Luces y sombras del nuevo Plan de Vivienda: ¿Jóvenes endeudados y subidas de precios?

Piso en alquiler
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El nuevo Plan de Vivienda, anunciado por el Gobierno y que entrará en vigor en 2018, ha llegado no exento de polémica especialmente por las medidas que incluye para los menores de 35 años, por entender algunos agentes del sector inmobiliario que las subvenciones, de hasta el 20% del precio de una vivienda, que contempla para que los jóvenes puedan comprar una casa pueden afectar negativamente al mercado, aunque en general todos los expertos consideran positivamente las actuaciones que contempla el plan para reactivar el alquiler y las que tienen como beneficiarios a los afectados por desahucios y mayores de 65 años

Uno de estos expertos que tiene dudas sobre las repercusiones que puede tener el hecho de que el Ministerio de Fomento facilite ayudas de hasta 10.800 euros para la compra de vivienda habitual a los menores de 35 años es Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa. La representante de este portal inmobiliario cree que «tendrá efectos limitados» esta medida de la pueden beneficiarse jóvenes que tengan ingresos anuales inferiores a tres veces el IPREM, el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples que es el índice de referencia para la de ayudas y subvenciones en función de la renta) y que en 2017 está fijado 532,51 euros mensuales. Y explica que no confía en la utilidad de la subvención porque los «jóvenes de este perfil y con este nivel de ingresos van a tener difícil acceder a un préstamos hipotecario». Además, la responsable de Estudios de Fotocasa hace notar que la oferta de vivienda que se puede adquirir con esta ayuda -que se situaría en una horquilla precios de entre 100.000/150.000 euros- es muy limitada en el caso de ciudades como Barcelona y Madrid.

Pero lo que más llama la atención de Beatriz Toribio es la «filosofía de fomentar las ayudas a la compra justo cuando están empezando a subir los precios y para un segmento de la población que tiene que hacer un esfuerzo muy alto por su precariedad e inestabilidad laboral», recordando que las entidades financieras piden para conceder una hipoteca que el nivel de endeudamiento que el solicitante puede destinar a pagar el piso no debe superar entre el 30% y el 40% de sus ingresos.

Insiste Toribio en que «habiendo pasado lo que ha pasado» le «chirria» que el Gobierno quiera fomentar la compra de un segmento de la población con bajos sueldos y poso estabilidad laboral y considera que el Plan de Vivienda debería centrar los esfuerzos en impulsar el alquiler entre los más jóvenes.

Los promotores lógicamente no son de la misma opinión. Daniel Cuervo, gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), cree que en este plan se apuesta más claramente por el alquiler que por la compra como forma de acceder a una vivienda, aunque se declaran «razonablemente satisfechos» ya que creen que el futuro plan supone una mejora con respecto al anterior tanto en las ayudas al alquiler -que se mejoran- como a la venta, que en plan vigente no existían.

Desde Asprima hacen notar además que en el caso de las ayudas al alquiler se ha elevado el tope de las rentas para poder optar a las ayudas que podrán ser de hasta 900 euros al mes, cuando era de 600 euros en el anterior plan, con el objetivo de dar respuesta a la situación que viven los inquilinos en ciudades como Madrid y Barcelona donde los alquileres son significativamente superiores y se quejan de que esa «distinción no se hace para la compra».

Daniel Cuervo explica que a los promotores madrileños les parece bueno que el plan estatal no distinga entre vivienda nueva y usada, ni entre alquiler y venta a la hora de conceder las ayudas ya que su flexibilidad puede facilitar el acceso a los jóvenes de su primera vivienda, pero no les convence el hecho de «que los ingresos deben ser inferiores a 3 veces el IPREM, con lo que no llegan ni a 23.000 euros al año, ya que en otras provincias, donde el precio es menor, puede suponer una gran ayuda, pero no así en Madrid, donde el precio de la vivienda es significativamente superior a otras zonas del país», por lo los promotores madrileños piensan que sería bueno que «se subiera ese índice para que fuera una ayuda equitativa y que no penalice a los jóvenes en función de donde vivan».

El gerente de Asprima elogia asimismo que en el Plan Vivienda 2018-2021 figuren medidas para crear un parque de viviendas en alquiler de titularidad privada, y no sólo de titularidad pública como el anterior, puesto que incluye ayudas para los promotores cuyas viviendas se destinen durante 25 años al alquiler, un programa que les parece muy positivo ya que les va a hacer rentable construir pisos para alquilar, con el único interrogante de saber si van a recibir financiación bancaria a tan largo plazo, una duda que «habrá que esperar» para despejmar , tal y como reconoce Daniel Cuervo.

Carlos Ruiz Pérez, gerente de Arrenta, Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, deja claro que valora «positivamente cualquier medida que facilite el acceso a la vivienda», y que en general aplaude cualquier propuesta que impulse el mercado del alquiler aunque también pone ‘peros’ al nuevo plan del Gobierno. Advierte que le «da miedo» que se dejen las ayudas al albedrío de las Comunidades Autónomas ya que teme que las CCAA se retrasen en el pago de la subvención -como ya ha ocurrido en el pasado-y los inquilinos incurran en un impago, por lo que propone que en el plan estatal fije garantías y plazos concretos para el abono de las ayudas por parte de las respectivas consejerías «y que no volvamos a errores del pasado».

¿Subirán los precios?

Otra de las cuestiones que se han planteado desde que se presentó el texto del Plan de Vivienda es si las ayudas tanto al alquiler como a la venta subirán los precios.

Gonzalo Robles, CEO de UXBAN, firma inmobiliaria enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing, subraya el »efecto perverso de la subvención de Rajoy». Considera que en lugar de beneficiar a los jóvenes »respaldan a los vendedores y que habría que fomentar la cultura del alquiler ya que no siempre es tirar el dinero», un efecto negativo que, lógicamente, descartan desde Asprima.

El gerente de los promotores madrileños no cree, sin embargo, que estas ayudas vayan a encarecer la vivienda. «Pienso sinceramente que no van a subir los precios en función de las ayudas ya que cualquier subida de precios la penalizan los clientes y las entidades financieras», sostiene Daniel Cuervo, que explica que si los precios suben al no hacerlo los sueldos, las entidades financieras no van a conceder los préstamos hipotecarios y se reduciría el número de clientes potenciales cuando «lo que los promotores queremos es vender más viviendas». «El propio mercado no lo va a consentir ya que creo que hemos aprendido de errores pasados», insiste el representante de Asprima que recalca que ahora el contexto es otro, ya «que todavía el desempleo es alto, el nivel de renta es bajo y la financiación está muy pendiente del ratio de esfuerzo para que se repita la situación anterior», en referencia a lo ocurrido durante el boom inmobiliario.

Respecto al alquiler, los expertos tampoco las tienen todas consigo. El gerente de Arrenta recuerda que hace años cuando se daban subvenciones al inquilino hubo «propietarios avispados que decidieron subir las rentas», un riesgo del que también avisa la representante de Fotocasa que alerta que «algunos caseros pueden verse tentados de subir las rentas a la hora de renovar los contratos, para beneficiarse de estas ayudas estatales aunque va a ser difícil de detectar».

Recalca Beatriz Toribio que en abril los precios de alquiler subieron de media un 10% en España y en Madrid y Barcelona se ha superado el 15% de incremento interanual, y «el mercado está tan tenso que no se sabe cuánto pueden influir estas subvenciones en los precios.

Por ello, además de las ayudas tanto Fotocasa como Arrenta echan en falta incentivos fiscales para los propietarios de viviendas que alquilen a jóvenes y además, proponen otras medidas para aumentar el parque de viviendas para alquilar, debido a que la falta de oferta es la que está detrás de la escalada de los precios en las grandes ciudades. En este sentido, Arrenta, propone aumentar la promoción pública y Fotocasa llegar a acuerdos con «los grandes tenedores de vivienda, fondos y bancos, para saquen viviendas a un precio más asequible».

También hay expertos que como Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria creen que las ayudas a la compra ni al alquiler que contempla el futuro Plan de Vivienda van a tener una influencia mínima en el mercado, poniendo de manifiesto que, en su opinión, la decisión de comprar se toma al margen de que haya subvenciones y que tampoco un propietario se decide a poner su piso en alquiler por el hecho de que haya ayudas. Por tanto, duda de que el plan sirva para dinamizar el mercado inmobiliario, aunque sí cree que servirá para ayudar a la gente que está más desprotegida a la hora de acceder a una vivienda. Y es que Duque cree que lo marca el precio de la vivienda es la confianza del consumidor y destaca que la última encuesta nos sitúa «máximos históricos ya que la gente piensa que al año que viene estaremos mejor y eso es lo que impulsa los precios y no las subvenciones».