Los extranjeros continúan apostando con fuerza por el mercado residencial español y las compras de vivienda por parte de foráneos siguen al alza. Según los últimos datos del Ministerio de Fomento las operaciones realizadas por extranjeros residentes en España han experimentado un crecimiento interanual durante 28 trimestres consecutivos. Y de abril a junio, aumentaron un 6,3% frente al segundo de 2017, con un total de 24.496 compraventas de extranjeros residentes, mientras que en conjunto las transacciones realizadas por extranjeros (residentes y no residentes) supusieron 25.454, el 15,9% del total.
El hecho de que la compra por parte de extranjeros viva un momento dulce y que este tipo de clientes acaparen ya el 15% de las transacciones en nuestro país se debe, según puso de manifiesto Fiacbi Spain en unas recientes jornadas, a que se percibe España “como un país en el que obtener una muy buena rentabilidad en cada operación que se cierra y con un acceso a la financiación muy favorable”.
Hipotecas para no residentes
Una financiación ‘favorable’ que las entidades suelen dar,” no de forma general, pero sí de forma regional, por ejemplo, en zonas de costa donde la tasa de compra de vivienda por no residentes en mayor, según explica Antonio Gallardo, experto de iAhorro.com, que indica que “por ejemplo, en la Costa del Sol entidades como Unicaja o Sabadell sí ofrecen más abiertamente este tipo de productos, mientras en grandes ciudades es más difícil localizar ofertas y hay que dirigirse a la entidad para que personalicen una oferta. Este experto señala que el momento fuerte para la concesión de este tipo de hipotecas es el periodo estival, puntualizando que este verano ha sido algo más débil que en “en los años anteriores, pero se mantiene estable tras unos años buenos muy relacionados con la subida del turismo y la gran oferta de vivienda en costa disponible tras la crisis inmobiliaria. Esta tendencia de estabilidad es lo que se espera en los siguientes años”,
Las hipotecas para no residentes son un tipo de préstamo hipotecario que conceden las entidades financieras en España para que extranjeros o españoles cuya residencia fiscal está fuera puedan acceder a una segunda residencia en nuestro país, recuerda, el representante de iAhorro.com, para quien es conveniente saber qué condiciones debe cumplir un extranjero para que un banco español le conceda una hipoteca. Informa que “la primera condición es que su cantidad a financiar es bastante inferior a una hipoteca de un residente. Si el porcentaje normal es un 80% ahora se baja normalmente, si no hay ninguna garantía, a una media que suele estar en el 60%.” Y aclara que “la dificultad de responder a otro tipo de patrimonio como ingresos, que se generan en otro país, hace que la garantía hipotecaria sea aún más importante” precisando que dicho hándicap también “suele llevar a que se eleve otros componentes del coste, como tipo de interés y diferencial”. Recalcando que la razón de que sean más estrictos con este tipo de cliente que reside en el extranjero es evidente: en caso de impago, es prácticamente imposible embargarle bienes del extranjero, con lo que la única garantía que le queda al banco es el bien inmueble financiado en España.
Antonio Gallardo asegura que por estos motivos “es más frecuente” que el comprador extranjero pida financiación en su país de origen porque las garantías suelen ser menores y la concesión más sencilla en cuánto se tiene ya un historial crediticio y otros bienes y garantías, pero con matices. “Por ejemplo, es más sencillo en zonas donde otros residentes de otro país tienen una gran demanda de inmuebles. Por poner un claro ejemplo en Reino Unido y Alemania es muy común el préstamo hipotecario para adquirir viviendas en Baleares o Costa del Sol”.
A la pregunta de cómo es el proceso de contratación de hipoteca para un extranjero, el representante de iAhorro.com responde que “o difiere del residente, tan solo requiere muchas veces de la aportación de garantías complementarias y suele ser el análisis económico más lento, especialmente si eres residente de fuera de la Unión Europea”. Aunque apunta otro requisito añadido, “el ingreso recurrente desde el extranjero del dinero para la cuota, para ello muchos bancos tienen o productos específicos (cuentas) o condiciones especiales para una operativa diferente que incluye ingresos desde el extranjero”.
“Acabado el análisis económico y siendo viable la operación, los tiempos de firma en notaría y contratación son muy similares, afirma Gallardo, quien si considera “curioso señalar que con respecto a la tramitación de gestoría, registro, etc… hay empresas en zonas de gran demanda especializadas en realizar estos trámites para el extranjero.
Pasos a seguir
Sin embargo, cualquier comprador debe saber que para que esta operación salga bien es necesario realizar distintos trámites y conlleva algunas obligaciones fiscales que es conveniente conocer por parte del extranjero que quiera comprar en España, aunque son casi idénticas a las que se exige a un comprador nacional. El primer paso –según explica Asunción Santos, responsable del Departamento de Derecho Inmobiliario de Legálitas, es acudir (físicamente o de forma on line) al Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre situada la finca y solicitar una Nota Simple Informativa para comprobar la titularidad de la vivienda y asegurarnos así de que la persona que nos la quiere vender es su propietario y no hay otros titulares y además si la vivienda está sujeta a cargas (hipotecas, embargos…) Además, en esta nota simple se encontrará información sobre la descripción del inmueble, su superficie y la cuota que le corresponde en relación con la comunidad de vecinos, que normalmente va a ser la que determine la contribución al pago de los gastos comunes. “Dicha nota también nos permitirá comprobar si es o no una vivienda de protección oficial, sujeta a algún tipo de limitación o si existen afecciones fiscales o urbanísticas”, señala esta abogada.
En el caso de que en la nota simple hubiera aparecido que la vivienda tenía alguna carga, hay que tener en cuenta que la cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas y los gastos que se deriven, se rigen por la libertad de pacto, aunque si se pacta la venta del inmueble en cuestión como libre, las cancelaciones por medio de escritura serán de cargo del vendedor. Por eso lo más conveniente para evitarse problemas el comprador es que se refleje expresamente que se adquiere libre de cargas y gravámenes.
La abogada de Legálitas recuerda que en la nota simple del Registro de la Propiedad se puede ver si existe una hipoteca sobre la vivienda. Es aconsejable solicitar información detallada de las condiciones de la misma para poder valorar si nos interesa o no subrogarnos en ella. Lo mejor es solicitar al vendedor una certificación del banco con la cantidad pendiente de pago y el resto de condiciones. Si al comprador le interesa, para subrogarse necesitas contar con el consentimiento de la entidad bancaria. Si no le interesa, y el banco no accede a negociar una mejora de las condiciones el comprador puede exigir al vendedor que la cancele y contratar una hipoteca con otra entidad. Y habría una tercera opción para el comprador, consistente en retener del precio la cantidad quese deba de la hipoteca y satisfacer él al banco la cantidad debida y proceder a cancelarla. Haciendo hincapié en que “ara la cancelación de la hipoteca es necesario el otorgamiento de una escritura pública de carta de pago y cancelación por parte del Banco”
Otras cautelas
”En determinadas circunstancias –en opinión de Asunción Santos- puede ser conveniente informarse en el Ayuntamiento si la vivienda tiene algún procedimiento en curso por irregularidad urbanística (cerramiento de terraza…) También es conveniente asegurarse de que la vivienda dispone de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y de que se han suscrito boletines con las empresas suministradoras de los servicios básicos (electricidad, agua y gas). Así como solicitar al vendedor los Estatutos de la Comunidad de propietarios y las normas de régimen interior de la comunidad, planos de instalaciones, obras que se hayan realizado, derramas pendientes de abonar, etc., así como un certificado que deberá emitir el Secretario (normalmente el Administrador) con el visto bueno del Presidente, de que la vivienda está al corriente de pago, para asegurarnos de que no se adeudan cantidades a la comunidad. Finalmente, es importante también comprobar si se encuentra al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, debiendo aportar también en el momento de la Escritura el recibo de la última anualidad al menos.
Aspectos fiscales
Por su parte, Nuria Diez, abogada del Departamento de Derecho Fiscal de Legálitas, recuerda al comprador extranjero que “cuando el inmueble se adquiere en España a un particular, se tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tributando sobre el valor de adquisición del bien inmueble.
El tipo impositivo que se aplica depende de la Comunidad Autónoma en la que esté situado el bien, ya que cada Comunidad Autónoma tiene su propia normativa, y además hay comunidades en las que dependiendo de si se cumplen o no una serie de requisitos puede que el impuesto está bonificado, aunque tratándose de un no residente es poco probable que cumpla los requisitos ya que suelen estar vinculados a que el inmueble sea la vivienda habitual del contribuyente, por lo que normalmente se tributa al tipo general.
Además hay que tener cuidado –en opinión de esta letrada- con “lo que se llama el valor fiscal, esto es, el valor que la Comunidad Autónoma en la que está situado el inmueble asigna al mismo en el momento de la adquisición ya que si ese valor fiscal está por debajo o es igual al valor de compra no hay problema, pero si el valor fiscal está por encima del valor de adquisición podemos enfrentarnos a una comprobación de valores que nos obligue a tributar por la diferencia.
Resaltar, que por lo general además de tener que pagar este impuesto, ha de declarar la tenencia de este bien radicado en España en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aunque es importante estudiar cada caso en concreto, ya que la forma de declararlo dependerá de si está a su disposición o bien está alquilado. Asimismo, ha de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el Ayuntamiento de la localidad donde esté situado el bien, que es un impuesto de carácter anual.
