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La alternativa para invertir en ladrillo: aluvión de emisiones de deuda a la vista

sábado 06 de junio de 2015, 00:00h
Edificio en construcción
Edificio en construcción
El aluvión de emisiones de deuda que ultiman compañías del sector, encabezadas por las populares socimi, se postula ahora como alternativa.
Cada vez son más los inversores que deciden apostar por la recuperación en curso del sector ladrillo. Sin embargo, el miedo a no escoger bien el inmueble y la dificultad de acceder al crédito bancario deja fuera de juego a muchos. El aluvión de emisiones de deuda que ultiman compañías del sector, encabezadas por las populares socimi, se postula ahora como alternativa perfecta para tomar posiciones en el reflote inmobiliario.

El pistoletazo de salida a una tendencia que los analistas prevén duradera y prolífica lo dio el pasado jueves Inmobiliaria Colonial. La compañía exhibió su recientemente culminada reestructuración de capitales y negocios para aprovechar el entorno de bajos tipos de interés y financiarse a unos tipos inimaginables para la compañía hace un par de años. Expertos en renta fija destacan que a cambio de una menor rentabilidad, los inversores que han acudido a esta emisión han apostado por un sector en pleno reflote y por una cotizada con las finanzas más saneadas de su historia reciente.

Desde el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), su director gerente Gonzalo Gómez Retuerto, señala que cada vez son más las compañías que van a estrenarse en el mercado de capitales “en el futuro próximo” y apunta hacia el sector inmobiliario como gran protagonista de esta tendencia. “El mercado lo propicia y hay necesidad de desligarse de la banca”, explica.

Aunque la tendencia es generalizada para todas las empresas españolas, las recientes sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) se postulan como abanderadas de esta llamada a los mercados que supondrá una nueva oportunidad de invertir en la recuperación del sector. Así lo han hecho ver algunas de las más importantes del mercado español en el Foro MedCap celebrado recientemente en la Bolsa de Madrid.

La directora general de Hispania, Cristina García-Peri, se muestra tajante a la hora de explicar este nuevo escenario. Tras comentar que antes era imposible conseguir préstamos que rebajasen los 220 puntos básicos sobre Euríbor, ahora es habitual recibir concesiones por menos de 150 puntos de diferencial. “Hay más apetito para prestar”, sentencia para después añadir que en el caso de las socimi la obligación de repartir un 80% del beneficio en dividendos hace más necesario el apalancamiento, “por lo que la búsqueda en el mercado de capitales vendrá pronto”.


El consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, coincide con su colega en que efectivamente “el crédito se ha abierto”. Sin embargo, destacó que las compañías del sector que mejor aprovechen las oportunidades que ahora se plantean en el mercado y más crezcan “irán apuntando hacia un modelo de financiación parabancaria con el registro de programas de emisión de deuda a los que recurrir en casos de necesidad”. Una necesidad que, mientras se mantenga el entorno de tipos bajos, reconoce también como una oportunidad más.

Quizá el directivo más explícito al respecto de los tiempos que se avecinan para las compañías inmobiliarias es Simon Blaxland, consejero delegado de Uro Property Holdings. En su discurso entusiasta con los tiempos que se avecinan en España destaca que mientras que “es difícil” encontrar bancos dispuestos a prestar por plazos como 25 años, que es la vida media de los contratos que barajan esta clase de sociedades, “en el mercado de capitales encontramos inversores dispuestos a acompañarnos en los plazos que necesitamos”. Una pista de que esta socimi cotizada en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) podría haber tanteado ya una emisión de bonos.

En este sentido, José María Domínguez, director de capitales de Banco Sabadell, indica que ciertamente son varias las firmas del sector inmobiliario y especialmente socimi que en los últimos meses han dado un paso al frente para emitir títulos de deuda. En su opinión, esta pauta de financiación sigue el que desde hace tiempo vienen marcando sus hermanas mayores americanas, los conocidos REIT.

La iliquidez y escaso free float que sufren muchas de estas compañías en el MAB o la volatilidad de precios que suele acompañar a las inmobiliarias del Mercado Continuo suponen muchas veces una barrera de entrada para muchos accionistas. Sin embargo, la entrada en su negocio por títulos de deuda respaldados por su preceptivo rating se plantea como una opción más cómoda y estable para muchos gestores de carteras que ven con mejores ojos la toma de posiciones en renta fija de estas compañías que en su accionariado.

Por lo que se refiere a la cuestión del rating, la agencia española de calificación crediticia Axesor podría tener un papel clave en este aluvión que se plantea inminente en algunos casos. Así lo considera de hecho su director, Adolfo Estévez, que considera que la necesidad de reducir pasivo de balance por parte de las cotizadas y los nuevos impedimentos que supondrá para las refinanciaciones la revisión de las normas de Basilea forzarán una progresiva apuesta por la emisión de deuda. En este sentido, el directivo apunta incluso hacia una posible titulización de contratos de arrendamiento con una trayectoria y solvencia probadas, si bien reconoce que para esto queda aún más camino que recorrer.
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