El sector inmobiliario, y concretamente el residencial, continúa ganando puntos como alternativa de inversión por su potencial de revalorización y su mayor rentabilidad frente a otros activos financieros y ese mayor interés por adquirir viviendas para invertir estaría provocando un alza tanto de los precios de venta como de los alquileres, principalmente en las capitales de provincia.
De esta circunstancia advierte Sociedad de Tasación en su último informe ‘Tendencias del sector inmobiliario’ en el que dicha tasadora reitera “el mensaje de alerta lanzado hace algunos meses sobre una posible traslación del fuerte incremento del precio de los alquileres a la compra-venta de vivienda y suelos, motivado por una demanda en alza tanto del lado inversor como de los particulares, en las grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Palma de Mallorca”. Además, precisa que “en las poblaciones con mayor nivel de subidas se aprecia una reducción de lasrealizadas por particulares para uso propio, en beneficio de las operaciones materializadas por inversores nacionales o extranjeros, en muchos casos con destino al alquiler”.
Las capitales de provincia con mayores afluencias turísticas están experimentando un fenómeno de crecimiento de los precios de alquiler de dos dígitos, resultado de las altas rentabilidades ofrecidas por el alquiler turístico en ciudades como Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca o, con carácter estacional, en Ibiza.
César Hernández, director de Análisis de Sociedad de Tasación recalca que ese importante interés inversor está empujando a los precios en las capitales a las que se refiere el informe, pero aclara que “Barcelona se lleva la palma” por ser “el territorio más deseado” tanto por los fondos de inversión nacionales e internacionales como por la actividad de los particulares. Explica además que el caso de la capital catalana “es más sangrente” en comparación con Madrid debido a su alta densidad de población por kilómetro cuadrado y a que “prácticamente no queda suelo para construir, dos variables que hacen que tanto comprar como alquilar sea más caro”.
El representante de Sociedad de Tasación señala que la actividad inversora está detrás de que Barcelona y Madrid sean los motores en la recuperación de los precios y de que estos hayan subido en la capital catalana un 7% en un año -hasta situarse en junio de media en los 3.631 €/m2 – pero también de que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid –tras encarecerse un 5% en los últimos doce meses- alcance de nuevo la cota de los 3.000 €/m2, “una situación que no se registraba desde finales de 2012”, aunque este analista admite que no se puede precisar qué porcentaje de la subida se debe a las adquisiciones por inversión.
En un escenario de tipos cero, la inversión en vivienda constituye, junto a la renta variable, una de las pocas alternativas de inversión que ofrece retornos superiores a la inflación. Para dar una idea del atractivo inversor que tiene la vivienda actualmente, César Hernández explica que comprar una casa para ponerla en alquiler estable, es decir, tradicional, ofrece rentabilidades de entre el 4,5% y 5% y adquirirla para arrendarla a turistas puede tener una rentabilidad de entre el 10% y el 15%, siempre dependiendo de los días que se tenga alquilada, “unos rendimientos muy superiores a los que dan los bancos”.
El problema es, según Hernández, el arrendamiento de pisos a turistas sin licencia, los ilegales. “El particular está viendo que el alquiler turístico le paga la hipoteca y de da un beneficio que no está nada mal, ya que a un particular le puede cobrar una renta de entre 900 y 1.500 euros al mes, pero si alquila a turistas puede obtener 6.000 o 7.000 euros, en una buena ubicación, y a pesar de los riesgos que supone en cuanto a posibles desperfectos en el inmueble, eso es lo que se está dando y es lo que pretenden frenar ayuntamientos como lo de Madrid, Barcelona y Palma.
Como ejemplo extremo de lo que puede llegar a pasar pone Hernández lo que está ocurriendo en Ibiza “donde se está alquilando un colchón en una furgoneta por 800 euros” a los trabajadores que se trasladan a la isla durante el verano e incluso se “han habilitado alas cerradas en el hospital para albergar al personal sanitario de refuerzo”. Y también advierte de la “presión terrible” que están sufriendo muchos inquilinos por parte de los caseros para que abandonen sus pisos con objeto de ponerlos en alquiler turístico, un “mobbing inmobiliario” que según el citado analista se está produciendo cuando vencen los contratos de renta antigua o se producen subrogaciones, ya que la ley permite modificar las condiciones y se está pasando de tener rentas de entre 200 y 300 euros mensuales (que ciertamente eran muy bajas) a pedir entre 1.300 y 1.500 que mucha gente no puede pagar”.
Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa coincide con el analista de Sociedad de Tasación en que la “vivienda ha sido en los últimos años el activo estrella, dada la baja rentabilidad de inversiones alternativas de bajo riesgo” y también en resaltar el papel que el mayor peso del alquiler turístico tiene en esta ‘fiebre’ inversora. “Sin duda, el alquiler turístico está actuando como un factor determinante en este impulso, ya que las nuevas plataformas online de comercialización amplían el acceso al público potencial y agilizan la gestión de los alquileres”, señala.
Ripoll indica que “en Barcelona se ajustaron mucho los precios durante la crisis, más de un 50% entre 2007 y 2013, y los inversores han encontrado oportunidades” a lo que habría que añadir que “en el centro abundan las viviendas pequeñas, de 40-50 m2, en las que no hay que invertir mucho para actualizarlas y ponerlas en alquiler”. Y asegura que aunque el interés inversor se da en ambas ciudades, lo que ocurre en Barcelona es que “el centro turístico abarca una mayor proporción de la ciudad que en Madrid, porque en Barcelona el término municipal está más comprimido, al estar limitado por el mar y la montaña”.
Y respecto a quienes son los compradores, asegura el director del Servicio de Estudios de Tinsa que hay “una proporción elevada de compradores extranjeros de procedencia variada. Son empresas inmobiliarias e inversores ingleses y alemanes, que ya estaban antes de la crisis, y que siguen estando ahora. También inversores chinos y de Europa del Este. Y últimamente en Barcelona se comenta que hay una mayor proporción de israelíes y americanos”.
El último informe de la consultora JLL sobre el mercado residencial también confirma que “la tendencia positiva que atraviesa el mercado tiene su reflejo en el volumen de inversión, que al cierre del primer semestre de 2017 alcanzaba los 888 millones de euros, más del doble que en el mismo periodo de 2016, cuando se sumaron 330 millones en activos residenciales”. Subrayando que “el volumen de los primeros seis meses de 2017 supera ligeramente a toda la inversión del año pasado, que se situó en 802 millones de euros”.
JLL resalta que tanto Madrid como Barcelona dominaron las transacciones de demanda de inversión, si bien también se registraron operaciones en ciudades como Valencia, Bilbao, San Sebastián, Sevilla y Málaga, impulsando así la consolidación en la recuperación del sector residencial, y evidenciando la gran cantidad de capital en el mercado en busca de oportunidades de inversión.
