El mercado de oficinas de Madrid ha registrado en 2017 una contratación de superficie de 637.248 m2, un 28% más que el anterior ejercicio y representa la mejor cifra desde el año 2007, según datos de Savills Aguirre Newman, consultora inmobiliaria que también resalta que la cifra alcanzada es muy superior al promedio anual de los últimos 10 años, que se situó en los 445.000 m2.
El volumen récord de contratación bruta ha sido impulsado –según esta consultora- por el comportamiento de la demanda en el último trimestre del pasado año, que ha registrado cuatro operaciones por encima de los 14.000 m2. Además, las operaciones superiores a los 3.000 m2 han representado el 48% de la contratación total del mercado. En este sentido, Savills Aguirre Newman destaca el buen comportamiento de la demanda dentro de la M-30, especialmente en el centro del distrito de negocios, donde se han superado los 92.000 m2, su máximo nivel histórico.
En 2017, y como es habitual en Madrid, ha sido el sector servicios a empresas el que mayor actividad ha mostrado, con un 24% de la contratación total. No obstante, el informe destaca la elevada contratación registrada por las Administraciones Públicas, que ha pasado de una contratación prácticamente residual durante los últimos años a contratar más de 110.000 m2 de oficinas en 23 operaciones, lo que ha supuesto un 17% del total del volumen de contratación en 2017.
El aumento de la contratación, que ha sido impulsado por “el crecimiento económico y las mejores expectativas empresariales, ha conducido a una reducción de la tasa de disponibilidad y a un incremento de los precios de alquiler en todas las zonas”, según se constata en el informe.
Y es que la fuerte actividad de la demanda, con 592 operaciones, un 5% más que las realizadas en 2016, y la reducción del espacio disponible, han repercutido en el incremento del precio de alquiler, que de media ha crecido un 8,4% en Madrid. De hecho, según indica Savills Aguirre Newman, todas las zonas han registrado aumento de las rentas, incremento especialmente relevante en el distrito de negocios y en los mejores inmuebles de determinados mercados periféricos, como Campo de las Naciones y Arroyo de la Vega, que se han situado por encima de la media del conjunto del mercado.
En la zona prime de Madrid, la renta media se aproxima ya a los 30 €/m²/mes (29,95 €/m²/mes) y las rentas máximas se han situado en los 36 €/m²/mes. “Los precios llevan cinco años seguidos subiendo en el centro del distrito de negocios y ya tres años seguidos en la zona descentralizada (entre M-30 y M-40). Aun así, Madrid sigue siendo una capital con precios medios bajos respecto a Europa y con recorrido de rentas hasta el pico de mercado. Prevemos que seguirán subiendo, aunque de forma controlada”, ha explicado Ángel Estebaranz, director nacional de Agencia Oficinas de Savills Aguirre Newman.
En este contexto de mercado, la superficie disponible se ha reducido en 133.500 m2 durante los últimos 12 meses, con lo que la ratio de disponibilidad general se ha situado en el 10,3% del stock. En el interior de la M-30, el porcentaje de superficie de oficinas disponible ha bajado hasta el entorno del 5%, mientras que entre la M-30 y la M-40 se ha reducido hasta el 13,3%.
Auge de la rehabilitación
En lo que a la nueva oferta se refiere, Savills Aguirre Newman señala que durante 2017 ha habido una mayor actividad en la rehabilitación de edificios (casi 250.000 m2) frente a una obra nueva limitada (82.000 m2). Para 2018 se espera la incorporación al mercado de 93.816 m2 y la rehabilitación integral de 114.414 m2, de los que en la actualidad ya hay contratados un 21%. Las cifras de nuevo stock esperadas para 2019 sí son mucho más significativas, superando los 225.000 m2.
“Los usuarios están cambiando sus requerimientos de búsqueda. Durante muchos años el coste era la principal variable. Sin embargo, actualmente valores como la calidad, el transporte público o la sostenibilidad, están primando sobre el precio”, ha concluido Ángel Estebaranz.
