Con el estallido de la burbuja inmobiliaria, bancos y ciudadanos aprendieron por las malas los riesgos de tomarse demasiado alegrías en el mercado hipotecario. Pero una década después, este mercado vuelve a coger velocidad al calor de la recuperación económica y cada vez es menos inusual que las entidades se abran a financiar importes superiores al 80% del precio de la vivienda.
De acuerdo con los ‘Indicadores del Mercado de la Vivienda’ que publica el Banco de España, el porcentaje de préstamos hipotecarios otorgados por un importe superior al 80% del valor de tasación se situó en el segundo trimestre del año (últimas cifras conocidas) en el 14,5% de todo el nuevo crédito hipotecario concedido, frente al 14% del cierre de 2017.
Estas hipotecas están consideradas de alto riesgo por el Banco de España –para la banca y para el hipotecado-, ya que a medida que se aproxima el importe del préstamo al 100% del valor de tasación, más probable es que un descenso en el precio de la vivienda, como el ocurrido tras el estallido de la burbuja, tenga consecuencias catastróficas. La serie histórica del supervisor, que arrancó en 2004, muestra que este tipo de préstamos más arriesgados nunca supuso un porcentaje inferior al 10%, pero el pico más alto se tocó en 2006, cuando representaban un 18% de todo el crédito nuevo concedido.
«Hipotecarse por encima del 80% del valor de tasación de la vivienda es poco recomendable en general», avisa Manuel Gonzalvez, director de hipotecas de iAhorro. En todo caso, y según las características de cada solicitante, «puede ser una opción», explica este experto, que pone como ejemplo a «los jóvenes que tienen ingresos suficientes y capacidad de ahorro pero no han llegado a ese 20% por haber tenido ingresos durante poco tiempo». «La tendencia general es aportar el 20% de los ahorros pero, poco a poco, el mercado es más flexible».
Gonzalvez establece cuatro colectivos «con características muy definidas» que piden hipotecas por importes superiores al 80%:
En primer lugar, los ya mencionados jóvenes «que tienen ganancias pero, sin mucho tiempo en el mercado laboral, no han podido juntar ahorros». En segundo lugar, «los que no han podido ahorrar por falta de previsión, bien porque no saben ahorrar o porque se les ha presentado la oportunidad de un inmueble que no estaba planificado adquirir».
Estarían también aquellos que optan a un inmueble de un coste superior al que sus ahorros le permiten. «En este caso habría que analizar si el coste de la financiación del inmueble también está por encima de sus ingresos», avisa el experto de iAhorro. Por último, «aquellos que tienen dinero ahorrado suficiente pero que no quieren utilizarlo para la compra venta por no quedarse sin liquidez o no pueden utilizarlo al tener algún tipo de permanencia en otros productos financieros».
Un aspecto que hay que tener en cuenta, no obstante, es que «no todas las entidades ofrecen más del 80%», si bien aquellas que lo hacen no van a tener un tipo de interés «muy diferente» al que ofrecerían por financiar importes inferiores al 80% de tasación, apunta Gonzalvez. «Entre 80% y 90% no hay mucha diferencia con un tipo por debajo del 80%», explica, aunque «sí es verdad que a medida que aumenta el porcentaje a financiar aumentan los tipos, especialmente a partir del 95% de financiación».
Además, es «muy normal» que las entidades pidan avales en estos casos, «especialmente cuando se trata de gente joven si llegan muy justos». También es habitual que conlleve vinculaciones como nómina, tarjeta de crédito, seguros e, incluso, planes de pensiones. Otro factor importante, según destaca el experto de iAhorro, es que «el usuario que quiere más del 80% de su hipoteca reduce casi al 0% su poder de negociación«, quizás con la única excepción de los funcionarios.
Gonzalvez considera que los bancos no van a dejar de conceder más del 80% aunque suban los tipos de interés o puedan encarecerse los préstamos por las últimas decisiones de la Justicia. «Lo que puede ser es que gente que entraba en los ratios de capacidad de pago justa con intereses bajos al subir los tipos no consigan financiación».
Según los datos del Banco de España, los bancos españoles conceden de media los préstamos por un 64,9% del valor de tasación, frente al 65,1% de 2017, y a un plazo medio de 23,3 años (23,4 años en 2016). El tipo de interés de los nuevos préstamos se mantiene estable en el 2,2%.
