¿El alquiler vacacional siempre sale a cuenta?

Mercado inmobiliario

¿El alquiler vacacional siempre sale a cuenta?

Además de las vertiginosas rentabilidades del alquiler turístico hay que valorar el pago de impuestos, seguros, reparaciones … y otras cuestiones que tienen que ver con el bolsillo.

Piso en alquiler

La mayor rentabilidad que conlleva alquilar un piso por temporadas está animando a muchos propietarios a destinar sus viviendas al alquiler vacacional, algo que está reduciendo el parque de pisos de alquiler en las ciudades más turísticas y disparando los precios. Pero como ‘no sólo de rentabilidades vive el casero’, la pregunta que está en el aire es si realmente sale a cuenta pasarse al alquiler turístico.

Carlos Ruiz, gerente de Arrenta, Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, reconoce que es cierto que las rentabilidades del alquiler turístico son muy superiores, dado que actualmente oscilan entre el 14-15% y llegan al 16% en ciudades como Madrid y Barcelona, nada que ver con las que ofrece el alquiler tradicional, que se mueven entre el 5 y el 6%. Sin embargo, este experto en alquiler recuerda que hay valorar otras cuestiones antes de tomar una decisión, por el ejemplo la seguridad del inmueble y su blindaje respecto a los desperfectos que pueden causar los inquilinos ya que hay diferencias importantes, por ejemplo, en lo referente a los seguros, cuando, sin embargo, el trasiego constante de inquilinos diferentes aumenta el riesgo de que se produzcan desperfectos en el inmueble.

El representante de Arrenta explica que las pólizas que aseguran los impagos de los inquilinos no son válidas para viviendas que se alquilan por temporadas por lo que “la seguridad del arrendamiento es relativa”, al tiempo que recuerda que las pólizas de hogar tienen que ser anuales y no puede hacerse por ejemplo para tres meses de verano, con lo el seguro se amortiza menos durante el tiempo que la casa esté desocupada. Igualmente, hace notar Carlos Ruiz que en el caso de que tengamos un seguro del hogar para nuestra casa y luego decidamos alquilarla por temporadas deberemos avisar a la aseguradora: “Debemos avisar que tenemos un inquilino, ya que en caso contrario si la compañía lo descubre no cubrirán cualquier siniestro, y no habrá problemas salvo que suban el precio de nuestra póliza.

Otra cuestión a valorar antes de decantarse por una u otra modalidad de alquiler, y que pone de manifiesto el representante de Arrenta, son las posibles molestias a los vecinos que pueden provocar el alquiler vacacional, ya que “las quejas de los vecinos por los ruidos son habituales y en algunas zonas de España que sufren el denominado turismo de borrachera provocan serios problemas de convivencia con las comunidades de propietarios.

Por último, el gerente de esta asociación especializada en el alquiler recomienda no perder de vista la necesidad de una mayor gestión por la entrada y salida de inquilinos (limpieza y mantenimiento tras cada alquiler) así como los problemas dereivados de la entrega de las llaves cuando los inquilinos finalizan su estancia.

¿Más o menos impuestos?

Los propietarios que tengan dudas para decidir si destinan su piso a un alquiler tradicional o se decantan por arrendarlo a turistas deben de tener en cuenta, asimismo, lo que los expertos de Legálitas dejan claro: que “fiscalmente hablando un alquiler de un inmueble de uso turístico es menos favorable que un alquiler de una vivienda habitual.

La abogada Nuria Díez informa que “cuándo procedemos a efectuar el alquiler de un inmueble y su destino es el de ser la vivienda habitual del inquilino, el propietario del inmueble incluye los ingresos que percibe en su declaración de la Renta, declarando los ingresos y los gastos que le ha ocasionado dicho alquiler, y del resultado se aplica una reducción de un 60%, lo que significa que el 60% de los rendimientos netos de ese alquiler quedan reducidos y sólo tributa por el restante 40%, y aunque el propio programa hace el cálculo, por supuesto que ha de ser declarado para poderse aplicar dicho beneficio”.

Pero “sin embargo, en el caso de que el inmueble que se alquila tenga un uso turístico, es evidente que no va a ser considerado como la vivienda habitual del inquilino, por lo que la reducción comentada en el párrafo anterior, no va a poder ser aplicada, teniendo que ser declarados todos los ingresos, y sólo pudiendo deducir gastos sin reducción alguna, por lo que está claro que es mucho más ventajoso el alquiler de vivienda habitual que el alquiler de un inmueble para uso turístico”.

Además, esta letrada advierte que hay que tener cuidado “porque este tipo de alquileres de uso turístico ha tenido que ser matizado a través de diversas consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos como la V5087-16, estableciéndose que en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante LIRPF, “tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.

Y precisa que “por tanto, si el alquiler de la vivienda rural o turística se limita a la mera puesta a disposición de la misma de forma temporal, sin complementarse con la prestación de servicios propios de la industria hotelera, tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, y siempre que no concurran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, las rentas derivadas del arrendamiento tendrán la calificación de rendimientos del capital inmobiliario”.

Más información