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16 de diciembre de 2019, 0:24:53
Nacional

Vivienda


"La burbuja del alquiler está redirigida por fondos y bancos"

El vicepresidente de Alfa Inmobiliaria admite que el aumento de la demanda, del que no hay datos oficiales, no explica por sí solo la "subida endiablada de los precios".

Por Ana M. Pastor / Violeta Muñoz

Cada vez son más las voces que confirman no sólo la existencia de una burbuja del alquiler –principalmente en las grandes ciudades españolas- sino que constatan que dicha burbuja está siendo redirigida por los fondos de inversión que controlan el mercado para lo cual están siendo auxiliados por el sector bancario. Una afirmación que se basa en que “no hay razones objetivas para la subida endiablada de los alquileres sin olvidar que la vivienda es un bien de primera necesidad”.


Quien así se expresa es Jesús Duque, que conoce muy bien el sector inmobiliario y el mercado residencial como vicepresidente de Alfa Inmobiliaria y que basa su experiencia en las más de 130 agencias que esta red tiene operativas en España. El experto niega la máxima de que el mercado se autorregula: “Es mentira. El mercado se redirige”.

“No hace falta ser un lince para saber quién está detrás de esta burbuja del alquiler", admite Duque. Recuerda que “el patrimonio inmobiliario se han concentrado en manos de fondos de inversión y detrás de estos fondos están los bancos". Indica que las entidades están tasando los pisos un 20% de su valor para dar hipotecas por el 100%, lo que sube la rentabilidad de la vivienda en alquiler y también tira de las rentas hacia arriba.

Lo dicho por el vicepresidente de Alfa coincide casi punto por punto con los razonamientos que hace la recién constituida Plataforma Contra los Fondos Buitre: "Compran masivamente viviendas públicas y privadas, incluyendo viviendas protegidas, para después incrementar los alquileres forzando la salida de muchos arrendatarios a través de desahucio, lo que les permite aumentar la rentabilidad de su inversión, logrando beneficios millonarios con alquileres aún más altos o la venta de las viviendas”. Consideran que “ejercen además un efecto pernicioso sobre el mercado de arrendamiento contribuyendo al alza generalizada del precio de los alquileres”.

No hay datos fiables de demanda

La existencia de una burbuja no quiere decir que no haya subido la demanda del alquiler, según el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Pero considera que esta variable por sí sola no es suficiente para dinamizar el mercado de esta forma "endiablada en la que todo el mundo se ha vuelto loco". Explica que “la situación económica no ha mejorado y sin embargo se ha empezado a extender la expectativa de que las casas suben de precio, y es la expectativa la que mueve la economía”.

"La situación económica no ha mejorado y sin embargo se ha empezado a extender la expectativa de que las casas suben de precio. Y es la expectativa la que mueve la economía"

Además, según Duque no se pueden dar cifras o porcentajes totalmente fiables de cómo ha subido la demanda de alquiler, debido a no hay un registro de inquilinos: “No hay datos de demanda porque no lo sabe nadie, son datos aproximados, de olfato, según lo que estás viendo. Y lo que ves es que los pisos te los quitan de las manos".

Políticos legislando sin datos

“El problema es que no sabemos qué pasa y por eso es muy importante quién controla el discurso”, explicaba a este medio la urbanista Raquel Rodríguez, arquitecta y profesora de la Universidad Politécnica de Madrid. Destacaba que los operadores privados “cuentan con estadísticas desarrolladas año tras año que desglosan el número de viviendas construidas o su precio”, en el libro “De la especulación al derecho a la vivienda”, que Rodríguez ha publicado junto al investigador social Mario Espinoza.

Los expertos ponen sobre la mesa no sólo la falta de datos sino la total escasez de estudios y cifras públicas, elaboradas por las administraciones competentes de regular el derecho a la vivienda. "Resulta imposible creer que las decisiones institucionales estén respaldadas por diagnósticos eficaces sobre la situación actual o las consecuencias del estallido de la burbuja, máxime teniendo en cuenta la falta de homogeneidad y fragmentación de los datos disponibles”, exponen ambos autores. Critican la elaboración de diagnósticos y medidas públicas basadas “mitos o creencias desconectadas de la realidad”.

Y uno de esos mitos es precisamente el concepto de “demanda” del alquiler, al que cada vez más voces culpan de la subida de precios y su impacto sobre el acceso a la vivienda. En definitiva, el sector inmobiliario y ahora también parte del político se limitan a enmarcar el problema en un equilibrio de mercado: no hay suficiente oferta y eso dispara los precios. La realidad es que no hay datos para atestiguar que esta sea la única dinámica culpable del encarecimiento del alquiler.

Cálculos poco ‘científicos’

Desde Alfa cuantifican el aumento de la demanda en base al número de contactos que genera cada anuncio y también porque la oferta se va consumiendo y se van restringiendo. Y señala que otro dato que demuestra que ha aumentado la demanda es que cuando sale un inmueble – a precio de mercado - se alquila en una semana o en 15 días, “ya no hay negociación en el alquiler”, sentencia. Aclarando que en este caso lo que se llama precio de mercado es lo que están pidiendo los caseros en cada zona, cifras que ya conoce de antemano quien aspira a alquilar.

No hay datos de demanda porque no lo sabe nadie, son datos aproximados, de olfato, según lo que estás viendo. Y lo que ves es que los pisos te los quitan de las manos".

Por ello, y tras señalar que los anuncios de pisos en alquiler que publican generan un 30% más de llamadas que hace un año, estima que la demanda ha crecido en ese porcentaje, una cifra aproximada que parece que es a lo que se puede aspirar a falta de bases de datos oficiales.

Una técnica parecida a la de Tecnocasa, uno de los grandes portales inmobiliarios y del que beben las instituciones a falta de datos públicos: “Es esperable que en una situación de mayor demanda, el número de días transcurridos hasta pactar el alquiler sea decreciente”, se lee en el último informe del portal sobre el mercado del alquiler en España.

Sus datos muestran cómo la media de días que un propietario tarda en encontrar arrendatario ha caído considerablemente en 2017 respecto al año anterior: de ello deducen que los inquilinos en búsqueda son más y que la presión sobre el parque en alquiler aumenta.

Pero si entendemos que el mercado inmobiliario funciona sobre la expectativa y que los propios inquilinos son víctimas de los mensajes que envía el sector, los expertos y también los políticos, la coartada de la presión por alta demanda no se sostiene. El propio ministro atribuye a la falta de oferta el incremento de precios, pero tampoco aporta datos. Íñigo de la Serna aseguró la semana pasada que su cartera está analizando en profundidad la normativa del alquiler para hallar medidas que frenen la burbuja en los núcleos con más subidas.

Pero según fuentes de Fomento a este medio no hay más información que la que el propio ministro aportó en un desayuno con la prensa, por lo que es de suponer que tampoco el Ministerio cuenta con herramientas reales para legislar a tenor de una realidad suficientemente evaluada y contrastada.

La vivienda menos asequible de la OCDE

Los precios de los alquileres se han disparado una media del 8% solo en el primer trimestre de 2018, y han aumentado un 18% desde el mismo mes del año pasado.

Alquilar en el centro de Madrid es hasta un tercio más caro que hace cuatro años y en Barcelona las rentas se han encarecido un 40% desde 2014. Casi seis de cada diez desahucios el año pasado fueron consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir, por impago de alquiler.

Una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria, los hogares españoles son los que más porcentaje de sus ingresos tienen que dedicar al pago de la vivienda de los 34 países de la OCDE.

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