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17 de septiembre de 2019, 22:46:01
Mercado inmobiliario

Oficinas


Reformar y alquilar oficinas puede dar a un particular hasta el 5,5% de rentabilidad

Los expertos aconsejan imitar a las Socimi y rehabilitar metros para oficinas dentro de la M-30.

Por Ana M. Pastor

Comprar una oficina en Madrid para ponerla en alquiler, especialmente después de rehabilitarla, se presenta como una opción interesante para el pequeño y mediano inversor, dado que “el mercado continúa muy activo y presenta unas cifras de ocupación –de unos 50.000 m2 de absorción anuales- que aunque alejadas de los 900.000 metros que se contrataban durante el boom- pueden considerarse muy sanas”, según indica Humphrey White, director general Knight Frank.


Como prueba de la estabilidad del mercado de oficinas, dicha consultora inmobiliaria esgrime las credenciales positivas que ha mostrado el sector de oficinas en España para comenzar el año, ya que durante el primer trimestre de 2019 se ha registrado un volumen de negocio próximo a los 1.300 millones de euros, lo que supone la cifra más elevada de los últimos ejercicios. Destacando Knight Frank que la inversión tanto en Madrid como en Barcelona han aumentado en comparación con el mismo periodo del año anterior, ambas más del doble, aunque la mayor parte continúa concentrándose principalmente en la capital.

¿Y por qué la compra de oficinas en Madrid se presenta como una alternativa de inversión? Pues precisamente debido a que la contratación crece –la absorción del primer trimestre del año se ha situado en 124.000 m², superando en un 4% la cifra del mismo periodo del año anterior y en un 24% la de 2017- una demanda sostenida que continúa elevando suavemente las rentas que se han elevado de media un euro por m2 durante los últimos tres meses.

Sin embargo, esa demanda de nuevas sedes no implica siempre que las compañías quieran superficies mayores. Humphrey White aclara que aunque hay mucho movimiento de empresas eso no significa que requieran más metros, sino que lo que quieren son oficinas más eficientes, bien ubicadas y de calidad que “permitan atraer y retener el talento”, espacios de trabajo que permitan el teletrabajo y conciliar la vida laboral y familiar. Y precisamente el hecho de que no quieran macro-oficinas, sino espacios eficientes y bien comunicados, se convierte en la puerta de entrada que puede permitir al particular apostar por el negocio de las oficinas, haciendo lo que ya llevan haciendo algunos años los fondos de inversión y las Socimi: rehabilitar los espacios laborales para adaptarlos a los nuevas necesidades de las empresas, una operación con la que se pueden obtener rentabilidades de entre el 4,5% y el 4,5%.

En cuanto a la ubicación que puede salir a cuenta al inversor particular, Raúl Vicente, director de Agencia de Oficinas Knight Frank explica que el producto interesante se encuentra en el interior de Madrid donde es posible encontrar espacios pequeños y oficinas en plantas sueltas, aprovechando que continúa el movimiento de ocupantes hacia el centro de Madrid, con el área secundaria dentro de la M30 como protagonista, ya que la periferia sigue siendo un coto reservado para multinacionales y grandes cotizadas.

De esta manera, el pequeño y mediano inversor puede beneficiarse de la tendencia que existe por parte de las empresas de moverse hacia el centro de Madrid así como el auge de las oficinas compartidas, recordando que el 30% de las transacciones de arrendamiento realizadas en el año 2018 superiores a los 3.000 m² en el interior de la M-30 fueron realizadas por empresas dedicadas a los espacios de coworking, lo que demuestra la potencia de este sector en Madrid

Respeto al producto, Raúl Vicente explica que es posible encontrar oficinas en zonas tradicionales como Orense o Zurbano, pero también destaca las posibilidades que existen de un producto diferente en Infanta Mercedes, Bravo Murillo, Méndez Álvaro, o Paseo Imperial, entre otras zonas, donde es posible encontrar edificios industriales vacíos que se pueden adaptar para oficinas para ‘startups' con componente tecnológico.

Otra variable que impulsa el mercado es la falta de producto nuevo, ya que salvo las oficinas de última generación que contempla el proyecto Madrid Nuevo Norte (antigua Operación Chamartín y luego Castellana Norte), que pueden no estar en el mercado hasta dentro de una década, no hay proyectos para construir oficinas en Madrid, a pesar de que la mayoría de los 1.600.000 metros cuadrados que hay en stock en Madrid no encajan con lo que quiere la demanda.

Y eso es precisamente lo que tiene que saber un hipotético inversor: qué es lo que quiere la demanda, por lo que antes de comprar se recomienda que un experto valore no solo el precio de compra del inmueble, ya que especialmente si hay que hacer una reforma o una rehabilitación habrá que hacer un estudio de mercado para valorar los posibles inquilinos.

Lo que demandan las compañías en la actualidad, según Raúl Vicente, son “menos muros, paredes y tabiques, así como suelo técnico, que evite tener los cables por el medio, luminosidad y zonas abiertas para que la gente se comunique”. Otro ‘plus’ que valoran las compañías es que la oficina sea verde y sostenible, aunque este requisito puede encarecer mucho la operación y ser prácticamente imposible de lograr en algunas zonas del centro de la capital.

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