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18 de julio de 2019, 19:33:21
Mercado inmobiliario

Centros comerciales


Los centros comerciales se reinventan en su pugna con el comercio online

Las grandes superficies suman nuevos formatos de ocio, restauración y servicios para atraer a clientes y comerciantes,

Por Ana M. Pastor

Los centros y parques comerciales esgrimen sus buenos datos de 2018 (con ventas que crecieron un 2,7% respecto a 2017 y 1.965 millones de visitas, un 3,1% respecto al año anterior) y sus positivas perspectivas para este año para convencer a los comerciantes de las ventajas de alquilar un local bajo el paraguas de una gran superficie. Una oportunidad de negocio que se ampliará en los tres próximos años, ya que desde 2019 a 2021 se espera la apertura de más de más de 17 nuevos centros comerciales. Dichos complejos –con más de 650.000 metros cuadrados de nueva superficie comercial -se unirán a los 563 centros que ya existen en España, a los que habrá que añadir las reformas y ampliaciones que se harán en los ya existentes, lo que sumará otros 267.250 nuevos metros cuadrados de Superficie Bruta Alquilable (SBA), según señala strong>Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC).


Otra dato que pone en evidencia la fortaleza del sector es que las transacciones de centros y parques comerciales en explotación movieron 2.200 millones de euros, según la AECC, mientras que desde Cushman & Wakefield se pone como prueba de que los inversores mantienen su interés en el sector en el hecho de que es el volumen total de inversión destinado a este segmento suponga un 30% respecto al resto de sub-segmentos del mercado inmobiliario. Y hablan de unas rentabilidades que rondan el 4,5% para los centros comerciales y el 5,25% para los parques comerciales, tanto en Barcelona como Madrid

Constante transformación

Pero números aparte, lo que el sector de los centros y parques de medianas dice ofrecer tanto a comerciantes y clientes es su capacidad de adaptarse al nuevo escenario que ha pintado el comercio online. Ceballos explica que la importante transformación en la que están inmersos estos establecimientos es física “ya que se están reformando los centros para darles una nueva visión estética y arquitectónica” más acorde con los tiempos actuales, primando la sostenibilidad de las instalaciones y la reducción de emisiones de los edificios. Al mismo tiempo, se están ampliando los servicios y ofertas que no se encuentra en Internet “buscando que el consumidor estén más cómodo, tenga más motivos para ir al centro comercial y esté más tiempo en las instalaciones”. Para conseguirlo, según cuenta el presidente de la AECC, se está aumentando la superficie dedicada al ocio y a la restauración, con nuevos conceptos y pone como ejemplo el acuario que inauguró a finales del año pasado el centro Xanadú.

Además, Eduardo Ceballos señala que se está trabajando mucho el componente tecnológico, lo que desde el sector denominan “omnicanalidad”, potenciado el uso de las redes sociales y el big data, para saber qué le gusta al clientes, convencidos de que no existe un cliente que compra online y otro que compra en tiendas físicas, sino que lo hace a través de ambos canales, por lo que se intenta potenciar la parte emocional de la compra y hacer de la estación en un centro comercial una “experiencia”. Con este objetivo, se están potenciando los espacios para el ocio de las familias, con experiencias, camas rockdromos, camas elásticas, experiencias multiaventuras completadas con salas de descanso y de lactancia, por poner algunos ejemplos, nuevos conceptos que se añaden allá las ludotecas o espacios de entretenimiento para los más pequeños mientras sus padres hacen sus compras.

Cristina Pérez de Zabalza, responsable de Centros Comerciales de Cushman & Wakefield consultora inmobiliaria especializada en retail, también resta importancia al riesgo que supone el comercio online para las tiendas físicas. Apunta que las ventas bajaron por la crisis, pero hace notar que las afluencias a los centros subieron “en cuanto la gente tuvo algo de dinero en el bolsillo”. Lo que achaca a que “en España tenemos una gran necesidad de salir a la calle o somos de quedarnos en casa y una de las opciones más populares es ir a un centro comercial”.

Ventajas e inconvenientes

Estos son algunos de los reclamos que las grandes superficies ofrecen actualmente a los clientes y que pueden ser una ayuda para los comerciantes, según el presidente de la AECC, a los que habría que sumar que los locales “tienen un cierto tráfico de gente garantizado en un entorno bastante más protegido que en un local de calles, además de ofrecer servicios comunes de limpieza, seguridad y marketing. Cristina Pérez de Zabalza añade otra ventajas de los centros para los operadores que es ofrecer una oferta conjunta que considera un aspecto muy a tener en cuenta en el caso de ciudades pequeñas y medianas que carecen de grandes calles comerciales, destacando igualmente el hecho de que los posibles compradores no tengan problemas para aparcar.

En el otro lado de la balanza, se encuentra el hecho de que los comerciantes tiene más restricciones en un centro que en un local de calle en cuanto a horarios, aperturas, plantilla, unas normas que el inquilino se ve obligado a cumplir, destacando que además los gastos de comunidad pueden ser más elevados en un centro que en la calle. Por lo que esta experta que recomienda asesorarse antes de decidirse a alquilar, ya que los expertos podrán indicar al interesado cual es la opción que mejor se adapta a sus necesidades y al tipo de negocio, no sólo para decantarse entre una gran superficie o la calles, sino para elegir entre un centro comercial grande –los denominados regionales- o más pequeño.

Respecto a los precios de alquiler, esta experta reconoce que no se puede dar una horquilla de precios, dado que los centros son muy heterogéneos, pero de los últimos informes de Cushman se reduce que las rentas van de 33 a 86€ /mes/m2 (de 396 a 1.032€/año/m2) en función del tipo de centro. Unas rentas que han aumentado un 1,2% respecto a 2017 en el caso de los centros comerciales más exclusivos y que se han mantenido estables en el resto.

Nueva oferta en Madrid

Tres de los nuevos centros en los que se está trabajando estarán en Madrid, concretamente en Torrejón de Ardoz, Alcorcón y El Cañaveral de Vicálvaro, colindante con la localidad de Coslada. El primero que está previsto abra sus puertas es el centro comercial “X Madrid”, ubicado en el antiguo Opción, un espacio en Alcorcón que Merlin Properties, heredó de Metrovacesa y que tras su cierre en el año 2010 está previsto se reinaugure el próximo mes de septiembre. Mientras que el proyecto de “Open Sky”, que estaba previsto abriese sus puertas retrasa su apertura hasta la primavera de 2020, un centro que está desarrollando Compañía de Phalsbourg , un complejo de 92.000 m2 de SBA, con 115 locales y 3.500 plazas de aparcamiento.

Raphaël Martín, presidente de Compañía de Phalsbourg, informa que el 40% del total del centro comercial está dedicado a moda, deporte y complementos, mientras que el 15%, en términos se dedicará a la restauración, el 10% de la superficie de Open Sky está dedicada al sector servicios y el 35% al ocio “con el fin de adaptar su oferta a las nuevas demandas de los consumidores”, por lo que contará con una zona gratuita de juegos para niños de 3.000 m2, 11 salas de cines, un túnel de viento, una tirolina, karting indoor, bolera, un beach club…

Respecto al tamaño de los locales, Raphaël Martín, asegura que “Open Sky ofrece múltiples posibilidades con distintos tamaños de locales, listos para entrar, y al lado de firmas de referencia que aseguran el tráfico a otros negocios. Hay desde locales de 15 m2 hasta otros de más de 5.000 m2.

En su opinión, “es también un lugar más seguro tanto durante el horario de apertura como por la noche. La gerencia les resuelve todos los problemas operativos que puedan tener, así como ofrecer información de la marcha general del centro. También se encarga de que el centro esté limpio, cuidado y seguro, así como de generar actividades que aumenten la afluencia al centro”. Mientras que las obligaciones del arrendador las define como “las que tendría cualquier buen vecino que convive en un mismo espacio con otras personas”. “El interés de uno es el de todos”, concluye.

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