¿Quién no ha pensado alguna vez en construirse su propia casa en un terreno idílico, totalmente a nuestro gusto y a la medida de nuestras necesidades, eligiendo hasta el último detalle para convertirla en el hogar de nuestros sueños? Si usted está en este grupo pero no se conforma con fantasear y quiere ponerse manos a la obra tiene que saber que “ahora los bancos están comenzando a conceder hipotecas para la autopromoción, que durante la crisis eran imposibles de conseguir”, tal y como destaca Pau Antoni Monserrat, profesor de Economía de la Universidad de las Islas Baleares (UIB) y economista de enfintech.com.
Pero ¿qué hipotecas para la autopromoción ofrece en la actualidad la banca? ¿Qué bancos las tienen? Antonio Gallardo, experto de iAhorro.com afirma que las hipotecas para la autopromoción “son muy personalizadas. Si cuando compramos una vivienda la oferta final sí está siempre muy cerca de las condiciones que publicita la entidad financiera de forma anticipada, en las hipotecas autopromoción no suele existir mucha publicidad o si la hay, solo es de su existencia, no de sus condiciones específicas.” Y esto es así, según el representante de Enfintech, debido a que es un producto que se ajusta mucho al tipo de cliente y a las características de la vivienda que se quiera construir, por lo que los bancos no suelen facilitar sus características online.
A pesar de que no se publiciten, Gallardo aclara que “es una hipoteca que podemos conseguir a priori en cualquier entidad, aunque si es cierto que hay algunas más activas que otras, entre estas están Liberbank, Bankinter o BBVA, a las que unir pequeñas entidades más a nivel local y en zonas donde suele ser más susceptible de ser contratadas”. E indica que “por ejemplo, Abanca siempre ha sido muy activa en la adjudicación de este tipo de préstamos en Galicia o lo son en proporción con otras entidades financieras las cajas rurales, a pesar de su pequeño tamaño”.
Respecto a los requisitos iniciales que en general exigen las entidades financieras para empezar a hablar estos son: Tener la parcela o terreno en propiedad y anotada debidamente en el Registro de la Propiedad; Pedir un proyecto a un arquitecto y visado por el correspondiente Colegio de Arquitectos y solicitar licencia de obras en el Ayuntamiento correspondiente con dicho proyecto. “Pero no son las únicas condiciones, tal y como subraya el experto de iahorro.com, ya que se analiza minuciosamente no sólo el proyecto realizado por el arquitecto sino como lo ejecutará en la práctica, especialmente tiempos y formas de pago”.
Por todas estas exigencias, Antonio Gallardón avisa que suele ser más complicada la hipoteca que incluye compra de terreno y construcción, y añade que en este caso el importe global de la operación suele estar entre el 60%-70% del total, y su formulación es más compleja. “Se suele comenzar con un préstamo por el terreno, como un préstamo puente, que posteriormente se amplía si el proyecto de construcción es viable, con unos gastos algo más elevados que una hipoteca normal”, señala.
En cuanto al porcentaje que se concede, desde iahorro.com precisan que “aunque muchas entidades digan que financian entre el 80-85% del dinero que se necesita para la obra, no siempre es así, ya que dependerá mucho este importe de la naturaleza del proyecto, emplazamiento del mismo (y su posible valoración y salida al mercado en caso de que el banco tenga que ejecutar la hipoteca), y especialmente del valor del terreno que es la garantía principal (más allá de ese porcentaje que no aporta la hipoteca a la construcción)”. Indicando que “si el valor del terreno es elevado, si puede que alcance la hipoteca un 80% del valor de la construcción. En el caso contrario, si no lo es, y a falta de otras garantías, el valor de la hipoteca es inferior y no suele llegar al 70%”.
Tanto Gallardo como Monserrat definen estas hipotecas como una especie de línea de crédito en las que -a medida que vas construyendo y certificas la obra- el banco te va desbloqueando el dinero concedido. Un préstamo que se adecúa al proyecto de construcción, con unas formas de pago que se establecen en la misma hipoteca y que analiza la entidad financiera. Informando que lo normal es que haya una disposición de una parte importante de capital a la firma del contrato y comienzo de obras, otras intermedias según acuerdes con el constructor y otra importante al final. Además, ambos expertos también hacen notar que es una práctica relativamente común que el banco conceda un periodo de carencia de estas hipotecas, en el que solo se pagan intereses pero no se amortiza capital. Dicha carencia se suele dar al principio de las obras que es cuando hay más gastos, en un plazo que suele ser igual al que se tarda en construir la vivienda o al menos la primera fase, y que dependerá de lo que se tarde en construir y el resto de garantías, muy relacionadas de nuevo con el valor del suelo y si este ya se ha financiado o está pagado y aportado como garantía adicional por el que compra.
¿A quién interesa?
Pero a quién podría interesar embarcarse en una autopromoción. El experto de iahorro.com destaca que “es una hipoteca especialmente interesante si ya se es propietario del suelo, éste está pagado y se tiene además ahorro para pagar parte del proyecto de construcción”. Advirtiendo que “lo que si tiene que tener muy en cuenta quién vaya a pedir un préstamo autopromoción es el valor real de nuestra vivienda en el mercado; es decir, si es una zona de crecimiento con más viviendas y demanda, el porcentaje que pueden darte del total de la inversión puede ser superior que si es en una zona con menor demanda de vivienda y más dificultad de salir el mercado”.
Por su parte, el economista de Enfintech estima que la autopromoción puede estar dirigida “a gente que ha heredado un solar o una casa antigua y quiere hacer una nueva sobre ese terreno, o bien una persona que ha encontrado un solar que le parece muy barato, después de haberse cerciorado –consultando al Ayuntamiento- de que allí se puede construir. Tras recordar que la compra de suelo no está al alcance de cualquiera, Pau A. Monserrat, recuerda que “si cuando pides una hipoteca hay que ser responsable, a la hora de solicitar una de autopromoción hay que ponerle un plus de seriedad y responsabilidad adicional, ya que es como crear una pequeña empresa para construir nuestra propia vivienda lo que requiere mayor motivación” y recalca que tampoco “hay que olvidar que los gastos se pueden disparar por lo que es conveniente pedir bastantes presupuestos.
