El encarecimiento del precio del suelo es uno de los motivos al que los expertos del mercado inmobiliario achacan la subida de precios de la vivienda nueva y la escasa promoción en los últimos años, ya que puede suponer hasta el 50% del precio del inmueble. Sin embargo, el precio del suelo urbano ha descendido en los primeros seis meses de este ejercicio mientras que el de los inmuebles a estrenar continúa al alza, por lo que la pregunta qué queda en el aire es por qué se produce esta aparente contradicción.
Según la estadística de Precios del Suelo de Fomento, el precio medio del metro cuadrado del suelo urbano descendió en el segundo trimestre de 2018 un 2,1% en relación al mismo periodo de 2017 y también experimentó un descenso del 0,1% en relación a los precios medios registrados de enero a marzo. Una rebaja en los precios que no se ha trasladado a los precios de las viviendas nuevas que, según el INE, han subido un 2,6% entre el segundo y el primer trimestre del ejercicio.
Daniel Cuervo, secretario de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) no considera un “ajuste significativo” la reducción media detectada por el Ministerio de Fomento que “nos permita decir que el precio del suelo está bajando” y cree que –aunque es un “dato bueno”- habrá que esperar para ver si las bajadas se consolidan o se trata de un hecho puntual. “Necesitamos tiempo para ver si esta tendencia a la baja se mantiene en el futuro o es un pequeño bajón”, señala el representante de las promotoras, para después recordar que llevamos una serie de tres años (2015-2018) de tendencia alcista, por lo que considera que es muy pronto para decir que el precio se ralentiza o incluso hablar de tendencia bajista.
Daniel Cuervo también recuerda que el mercado del suelo no es heterogéneo y que los municipios donde el precio no ha tocado fondo y con poca demanda de vivienda bajan la media, una aclaración que también hace Pedro Soria, director comercial de Tinsa al analizar los datos del Ministerio.
El directivo de esta tasadora recalca que lo primero que hay que tener en cuenta es que Fomento habla de precios medios “y las medias desvirtúan un poco la realidad, ya que hay muchas transmisiones de suelos que se producen en lugares con una demanda de vivienda débil, donde no hay escasez de terrenos para edificar por lo que los precios en estos enclaves no experimentan grandes variaciones y suelen ser moderados. Además, y dado que han subido los costes de construcción, los promotores están dispuestos a pagar menos por el suelo y como hay oferta, bajan los precios, lo que no ocurre en plazas donde hay dinamismo inmobiliario como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Ibiza, en Málaga ( Costa del Sol) Pamplona o Donostia-San Sebastián
Pedro Soria precisa que dichos enclaves muy dinámicos y con escasez de suelo serían la excepción del estudio que Tinsa presentó hace un año, informe en el que concluía que España disponía de suelo para más de ocho años y para construir un millón y medio de viviendas. El mejor ejemplo para escenificar lo que sucede en estas ubicaciones con los precios de los solares –en opinión de este experto- es Madrid, donde hay poco suelo, por lo que el que dispone de él tiene “un tesoro”, es el que fija el precio (en lugar de los promotores) y a partir de ahí se empiezan a abrir subastas, con lo que el precio de la vivienda se construye a partir del precio de los terrenos y sube más que en otros enclaves. Una circunstancia que se ve agravada por el hecho de que los desarrollos del sureste y la Operación Chamartín están parados, lo que está provocando grandes subidas de precios y que la construcción se frene” Y vaticina que los precios de la vivienda nueva continuarán subiendo mientras no se ponga nuevo suelo en el mercado madrileño.
Además, el director de Tinsa avisa de que el hecho de que algunos promotores estén comprando suelo ahora a precio desorbitados (con subidas del 15% de media que son superiores en operaciones puntuales) aumenta el riesgo promotor, ya que existe el peligro de que las promotoras están descontando expectativas futuras revalorizaciones o de que los inmuebles no se vendan y hay que recordar que actualmente las promotoras están comprando el suelo ahora con fondos propios ya que los bancos no dan créditos para adquirir suelo “y que las entidades solo financian el coste de la obra cuando la materia prima ya está comprada.
El secretario general de APCE señala además que es muy pronto para los precios de la vivienda noten las supuestas bajadas del suelo por otra razón, “las viviendas que actualmente se están comercializando se hacen en suelos comprados al menos con 16 o 18 meses de antelación y da algunos ejemplos aproximados de cómo han cambiado los precios del suelo desde 2015 a 2018 en las zonas de Madrid con más dinamismo como Boadilla del Monte , con más de 40 promociones en marcha, o en Valdebebas.
Precio de suelo y vivienda en Méndez Álvaro:
Año 2015: precio de suelo residencial libre: 1.300 €/m2 / Vivienda libre: 3.100 €/m2
Año 2018: precio de suelo residencial libre: 2.100 €/m2 / Vivienda libre: 4.300 €/m2
Precio de suelo y vivienda en Valdebebas:
Año 2015: precio de suelo residencial libre: 800 €/m2 / Vivienda libre: 2.100 €/m2
Año 2018: precio de suelo residencial libre: 1.600 €/m2 / Vivienda libre: 3.600 €/m2
Precio de suelo y vivienda en El Cañaveral:
Año 2015: precio de suelo residencial libre: 340 €/m2 / Vivienda libre: 1.350 €/m2
Año 2018: precio de suelo residencial libre: 620 €/m2 / Vivienda libre: 1.800 €/m2
Precio de suelo y vivienda en Boadilla del Monte:
Año 2015: precio de suelo residencial libre: 800 €/m2 / Vivienda libre: 2.200 €/m2
Año 2018: precio de suelo residencial libre: 1.100 €/m2 / Vivienda libre: 2900 €/m2
