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8 de diciembre de 2019, 13:47:25
Economía

Vivienda


Cómo alquilar sin riesgos: manual básico para caseros e inquilinos

A la hora de firmar un contrato de alquiler hay informaciones legales y fiscales que conviene conocer de antemano.

Por E.B.

El fin de las vacaciones es el momento en el que muchas personas se plantean buscar un nuevo alquiler, aunque conviene tener una información básica para que ni arrendador ni arrendatario se lleven orpresas desagradables.


Para evitar “meteduras de pata” el portal inmobiliario Idealista ha confección una “guía rápida” dirigida tanto a caseros como inquilinos con información fiscal, legal y algunos consejos útiles para evitar sobresaltos.

Consejos para el casero

La primera pregunta a la que responde este portal es la que se hacen muchos arrendadores de si conviene subir el alquiler o conservar a un buen inquilino, una cuestión a la que responden que “hay casos en los que compensa asumir el riesgo, sobre todo si la renta actual es muy baja, pero casi siempre es mejor consensuar el incremento de la renta con el inquilino para no perder a una persona que ha cumplido y no ha sido problemática”.

En la guía también se explican las alternativas que tiene el casero para reducir los riesgos antes de poner el piso en alquiler, ya que “una de las mayores preocupaciones del arrendador es no saber exactamente qué tipo de inquilino está en su vivienda”. Y se recuerda que “para reducir el riesgo de que el inquilino deje de pagar la renta, existen los seguros de alquiler, también garantías adicionales a la fianza o la opción de que una persona solvente distinta del arrendatario se constituya en su fiador solidario”.

Información fiscal

Idealista también explica a los propietarios cuáles son las sanciones por no declarar el alquiler de una vivienda, advirtiendo que dado que “los pisos alquilados históricamente han generado una gran economía sumergida. Hacienda ha iniciado una campaña para 'cazar' a los que alquilan en negro” explicando a los arrendatarios que “si te pilla, la Agencia Tributaria te enviará una propuesta de liquidación, más conocida como 'paralela'. Además, podrá imponer una sanción de entre el 50% y el 150% de lo que no se ha declarado”.

Idealista informa también del riesgo de declarar en el IRPF los ingresos por el alquiler de viviendas. Indica que “la Agencia Tributaria está dispuesta a castigar a aquellos contribuyentes que no declaren en el IRPF los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas” y que lo hace “impidiendo que se apliquen la reducción del 60% aplicable sobre los rendimientos obtenidos. O, dicho de otro modo, va a impedir que pueden tributar sólo por el 40% de los rendimientos obtenidos”.

Cuándo y por qué se puede actualizar la renta del alquiler de un piso

Otra de las dudas que más se plantean tiene que ver con la actualización de las rentas, e Idealista precisa que “desde que quedaran aprobadas las nuevas medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, el precio de la renta puede ser actualizado libremente por el inquilino o el propietario. Ahora bien, sólo puede ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”.

Otra pregunta frecuente es ¿qué índice es mejor utilizar a la hora de revisar la renta, el IPC o el IGC? Idealista recalca que “propietario e inquilino tienen libertad para pactar el índice por el que van a revisar el precio del alquiler”. E indica que “el Gobierno ha cambiado la ley para que este tipo de contratos no sufra los vaivenes de la economía y desde el 1 de abril de 2015 se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), más estable, en caso de no haber acuerdo explícito. Sin embargo, los expertos confirman que el IPC sigue siendo la principal referencia para revisar las rentas. Además, existen otros índices de actualización de rentas promovidos por empresas privadas como el 'Arca' de Alquiler Seguro”.

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. En primer lugar, los expertos del despacho de abogados Sanahuja & Miranda recomiendan llegar a un acuerdo extrajudicial. Suele ser más rápido, aunque en pocas ocasiones se consigue. Si fracasa, únicamente queda la vía judicial. Hay dos opciones: el arrendatario acaba pagando o se produce un desahucio. El proceso en su totalidad se puede prolongar entre 3 y 8 meses.

Consejos para el inquilino

ITP del alquiler: qué es y cuánto vas a pagar

Idealista señala que “los contribuyentes que hayan estado recientemente de alquiler en Madrid, Andalucía o Cataluña y lo hayan declarado a Hacienda tienen pocas posibilidades de librarse de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre los arrendamientos. Ahora bien, los expertos insisten en que han tenido suerte: incumplir la ley tributaria, aunque sea por desconocimiento, está sujeto a sanciones de hasta el 75%, pero tanto abogados como autonomías descartan multar y abrir expedientes”.

Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

En la guía confeccionada por el citado portal inmobiliario se avisa que “cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

Modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es la fórmula para asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

7 cosas que debes saber antes de firmar un contrato de alquiler

Si vas a firmar un contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario, te interesa saber una serie de cosas para estar bien armado legalmente. Helena Pascual, abogada de Versus Estudio Jurídico recuerda que la duración del contrato es libremente pactada por las partes, al igual que la renta. También hace hincapié en la obligatoriedad de entregar la fianza.

La falsa creencia sobre la fianza en los alquileres: el casero no tiene 30 días para devolverla

En muchas ocasiones se oye aquello de que “el arrendador tiene un mes para devolver la fianza del alquiler”. Sin embargo, este plazo no viene determinado por ninguna ley, con lo que el argumento es falso, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, del despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers. La fianza debe ser restituida al inquilino justo al final del contrato del alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos o impagos.

Consejos para ambos

Cláusulas a tener en cuenta cuando firmas un contrato de alquiler (como propietario o inquilino)

Al firmar un contrato de alquiler es importante que tanto propietario como inquilino protejan sus intereses de acuerdo a lo establecido por la ley. Por eso es interesante contar con el asesoramiento de un profesional que nos ayude a redactar o interpretar el contrato, ya seamos propietario o inquilino. Hoy en día es necesario incluir cláusulas antes obviadas como la del pago del ITP de alquiler o la de desahucio por impago, y evitar el uso de condiciones abusivas o nulas como la negativa a la prórroga legal.

Seis premisas para tener bien atado el contrato

A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se agolpan en la cabeza para tenerlo lo mejor atado posible: ¿verbal o escrito? ¿en documento público o privado? ¿hay que pagar algún impuesto? Desde la editorial jurídica Sepín recomiendan hacer el contrato por escrito y que esté inscrito en el Registro para mayor protección del inquilino.

También se recomienda tener en cuenta algunos aspecto antes de firmar cuando vayas a poner tu vivienda en el mercado de arrendamiento o estés buscando piso en alquiler: los términos a pactar para fijar la renta mensual y su incremento anual, cuánto tiempo va a durar el contrato o quién se hace cargo de las obras en la casa en función de su relevancia.

¿Qué paga el casero y qué el inquilino?

Una vez que se ha formalizado el contrato de arrendamiento y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos de la casa se reparten. Por ejemplo, el casero paga costes como el IBI o la comunidad de vecinos, mientras que el inquilino abona paga todo lo que puede medirse con contadores individuales.

Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler

Con la entrada en vigor de la nueva ley de alquiler, es interesante conocer bien los motivos por los que se puede dar por finalizado el arrendamiento. El inquilino puede poner fin al contrato antes de que se cumplan los tres años de prórroga siempre que se hayan cumplido seis meses desde la firma y si avisa con 30 días de antelación. El propietario puede solicitar la casa como residencia habitual en caso de necesitarla para él o para un familiar de primer grado, pero una vez pasado un año desde la firma.

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