimientos legales suelen ser distintos en cada país, que pueden dificultar el proceso de adquisición.
Por lo que Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, advierte que “antes de lanzarse al mercado inmobiliario en el extranjero, atraídos por la rentabilidad de algunas localizaciones, conviene tener bajo control ciertos detalles que pueden ayudar a tomar la decisión correcta. Señalando que “ya sea para comprar una casa como inversión o como segunda residencia, resulta fundamental conocer la viabilidad del mercado local, controlar los aspectos legales del país y las vías de acceso a la financiación necesaria”. Subrayando que “en cualquier caso, es una operación difícil que requiere tiempo y la ayuda de profesionales con experiencia para garantizar las posibilidades de éxito”.
Es por ello, que el directivo de pisos.com considera prioritario conocer antes comprar lasituación del mercado inmobiliario del país. Con objetivo de “informarnos y documentarnos sobre el momento que atraviesa el sector de la vivienda en el país”, este experto recomiendarecurrir al asesoramiento profesional a través de un agencia inmobiliaria o promotor local; Alquilar una vivienda en la zona donde te gustaría vivir para conocer de primera mano los detalles de la ubicación y, por último, “evisar la documentación personal requerida para poder mudarse a otro país o gestionar cualquier compra de una propiedad (pasaporte, visado o permiso de residencia, por ejemplo).
En relación al sistema jurídico, Ferran Font recuerda que hay que conocer el funcionamiento de las leyes de compraventa y las particularidades legales del país. (Por ejemplo, en Turquía se necesita un permiso militar antes de comprar una propiedad). Al tiempo que aconseja contactar con un traductor oficial que maneje el idioma local puede ayudarnos durante el proceso de compra y a la hora de traducir correctamente cualquier documento, además de contratar un abogado local. Y finalmente, avisa de la necesidad de contabilizar los costes, “ya que en algunos países existen impuestos locales para la operación de compraventa o tasas de ocupación”, recordando que “en algunos casos, hay que pagarlos en España y en el país de origen”.
Por último, Font destaca que se debe estudiar cómo se financiará la operación de compra. Y dice que “previamente se debe comprobar dónde es más conveniente contratar la hipoteca, aunque lo más seguro es que necesitemos abrir una cuenta en un banco local antes de pedir un préstamo hipotecario” y apunta que “una buena opción es buscar la filial de nuestro banco en el país extranjero”.
El representante de iahorro.com aclara que en el caso de los compradores nacionalizados, la decisión de pedir la hipoteca en España o en el país de destino dependerá de esencialmente de la residencia. Y explica que si el comprador “es residente en España la hipoteca la pedirá aquí, si reside en el extranjero y sus ingresos están allí lo hará en el país destino” puesto que “si pides un préstamo en el extranjero teniendo tus ingresos en España será denegado en la práctica totalidad de los casos”.
Sobre si las condiciones del préstamo hipotecario son diferentes para este tipo de operación, Antonio Gallardo, afirma que “dependen de cada país, pero son muy distintas, como regla general mucho más restrictivas en la concesión, plazos más cortos que en España y tipos más elevados”. Informa que en muchos países las condiciones de la hipoteca están muy relacionadas con el destino final de la vivienda y apunta que “por ejemplo, está muy asumido el “buy to lend” la compra de vivienda como inversión que se pone en alquiler que genera condiciones y garantías distintas”.
Desde iahorro se informa que los principales requisitos que necesita un español para pedir un préstamo hipotecario fuera de España es tener residencia e ingresos estables allí. “Las garantías vienen además muy relacionadas con la posesión de bienes en el extranjero”, puntualiza Gallardo que indica que precisa que “en muchos países exigen una estancia mínima y trabajo estable incluso para abrir una cuenta corriente.
El representante de iahorro.com también hace notar que hay muchas diferencias hipotecarias aun entre los propios países de la Unión Europea e incluso o dentro de la zona euro. “No existe homogeneidad ni en tipos de interés, requisitos y garantías”, destaca Gallardo, quien señala que aunque existe una directiva sobre hipotecas ésta “se centra en aspectos como plazos para contestar, información que tenga la oferta y, por supuesto, que no se puede discriminar por razones de nacionalidad”.
Finalmente, este analista dice que tener en cuenta el aspecto fiscal y saber si este tipo de viviendas se declaran en España o en el país donde está el inmueble. “Con respecto a los impuestos sobre la renta el aspecto importante es donde residas. Si resides en España tendrás que declarar los ingresos en tu IRPF e informar en el otro país de acuerdo con el convenio de doble imposición”. Y dice que “no hay que olvidar que tenemos la obligación de informar a Hacienda de todo nuestro patrimonio en el extranjero”.
