«El sector ha demostrado que ha recuperado su dinamismo de antes de la crisis y hemos mejorado la cuota de mercado». Javier Hortelano, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), considera que el sector ha “capeado el temporal” destacando los buenos datos de las grandes superficies en 2014 tanto en cifras de ventas -que han aumentado un 5,8% respecto al año anterior- como en el número de metros inaugurados. Igualmente, estima que en materia de inversión las cosas pintan bien, ya que el ejercicio pasado se movieron unos 2.500 millones de euros y para este año se espera cerrar transacciones por una cuantía similar, principalmente por el interés de inversores internacionales en estos activos inmobiliarios.
¿Se puede decir de manera contundente que el sector de los centros comerciales ha salido de la crisis ? ¿Se ha capeado el temporal?
Sí, evidentemente hemos capeado el temporal. Ya que el sector ha demostrado que ha recuperado su dinamismo de antes de la crisis y hemos mejorado la cuota de mercado.
¿Cómo ha sido 2014 y cómo se presenta 2015? ¿Cuántos centros se han abierto y cuantas inauguraciones hay previstas para los próximos meses?
2014 ha sido año positivo, muy positivo, en parte porque el consumo privado tocó fondo en el último trimestre, lo que provocó una mejora de las ventas de los centros comerciales de en torno a un 5%, y en parte debido a que España ha recuperado protagonismo en la inversión inmobiliaria internacional y en especial en el sector de los parques y centros comerciales.
En el periodo 2012-2014, se han inaugurado 770.000 m2 de nuevos centros y se han ampliado otros con una superficie aproximada de 42.000 m2, de Superficie Bruta Alquilable (SBA), con lo cual la suma de los nuevos centros hace un total de 813.000 m2; Y ahora, para el periodo 2015-2017, estimamos una nueva superficie de alrededor de 907.000 m2, de los cuales, aproximadamente, 823.000 corresponderían a nuevos centros y 84.000 a ampliaciones.
¿Hay algún proyecto estrella que quiera destacar para el próximo trienio?
La verdad es que como asociación no nos gusta destacar proyectos privados pero hay comunidades autónomas, como Baleares, que tienen varios proyectos muy significativos en cuanto a tamaño.
¿Cuáles son las herramientas con las que el sector ha sorteado el parón del mercado inmobiliario y la caída del consumo?
El balance que nosotros hacemos es que los años de crisis han provocado una evolución y una transformación del sector de centros comerciales. Queremos decir que todos los agentes que participan en un centro comercial se han transformado en base a las nuevas necesidades del consumidor del siglo XXI e igual que han evolucionado los consumidores, también lo han hecho los gestores, los propietarios y la estrategia comercial.
También nos gusta destacar que durante estos años de crisis los centros comerciales han mejorado un 1% su cuota de mercado con lo que actualmente en el sector del comercio minorista español la cuota de mercado de los centros y parques Comerciales se sitúa en el 17,13%.
Hablando de tendencias, parece que se están consolidando dos modelos de centro comerciales que están conviviendo: los de conveniencia y los de experiencia. Los de conveniencia serían aquellos que de manera muy eficiente satisfacen las necesidades más cotidianas del consumidor y suelen ser centros urbanos y pequeños, más o menos próximos al domicilio del cliente, que satisfacen de manera muy conveniente el día a día.
Mientras que los que llamamos de ‘experiencia’ son aquellos centros más grandes, en la periferia, los que llamamos regionales, que combinan gran oferta comercial con una oferta de ocio, actividades deportivas, culturales…
Qué se ha dejado el sector en el camino durante la crisis: ¿cierre de centros comerciales, bajada de alquileres?
No ha habido afortunadamente víctimas de la crisis ya que nosotros decimos que es un sector muy maduro, en el que se producen aperturas, remodelaciones y en el que -de vez en cuando, como en cualquier mercado- se podido producir un cierre, pero esto es algo muy secundario.
Más que víctimas, lo que la crisis nos ha hecho a todos es agudizar el ingenio, nos ha hecho volvernos más exigentes, más selectivos y más profesionales y yo creo que ha sido un acicate para que todos mejoremos en un sector que ya de por si en nuestro país ha estado siempre en punta de lanza.
¿Cree usted que se ha tocado techo en el sector, que hay demasiados centros como se dice o que hay sobresaturación en algunas comunidades autónomas como Madrid?
Nosotros creemos que el sector en España está en datos medios con otros países de nuestro entorno, en cuanto a superficie por habitante. Si cogemos la superficie comercial que hay en España y la dividimos por número de habitantes estamos muy en línea con países de nuestro entorno. Luego habrá zonas donde haya una superficie mayor que la media nacional y otras por debajo.
Nosotros, a nivel de la AECC, creemos en los principios de la libertad de empresa y de la libertad de comercio. Pensamos que el mercado tiene que poner a cada uno en su sitio. En el caso de que haya saturación o haya sobreoferta el mercado decidirá y obligará a que aquellos centros que no tengan un nivel de respuesta suficiente a que tengan que transformarse. Dichos centros tendrán que adaptarse, cambiar su oferta comercial y si al final no hay hueco de mercado pues la única salida es el cierre lógicamente.
¿El actual nivel de consumo en España es suficiente para mantener los niveles de crecimiento del sector dado el elevado nivel de paro que sufre el país?
Parece que sí. Durante los años de recesión hemos notado la caída del consumo pero en 2014 se ha notado el inicio de la recuperación y en tanto en cuanto el sector está mejorando su cuota de mercado lo que está demostrando es que este dato está siendo bien recibido por el consumidor. Aunque a todos nos gustaría que el consumo privado creciera, de momento nos tenemos que adaptar la realidad.
¿Hay interés por parte de los inversores internacionales por estos productos inmobiliarios?
En materia de inversión hemos tenido varias fases. En años anteriores hemos tenido un inversor más a corto plazo o más oportunista y ahora desde hace un par de años hemos visto como los inversores que más protagonismo tienen son por una parte los inversores internacionales más a largo plazo y, por otra parte, las socimi, las sociedades que invierten en inmuebles para gestionarlos en régimen de arrendamiento. Con la diferencia respecto a años anteriores de que estos nuevos inversores suelen tener los inmuebles en cartera durante un plazo más o menos largo.
Estos han sido los dos grandes protagonistas del año 2014 en la inversión, un año en el que la inversión por transacciones en el sector de los centros y parques comerciales ha alcanzado los 2.500 millones de euros en 2014, cuadriplicando el importe de las operaciones realizadas en 2013 (que sumaron 618 millones de euros).
El pasado año los inversores nacionales e internacionales realizaron 24 operaciones sobre 34 centros y las estimaciones que tiene la AECC en materia de inversión para este año es que nos moveremos en cifras similares por lo que estimamos que nuevamente la inversión rondará los 2.500 millones.
Los inversores internacionales son fondos o compañías de inversión que consideran que en España la mejora de las condiciones macroeconómicas del país junto a la buena situación en general del sector de los centros comerciales lo convierten en un objetivo de inversión atractivo.
