La vivienda de 3 dormitorios, la nueva estrella del mercado residencial

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La vivienda de 3 dormitorios, la nueva estrella del mercado residencial

Casa en venta

El apartamento de un dormitorio que estuvo tan de ‘moda’ durante el boom inmobiliario ya no se lleva. El apartamento de un dormitorio que estuvo tan de ‘moda’ durante el boom inmobiliario ya no se lleva. La tendencia ahora es que el cliente demande residencias “para toda la vida” de, al menos, tres habitaciones, y más metros, una tendencia que queda bien reflejada en el Informe Trimestral de Sociedad de Tasación (ST) “Tendencias del Sector Inmobiliario” correspondiente al segundo trimestre de 2015 y en los datos facilitados por Tinsa.

César Hernández, director de Análisis de Mercado de ST explica que en España, de media, la vivienda de tres o más dormitorios ha subido su precio un 4,3% en el último año, de marzo de 2014 a marzo de 2015, situándose en 1.276 euros por metro cuadrado, mientras que los pisos de dos dormitorios o menos bajaron un 1,5%, lo que colocó el precio del metro cuadrado en 1.465 euros.

Y ¿qué ocurre? Pues que con precios por metro cuadrado tan similares “por un poquito más sale a cuenta y la gente se tira a lo grande”, aclara el directivo de ST.

Las cifras son elocuentes. Según los datos facilitados por Tinsa, el 52% de las viviendas que tasaron en 2015 fueron de tres dormitorios, mientras que las de dos dormitorios fueron el 25% de las tasaciones, las de cuatro protagonización el 15%, los estudios de un dormitorio el 6,5% y las de más de cuatro sólo un 1%.

El representante de Tinsa señala que a principios de la década la superficie media de los pisos tasados en España era de 95 m2 y que a finales de 2004 era de 98m2, una evolución que también se ha dado en las viviendas unifamiliares que a principios del año 2000 era de 140 m2 de media y a finales del ejercicio pasado aumentó hasta los 190m2.

Familias con hijos

Los expertos señalan que el perfil actual del comprador de vivienda en España es de una persona de entre 40 y 50 años, generalmente con hijos, que compra un producto con características familiares de entre 80 y 110m2.

Jorge Almagro, director comercial de Urbanismo, Vivienda y Suelo de la consultora inmobiliaria JLL también ha detectado que ahora el producto que se está requiriendo es el de 3 y 4 dormitorios con unas dimensiones de entre 120 y 140 m2 y que en la actualidad tienen menos tirón los apartamentos de 50m2, que en el momento del boom inmobiliario se hicieron como ‘churros’ porque se vendían bien y además salían cuenta ya que se vendía más caro el metro cuadrado.

Esto sucede, según el representante de JLL debido a que quien ahora demanda preferentemente viviendas son las familias con niños (o las parejas jóvenes con intención de tener hijos en el corto plazo), los que compran con la intención de quedarse a largo plazo: como “vivienda para toda la vida” y pone como ejemplo lo que está sucediendo en los nuevos PAU del norte de Madrid (Valdebebas y Arroyofresno), unos compradores que han tirado del stock existente en dicha zona, que casi se ha agotado, lo que anima a las promotoras a edificar viviendas grandes.

David Botín, director de Promoción Inmobiliaria de ACR Grupo, da fe de que las promotoras están edificando viviendas más grandes para cubrir la demanda de un cliente que ahora requiere más espacio y pone como ejemplo que en el solar que compraron a la Sareb en la madrileña Avenida de Asturias había un proyecto que contemplaba la construcción de 247 apartamentos pero que ellos están construyendo 96 viviendas de dos dormitorios y tres dormitorios, 81 y 109 metros cuadrados con zonas comunes de media, respectivamente. Y añade que en Puerta de Hierro están haciendo viviendas de 173 metros con cuatro dormitorios y de 135 metros con tres.

Asegura este promotor que el cliente demanda espacio. “Tanto el comprador de primera vivienda como el de reposición (el que cambia de residencia para mejorar) están requiriendo pisos de mayor tamaño, animados por la bajada del precio por metro cuadrado.

Pero los compradores no sólo quieren más dormitorios sino más espacio: quieren dependencias más amplias, cocina, office, un par de cuartos de baño, además de una o dos plazas de garaje y trastero. Y además desean tener una terraza.

Respecto a la terraza, el representante de esta compañía de origen navarro -que está desarrollando actualmente 7.000 viviendas de las cuales 250 están en Madrid- destaca que “incluso en el norte de España es un elemento se está valorando, pero tiene que ser espaciosa en la que quepa una mesa para desayunar, por poner un ejemplo, con lo que el cliente ya no se conforma con un balcón”.

Los garajes, según las estimaciones del director de Análisis de Mercado de Tinsa, son fundamentales en cualquier promoción que se haga en una ciudad que tenga más de 50.000 habitantes. “Es casi imposible que un edificio nuevo no tenga garajes si no quiere tener problemas para venderse” remarca. Finalmente, los trasteros también se están demandando mucho: “L compradores cada vez buscan más esta dependencia adicional que antes era insignificante y que ahora cuenta mucho por lo que en las nuevos proyectos se hacen siempre”.

Los chalets, también más grandes

En resumen, y según las estadísticas que maneja Tinsa por sus propias tasaciones, que la tipología de la vivienda que se demanda en España es en un 67% plurifamiliar (pisos) frente al 33% de viviendas unifamiliares, de las que el 10% sería aislada y el 235 adosada Mientras que la superficie media de las plurifamiliares sería de 98m2, la de las adosadas aumentaría a 176m2 y la de las aisladas a 228m2.

Lógicamente, las estadísticas hablan de medias, pero en cada zona del país la situación cambia. “No hay una relación exacta en todo el territorio nacional y además el tamaño de la vivienda depende de las necesidades de las familias que cada vez son más diversas, ya que las estructuras de los hogares han cambiado y ha aumentado el número de familias monoparentales”, resalta el directivo de Sociedad de Tasación.

Subraya que en Madrid capital se requieren pisos relativamente pequeños por razones de precio y “en cambio en Extremadura este tipo de viviendas de 40m2 prácticamente no existen”. Otra diferencia que hace notar César Hernández es que Madrid se tiene muy en cuenta que el bloque tenga zonas ajardinadas e incluso piscinas, mientras que en Barcelona, y debido a la escasez de suelo, es poco habitual. Señalando que, además en Barcelona se hace un uso muy intensivo del suelo por lo que los compradores aceptan que las viviendas sean menos exteriores.

Otro rasgo que diferencia Barcelona de Madrid, y del que da cuenta este experto, es que la Ciudad Condal es prácticamente imposible encontrar viviendas unifamiliares, salvo a 30 kilómetros de la ciudad, con lo que muchos compradores que trabajan en Barcelona capital ni se lo plantean.

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