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20 de noviembre de 2019, 3:00:44
Mercado inmobiliario

Tipos de interés


El mundo al revés: si tu hipoteca tiene intereses negativos, así debes gestionarlo

Arriaga cree que los clientes con ‘hipotecas negativas’ deberían poder amortizar antes el préstamo.

Por Ana M. Pastor

El euríbor, el indicador al que se referencia la mayoría de las hipotecas variables en España, sigue cayendo en picado -marcó en agosto un mínimo histórico al situarse en el -0,356%- lo que ha creado una situación insólita: que miles de hipotecados, aquellos cuyos préstamos tienen un diferencial menor, se hayan colocado en intereses negativos. Las preguntas que flotan en el ambiente son si esos clientes con hipotecas negativas podrían acabar recibiendo dinero, en vez de tener que pagarlo, como ya ha ocurrido en Dinamarca; si afectará de alguna manera a la cuota hipotecaria que pagan cada mes; y también si dará lugar a reclamaciones, abriendo un nuevo frente judicial a la banca.


Miquel Riera, analista de hipotecas de HelpMyCash.com, no contempla que en España se firmen hipotecas negativas, “como las que está concediendo el banco danés Jyske, lo que implica que no solo no se pagan intereses, sino que se cobra por pedir un préstamo”. Y cree que esto no sucederá debido a que “la situación de la zona euro no tiene comparación debido a que los tipos oficiales del Banco Central Europeo (BCE) están en el 0% mientras que los del Banco Central de Dinamarca están en negativo”. Además, recuerda que “la nueva ley hipotecaria, establece en su artículo el 21.4 que el interés de un préstamo hipotecario para personas físicas no podrá ser inferior al 0%, por lo que para dar hipotecas negativas habría que cambiar la norma”.

Otra cosa es lo que ocurrirá con las hipotecas españolas que tienen intereses negativos, por tener los diferenciales más bajos, que serían varios miles, y que –según este experto- serían las que fueron firmadas entre 2006 y 2010. Riera considera que el banco debería aplicar el interés negativo, por lo que la cuota resultante para los siguientes meses debería ser más baja, ya que la entidad debería restar esos intereses al capital pendiente. “Hay un contrato que dice que el interés se calcula con el euríbor más el diferencial y si esta suma da negativa, el interés que se aplica debe ser igualmente negativo”.

El representante de este comparador financiero reconoce que “estamos hablando de cantidades de dinero muy pequeñas” y explica que para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años con un interés de euríbor más un diferencial del 0,3% estaríamos hablando de 70 euros al año como mucho”. Al tiempo que recuerda que estas hipotecas se firmaron hace muchos años por lo que la mayor parte de los intereses ya se han pagado, ya que se abonan en la primera parte de vida de la hipoteca.

Otra cuestión que hay que tener en cuenta es que para que el banco aplique estos intereses negativos el contrato no debe tener ninguna cláusula suelo, por lo que quedarían excluidas todas las hipotecas firmadas desde el pasado 26 de junio que es cuando entró en vigor la nueva ley hipotecaria. Con estos datos en la mano, y a modo de resumen, el analista de HelpMyCash.com concluye que “si tienes un hipoteca, sin cláusula suelo, cuya suma del euríbor más el diferencial de negativo y la firmaste antes del 26 de junio, en teoría el banco te tiene que aplicar dicho interés negativo, lo que podría suponer que tu mensualidad se rebaje”.

Muchas consultas

Francisco García, director jurídico de Arriaga Asociados, afirma que han recibido consultas pero no reclamaciones. Y apunta que, en su opinión, estas reclamaciones, en caso de producirse, serían residuales dado que estos diferenciales tan bajos fueron muy “excepcionales”.

Otra razón por la que descarta a priori una ola de reclamaciones es que cree que la banca no hará una aplicación incorrecta puesto que el sector tiene demasiados frentes abiertos y este sería un “incumplimiento contractual que es muy fácil de demostrar”. “A la banca se la está mirando con lupa y no se la va a pillar en algo como esto. Eso no quiere decir que los hipotecados bajen la guardia. Aunque sean cantidades pequeñas, hay que estar pendiente”, añade.

Además, el representante de Arriaga discrepa del de HelpMyCash. No cree que los afectados vean reducir inmediatamente su mensualidad. Estima que la cuota se va a mantener pero que se dedicará más dinero a amortizar capital con lo que el préstamo se amortizará antes, lo que supone una rebaja y un ahorro. Su consejo: comprobar el cuadro de amortización y ver si se amortiza el capital más rápido, lo que al final supondrá una reducción en la cuota. Sin olvidar que esta actualización no es inmediata sino que tiene que coincidir con la revisión de la hipoteca.

Por su parte, Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) hace una petición a la banca y una advertencia. Les solicita que apliquen los intereses negativos con “alegría” ya que “afortunadamente” para los bancos el número de hipotecas en esta situación es bastante excepcional, y se trata de cantidades pequeñas, recordando que los hipotecados han pagado religiosamente cuando el euríbor subía “y ahora no tiene por qué regalar nada a las entidades financieras, igual que la banca no les ha regalado nada como debe ser”.

El presidente de Adicae advierte que en caso contrario “pasarán a la acción, con denuncias colectivas y demandas extrajudiciales ante el Ministerio de Economía”. Y señala que esta sería una cuestión que debería abordar la futura la Agencia de Protección de los Derechos de los Consumidores Financieros que el presidente Pedro Sánchez, cuando no estaba en funciones, se comprometió a crear.

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