Las grúas han vuelto y con ellas la venta de viviendas sobre plano. “Entre el 70% y el 90% de las promociones de vivienda de obra nueva que se han comenzado a edificar desde 2016 se venden en los nueve primeros meses de construcción, según el secretario general de la Asociación Española de Promotores Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo, quien explica que esto sucede “porque las viviendas se construyen donde la gente las quiere comprar ya que ni bancos ni promotores quieren correr riesgos, para lo cual las promotoras afinan al máximo los proyectos a la exigencia de los demandantes lo que les asegura las preventas y por consiguiente la financiación externa”.
Las grúas han vuelto y con ellas la venta de viviendas sobre plano. “Entre el 70% y el 90% de las promociones de vivienda de obra nueva que se han comenzado a edificar desde 2016 se venden en los nueve primeros meses de construcción, según el secretario general de la Asociación Española de Promotores Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo, quien explica que esto sucede “porque las viviendas se construyen donde la gente las quiere comprar ya que ni bancos ni promotores quieren correr riesgos, para lo cual las promotoras afinan al máximo los proyectos a la exigencia de los demandantes lo que les asegura las preventas y por consiguiente la financiación externa”.
Diego Galiano, presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, coincide en que “en estos momentos ha subido la compra de vivienda sobre plano respecto a los peores años de la crisis inmobiliaria, a pesar de que hay que dejar claro que el protagonismo del actual momento alcista es claramente el mercado de segunda mano. Sin embargo, en las grandes ciudades y las zonas de costa más dinámicas está comenzando a agotarse el stock, por lo que el mercado está acelerando el paso”, aunque aclara que “en todo caso, las cifras están muy lejos de los años del boom, cuando el ritmo de nuevas promociones y venta sobre plano era altísimo”.
Está claro que actualmente las ventas sobre plano permiten a las promotoras obtener financiación de los bancos que “exigen unas preventas de entre el 50 y el 100% según la ubicación y el perfil del cliente al que van dirigidas las vivienda”, tal y como señala el secretario general de la APCE pero ¿qué ventajas puede tener para el consumidor la compra sobre el papel?.
Tanto Daniel Cuervo como Diego Galiano coinciden en destacar las mayores facilidades de pago como uno de las razones de peso para elegir esta fórmula. “La construcción de un edificio residencial suele oscilar entre 18 y 24 meses, por lo que el consumidor tiene ese plazo para diferir el pago del total de la vivienda. Durante ese tiempo se entregan unas cantidades a cuenta, pero no es un préstamo hipotecario”, explica el representante de los API, mientras que el de los promotores destaca que esta compra “no requiere tener un ahorro previo para afrontar en un único pago el 20% del precio que no te da el banco y el 10% de IVA, ya que ese 30% se va pagando de forma aplazada, hasta la entrega de la vivienda”.
Otro punto a favor de comprar sobre el papel, que apuntan desde el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria , es la mayor seguridad de poder acceder a la vivienda deseada- Llegar ‘de los primeros’ no sólo permite elegir el piso que queremos de la promoción por tamaño, orientación o altura, sino que en la mayoría de las ocasiones, al no estar empezada la construcción, se puede llegar a un acuerdo con la promotora para cambiar elementos de la vivienda al gusto del consumidor.
Cuervo también resalta esta “customización de la vivienda” que permite la compra sobre plano, una flexibilización que depende del periodo de construcción en el que se encuentre el edificio y a la que actualmente se muestran muy dispuestos los promotores para animar las ventas. Por ejemplo, permitiría unir el salón o la cocina, sacar un baño de un habitación o elegir los materiales, “alternativas que los promotores ofrecen para vender mejor los pisos, que no se daban cuando las viviendas se vendía como churros” y que, lógicamente, no son posibles cuando las promociones ya están terminadas.
Otra importante cuestión a tener en cuenta es ¿se ahorra dinero al comprar una vivienda sobre plano?. Promotores y API destacan que esta variable depende de la evolución del mercado pero, si se mantiene el actual ciclo alcista de precios de la vivienda, el ciudadano puede llegar a ahorrar entre un 5% y un 8% anual -en opinión de Daniel Cuervo- y hasta un 10-15%, con datos de Diego Galiano. Esto sucede si pacta la compra de la vivienda a un precio cerrado y continúa el incremento del precio de la vivienda, por lo que cuando la reciba tendrá un valor superior, por lo que el piso se revaloriza mientras se va construyendo.
Además, es usual que las promotoras necesiten vender un determinado número de viviendas sobre plano antes de decidirse a comenzar la construcción, por lo que es posible aprovecharse de ofertas y ganchos comerciales de promotoras que necesiten completar este cupo, destacan desde el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Recomendaciones
La principal recomendación de los API es que exista plena seguridad jurídica y económica a la hora de realizar la venta sobre plano, para lo que es importante que el comprador cuente con el asesoramiento de un profesional cualificado.
1.-El consumidor debe tener la mayor información posible sobre la promotora y exigirle que acredite la propiedad del solar donde se va a levantar el edificio y los trámites que ya haya realizado para comenzar el proyecto: solicitud de licencia de obras, permisos…
2.-Revisa detenidamente el contrato privado que se firmará con la empresa, y que no se elevará a público ante un notario hasta que se produzca la entrega de llaves. Hay que prestar atención a la posible inclusión de cláusulas abusivas. El documento debe incluir el precio exacto de la vivienda, IVA aparte y la fecha concreta de entrega de las llaves.
3.-Memoria de calidades. Solicita una memoria de calidades detallada, que incluya toda la información sobre los materiales de construcción, superficies, zonas comunes y calidades de los acabados y exige información sobre todos aquellos aspectos que no estén incluidos en este documento. Una memoria de calidades detallada y concreta evitará muchos problemas a la entrega de la vivienda.
4.-Reclamar los planos. Es importante conocer al detalle los planos de todo el edificio para poder conocer todos los equipamientos, poder elegir la mejor vivienda disponible, conocer la superficie exacta de las habitaciones, disposición de las ventanas, orientación de la vivienda.
5.-Recabar todo tipo de folletos y documentación publicitaria sobre la promoción en cuestión ya que ello se integra en el contrato que se firme.
6.-Cuidado con los retrasos en la entrega. Exige que el contrato incluya una penalización para el promotor en el caso de que no se cumpla el plazo de entrega de la vivienda, e incluso la posibilidad de que la empresa deba pagar el alquiler de una vivienda a los compradores si el retraso se prolonga en el tiempo.
7.-Entrega de cantidades a cuenta. El comprador corre el riesgo de que este dinero pueda no ser recuperadas si la promoción inmobiliaria no sale adelante. Lo más importante es tener la certeza de que la cantidad que se entrega a cuenta se ingresa en una cuenta separada destinada específicamente a este fin, es decir, a pagar los gastos de construcción.
8.-Exigir el aval. Es muy importante exigir que el promotor constituya un aval general de toda la promoción que garantice todas las cantidades entregadas a cuenta y el aval individual, que será el que nos permitirá recuperar el dinero entregado si la promoción no sale adelante.
9.-Adapta la vivienda a tus necesidades. Una de las mayores ventajas de la compra sobre plano es que la vivienda aún no está construida, por lo que el comprador tiene la opción de solicitar cambios al promotor para que el inmueble se adapte a sus necesidades concretas.
10.-Revisa detenidamente la vivienda antes de firmar las escrituras. Es fundamental comprobar que todo se ajusta a la memoria de calidades inicial y que la vivienda cumple todos los requisitos legales, como la altura de las habitaciones. Es recomendable realizar esta inspección acompañado de un especialista como un arquitecto o arquitecto técnico para detectar cualquier problema y poder reclamarlo antes de firmar.
11.-Haz valer tus derechos como consumidor. La normativa sobre consumo de las comunidades autónomas suele establecer todos los datos que es obligatorio suministrar a los consumidores, cuyo incumplimiento generaría responsabilidad administrativa (multas). Por ejemplo, el Decreto 218/2005 de 11 de octubre de Andalucía exige que el consumidor debe conocer los datos identificativos del promotor, el director de obra y la empresa constructora, el plano general de emplazamiento de la vivienda y el plana de planta de amueblamiento, la superficie útil, la descripción de la vivienda y del edificio, la memoria de calidades o el precio de venta final.
12.-A veces ocurre que los promotores no atienden a las solicitudes de documentación anexa o exigencias de los demandantes de sus viviendas, de manera que solo ofrecen la posibilidad de adherirse al contrato-formulario realizado específicamente para la promoción. En estos casos sólo cabe no aceptar el contrato y buscar otra promoción en competencia que actúe de manera más trasparente o, si se decide aceptarlo, buscar un experto que asesore sobre el posible carácter abusivo de ciertas cláusulas o la posibilidad de requerir la información exigida por la normativa de consumo. En última instancia, se puede acudir a una vía extrajudicial para la resolución de conflictos o a los tribunales de justicia.
Por su parte, el secretario general de la APCE resume sus consejos en recordar que los promotores no pueden comercializar viviendas sin previamente tener una licencia de obras, por lo que deben exigir esta información, y todos los datos de la promoción, y nunca entregar dinero a cuenta antes de recibir el aval o seguro que marca la ley. Pero también quiere dar un mensaje de tranquilidad a quienes están pensando, por ejemplo “en lo que le paso a un familiar hace 5 años que se quedó sin vivienda y sin dinero” y lo hace asegurando que la situación actual “nada tiene que ver con la que se produjo durante el boom inmobiliario” cuando todo el mundo se metía a constructor. “Actualmente el panorama no tiene nada que ver con el intrusismo sufrido en aquellos años, cuando muchos de los promotores no eran profesionales”, concluye Daniel Cuervo, lo que no significa que los compradores no deban ‘cuidarse’ y conocer sus derechos.
