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20 de septiembre de 2019, 18:45:13
Nacional

Madrid


El Ayuntamiento reconoce que la vivienda que construye solo cubre la demanda de emergencia

Un estudio municipal constata la situación “dramática” de la ciudad por el exiguo parque residencial de titularidad pública reducido por la venta a fondos buitre.

Por Ana M. Pastor

Un estudio de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid (EMVS) y la Universidad Politécnica de Madrid (UPM) reconoce la situación “dramática” de la ciudad de Madrid por el “exiguo” parque de viviendas públicas y admite que “la emergencia residencial copa casi toda la oferta de vivienda producida por el Ayuntamiento de Madrid”.


En dicho informe se explica que el parque de vivienda pública en el municipio de Madrid es de titularidad de los dos principales operadores públicos: EMVS y la Agencia de la Vivienda Social (AVS) de la Comunidad de Madrid. El parque propiedad de la EMVS era en febrero de 2018 de 6.319 viviendas destinadas al alquiler, un 0,48% del parque de viviendas principal existente en 2011. La AVS disponía en marzo de 2018 de 17.757 en propiedad en el municipio de Madrid, un 1,34% de las viviendas principales. Entre ambos operadores alcanzan un exiguo 1,82% del parque de viviendas principal del municipio de Madrid.

Y se recalca que “a pesar de que el parque de titularidad pública en España y en la ciudad de Madrid nunca ha alcanzado cifras significativas respecto a la totalidad del parque residencial, en los últimos años la situación ha sido especialmente dramática en la ciudad de Madrid, al reducirse de forma muy significativa el parque, tanto municipal como autonómico, tras la venta sistemática de buena parte del parque residencial que poseían entre los años 2012 y 2015” en referencia a la venta de vivienda de la EMVS y el IVIMA que realizaron los gobiernos de Ana Botella e Ignacio González a ‘fondos buitre’.

En dicho informe se señala que al final de 2018 había 26.159 personas inscritas para obtener una vivienda municipal, frente a las 2.981 adjudicaciones realizadas a lo largo de la legislatura municipal, lo que supone que existe una cobertura del 11% de la demanda total. Unos datos que ponen de manifiesto que “la EMVS sólo está logrando atender al segmento de la población más vulnerable, la que tiene ingresos hasta 2,3 veces el IPREM, a pesar de que por sus estatutos la oferta podría alcanzar hasta el 3,5 IPREM”.

Adjudicatarios vulnerables

Además, en el estudio se hace notar que dado el perfil de los adjudicatarios de una vivienda EMVS se puede comprobar “como la emergencia residencial copa casi toda la oferta de vivienda producida por el Ayuntamiento”. Ya que “casi un 50% de dichas personas recibe la vivienda a través del programa de atención prioritaria, destinado a atender a los casos especialmente vulnerables y el 92% de las familias que acceden tienen ingresos menores a 0,75 IPREM”. Y remarcando que si se analiza el programa general (un 38% de las adjudicaciones), el 88% de los adjudicatarios cuenta con ingresos que van desde el 0,75 hasta 2 IPREM.

Para que la oferta de la EMVS vaya más allá de la emergencia es necesario ampliar de forma significativa el parque de vivienda.

Por ello, en el estudio se concluye que “para que la oferta de la EMVS vaya más allá de la emergencia, es necesario ampliar de forma significativa el parque de vivienda y los recursos destinados para ello, o bien plantear otras modelos de asignación de alojamientos que puedan atender la emergencia residencial (servicios sociales vía alojamientos temporales con acompañamiento, por ejemplo), de forma que puedan atenderse las necesidades de vivienda ajenas a la emergencia social, sin dejar de atenderla”. Además, de impulsar más el desarrollo de mecanismos para proteger el alquiler (un programa ALMA evolucionado), que permitan facilitar el acceso a una vivienda asequible a un rango mayor de familias e ingresos.

Exiguo y mal repartido

Con relación a la distribución territorial de las adjudicaciones realizadas en este mandato municipal, se informa que el grueso de ellas, un 78% se ubican en la periferia sur y sólo un 12% en la norte y un 10% en el centro.

El parque de vivienda municipal cuenta actualmente con 6.501 viviendas en alquiler, de las cuales 2.891 se han adjudicado en este mandato, un 44% del total. Con relación al parque de viviendas principales de la ciudad (1.530.950 viviendas), supone un exiguo 0,49% al que, si sumamos las 23.213 viviendas propiedad de la Comunidad de Madrid (bien en alquiler o bien en derecho de superficie), resulta en que el parque de vivienda pública es tan solo de un 2,25%, muy lejos de estándares europeos de referencia que se sitúan cerca del 30%.

El documento municipal pone de manifiesto que a “lo exiguo de la dimensión del parque, se suma lo desequilibrado de su distribución espacial”. Aunque el centro aún conserva un 23% de las viviendas municipales, gracias a numerosos proyectos antiguos, el norte apenas alberga el 9% de las viviendas, mientras que el sur cuenta con el 68% del parque total.

El nuevo parque municipal

En el informe se dan datos de las 2.075 viviendas planeadas en esta legislatura para destinarlas al alquiler: El 96% de dichas viviendas en la periferia sur (un 64% en Puente de Vallecas), pero no existen promociones en la periferia norte, lo que continúa agravando el desequilibrio territorial de la oferta territorial.

Unas viviendas que los expertos que han eleborado el documento consideran equilibradas con la demanda en cuanto al número de dormitorios, aunque apuntan que existe margen para optimizar el tamaño de la vivienda, reduciendo su tamaño hasta ajustarlo al límite normativo, a fin de poder hacer un mayor número de viviendas. Estos incrementos podrían ser de un 10% de la superficie cuando hablamos de tipologías de 1 o 2 dormitorios y de hasta un 18% en tipologías de 3 y 4 dormitorios

Otra forma de optimar las promociones, que se apunta en el informe sería a través del ajuste las ratios de superficie construida sobre rasante respecto de la superficie. Aunque, según las condiciones de cada proyecto, puede ser difícil el ajuste, la optimización de los diseños para ajustarlos al máximo, permitiría una mejora en el número de viviendas ofertadas.

Suelo disponible

El estudio también da datos del suelo de que dispone el Ayuntamiento para promoción residencial y se informa que el suelo del Patrimonio Municipal de Suelo (PMS) disponible para hacer vivienda, tiene en estos momentos una capacidad de unos 134.476 m² construidos de edificabilidad para vivienda protegida (un tercio del total) y de 272.133 m² construidos para vivienda libre (los dos tercios restantes).

En materia de suelo "también se repite un patrón de desequilibrio territorial", según los autores del documento, puesto que el 100% del suelo para vivienda protegida está en la periferia sur (un 84% en Vicálvaro), mientras que el suelo de vivienda libre está más repartido con un 26% en la periferia norte, un 28% en la almendra central y un 46% en la periferia sur. 222 Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS). Por lo que en el estudio se considera “ de gran interés, la posibilidad de desarrollar fórmulas de gestión para que el suelo de vivienda libre pueda ser cedido a la EMVS para desarrollar “vivienda municipal”, buscando por un lado, reequilibrar la distribución territorial del parque y, por el otro, aprovechar las menores restricciones normativas del suelo libre para ensayar nuevas tipologías y modelos de gestión.

Desde el Área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible, se ha proporcionado una estimación de los suelos que se van a incorporar al PMS en los próximos 4 años. Según dicha estimación se obtendrían unos 80.306 m² construidos adicionales para vivienda protegida y otros 45.058 m² construidos para vivienda libre. Estos suelos incidirán en el reequilibrio territorial al encontrarse muchos de ellos en la almendra central (Paseo de la Dirección o Mahou- Calderón, por ejemplo).

Proyecciones de vivienda

A partir de esta estimación y del suelo remanente actualmente existente, en el estudio se detallan las proyecciones de crecimiento del parque de vivienda municipal que se han para el período 2018-2023. Y se explica que en el caso de que sólo se pueda desarrollar el suelo de vivienda protegida con un tamaño de vivienda promedio similar al actual el parque municipal crecería un 60% el tamaño actual (10.750 viviendas), mientras que el supuesto más favorable (desarrollando suelo de vivienda protegida más suelo de vivienda libre con un tamaño de vivienda optimizado para ajustarse al máximo a la Ordenanza), se podrían edificar 16.553 viviendas, es decir 5.903 casas más, “mejorando además el porcentaje de viviendas promovidas tanto en la periferia norte (donde pasaría de un 6% a un 10%) como en la almendra central (de un 16% a un 22%)”.

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