El ave fénix del sector inmobiliario lo tiene claro. El repunte del ladrillo es una oportunidad de oro para comprar, pero solo lo es para vender si el fin es hacer mudanza. Una de las autoridades en materia del reflotamiento inmobiliario que atraviesa el mercado español es Renta Corporación. La inmobiliaria catalana ha logrado superar con éxito el concurso de acreedores en un tiempo récord de un año y cuatro meses en el que ha redactado un ambicioso plan estratégico que no tiene otro objetivo que liderar esta remontada.
El director general corporativo de la firma, José María Cervera, nombre ineludible en la confección del plan trazado para el resurgir de Renta Corporación, da las claves de lo que está por venir en el siempre convulso mercado inmobiliario español y varias pistas de inversión para aprovechar el escenario actual.
Pregunta: Los datos más recientes evidencian la recuperación del sector inmobiliario, ¿pero tiene recorrido real o es un simple rebote tras la tormenta sufrida?
Respuesta: Efectivamente, todos los indicadores dan muestras de la recuperación de la economía general, y particularmente del inmobiliario. Sin embargo, desde Renta Corporación barajamos proyecciones de crecimiento en niveles moderados, pues lo que esperamos es la convergencia con el resto de economías de la Unión Europea, donde el sector tiene un peso del entorno del 5% sobre el PIB nacional.
P: En este contexto, ¿cabría en algún caso esperar el regreso a niveles previos a la crisis?
R: Las previsiones que barajamos pasan por un crecimiento sostenido durante los próximos cuatro o cinco años, pues venimos de descuentos del 40% y hasta 50% en algunos activos. No obstante, en nuestro plan estratégico no prevemos subidas tan espectaculares, optamos por un perfil más conservador aunque no nos cabe duda de que en los próximos años el crecimiento de actividad y precios va a ser más fuerte. No hay que olvidar que al inmobiliario le pueden afectar también otros riesgos exógenos latentes.
P: Y más allá de planes estratégicos y grandes operaciones, ¿esta recuperación también ha llegado para el ciudadano de a pie? ¿Cuál debería ser su opción preferencial ante este escenario?
R: Siempre es difícil decir cuándo comprar o vender, pero cualquier ciudadano sabe que si compró un piso en 2007, ahora obtendrá entre un 30% y un 40% menos de lo que pagó entonces. Y estos porcentajes son de aplicación solo a las zonas destacadas de Madrid y Barcelona, pues fuera de ellas el descuento es mayor. Tanto que si nos vamos a activos como el suelo, el recorte en precio llega al 95%.
Como siempre, si es el momento de comprar o vender depende del tipo de activo del que se trate y del objetivo final de la operación. Los ciudadanos han de saber que no es el momento de obtener plusvalías. Es más, que para eso convendría aguardar por un espacio relativamente corto de tiempo en el que podrían obtener una mayor rentabilidad. Solo es el momento de vender si vas a comprar otro inmueble.
P: Entonces, ¿es el momento de comprar para hacer mudanza?
R: Es el momento idóneo para invertir o comprar, pero en los próximos años no se deben esperar las viejas plusvalías del 30%-40%. Nuestra previsión es un retorno de entre el 4% y el 6%, que además de ser más sanas para el conjunto de la economía suponen una rentabilidad superior a la que hoy por hoy puede encontrarse en activos de inversión que no lleven aparejada una prima de riesgo muy elevada.
No se trata únicamente de aprovechar para hacer mudanza. También simplemente como inversión o reinversión. Activos inmobiliarios de buena calidad en primeras zonas de Madrid y Barcelona rentan actualmente un 4% por alquiler. No hay ningún producto de inversión financiera que dé estos rendimientos a un riesgo comparable.
P: ¿Y la historia se repite más allá de Madrid y Barcelona?
R: Ciertamente, el mercado residencial y comercial está más focalizado en grandes ciudades, pero todas las capitales de provincia han experimentado también la mejoría de la que venimos hablando. La diferencia fundamental entre las dos grandes urbes y el resto es la liquidez. Este factor puede restar rentabilidad a los inmuebles madrileños y barceloneses, pero la existencia de una mayor fluidez de mercado, tanto de compraventa como de alquiler siempre constituye una garantía adicional.
P: Por volver al contexto general del sector y dar pistas a quien esté pensando en comprar, ¿realmente se está reactivando el crédito hipotecario?
R: El sector financiero también es consciente de que ahora el sector inmobiliario es una oportunidad, ya no una rémora como lo pudo haber sido hace un tiempo. Al fin y al cabo, financiar operaciones focalizadas hacia activos de buenas calidades es hacer negocio. En este contexto debe entenderse la efectiva mejora del acceso al crédito, que es constatable simplemente a un año vista.
Desde nuestra experiencia en la refinanciación de deudas que ha hecho posible la superación del concurso de acreedores, consideramos que la mayoría de jugadores del sector inmobiliario en España no han hecho el esfuerzo o no ha sido capaz de hacerlo para, convenientemente saneado el balance, volver a nacer en la medida de lo posible con el mismo modelo de negocio, la misma estructura accionarial y la misma plantilla, sin olvidar que los procesos de reestructuración son siempre un reto.
P: De cara a aquellas carteras para las que el ladrillo aún pueda resultar un peso inasumible, ¿la Bolsa ofrece opciones para aprovechar esta remontada del sector?
R: En el mercado de valores se pueden encontrar tres grandes tipologías de empresa inmobiliaria. Las primeras son las patrimonialistas más tradicionales, que se caracterizan por un alto endeudamiento y una rentabilidad muy baja a la inversión. Las segundas son las nuevas socimi, que por el momento aportan unas rentabilidades prácticamente inexistentes, retornos sobre patrimonio inferiores al 5% y un precio comparativamente alto al cotizar a ratios PER de entre 20 y 40 veces. En la tercera vía se encuentra Renta Corporación, que busca buenos activos mal posicionados para dotarlos de valor para sus compradores últimos.
Nuestras señas de identidad son un retorno sobre patrimonio que ronda el 23% y una ratio de precio por ganancias (PER) de 6-7 veces. Unas cifras que, en ambos casos, arrojan un hueco importante. Aunque el precio de cotización de nuestras acciones suba, como de hecho esperamos, este indicador se situaría en las inmediaciones de las 12 veces, con lo que el margen seguiría siendo elevado. Además, de vuelta a la rentabilidad, apostamos por el reparto de dividendos que se hará tan pronto como legalmente se pueda. Ahora mismo el patrimonio neto está por debajo del capital social, pero cuando más pronto que tarde se subsane este desequilibrio siguiendo el plan estratégico publicado este verano, se hará distribución de beneficios entre los accionistas.
