Qué puede encontrar el comprador de primera vivienda en Madrid

Los promotores, conscientes de que no pueden vivir solo de demanda de reposición, ofrecen al cliente lo que puede pagar: pisos de hasta 200.000 euros, pero sin renunciar a la calidad. Los promotores inmobiliarios se enfrentan a un gran reto sin el cual no será una realidad la tan cacareada recuperación del mercado del ladrillo: resucitar el acceso a la primera vivienda, que actualmente casi no existe. Por ello, los promotores -conscientes de que su sector no puede vivir exclusivamente de la demanda de reposición- han apostado por una promoción a la carta en la que se tienen en cuenta las necesidades de quienes quieren adquirir su primer piso. La razón es muy sencilla: «Los clientes sólo pueden comprar lo que se pueden permitir y demandan lo que pueden pagar», tal y como recalca Rafael González-Cobos, presidente de Inmobiliaria Ferrocarril.
 
González-Cobos explica que antes de la crisis el peso de la primera vivienda en la promoción era de un 80% frente al 20% de las viviendas de reposición y que «ahora se ha dado la vuelta a la tortilla» invirtiéndose prácticamente los porcentajes, una situación que buscan cambiar las empresas promotoras a toda costa. Y es que Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), quiere dejar claro que «los promotores somos los industriales del sector y nos interesa la producción, ya que aunque es importante el número de operaciones de compraventa y que se recuperen los precios de cara a la reactivación del mercado, lo que nos preocupa es la construcción de nuevas viviendas, ya que eso es lo que se traduce en el Producto Interior Bruto (PIB)».
 
La vicepresidenta de Asprima recuerda que la vivienda de segunda mano tiene un impacto menor en el PIB que la obra nueva por el empleo directo e indirecto que esta actividad genera y resalta que la obra nueva es lo que evidencia la potencia del sector. Pero, de momento, la promoción sigue de capa caída a tenor de los datos de visados de dirección de obra que facilita el Ministerio de Fomento, que son los que esgrime la representante de los promotores madrileños al considerar que son los más fiables a la hora de valorar el ritmo de la construcción, haciendo notar de que «a pesar de que las solicitudes crecen en porcentaje -que es lo que siempre se destaca para hablar de reactivación- en lo que hay que fijarse es en los números absolutos y estamos hablando de que en 2014 se iniciaron en España 35.000 viviendas; en 2015, 42.600; en 2016 60.000 y el año pasado, unas 59.000».
 
¿Y qué es lo que ocurre para que no haya prácticamente demanda de primera vivienda y sí de reposición? Según el presidente de la inmobiliaria Ferrocarril lo que pasa «es que sólo las personas con ciertos ingresos y con una casa comprada -y en ciertos casos pagada- pueden dar el salto a la obra nueva, gracias a su ahorro y a los ingresos que les reporta la venta de ese piso, a causa de la devaluación salarial y a que la gente tiene unos salarios muy inferiores a los de 2007». «Eso se agrava -resalta González Cobos- cuando hablamos de jóvenes: con salarios bajos, una capacidad de ahorro casi nula y un acceso al mercado hipotecario muy limitado, debido a que los bancos hacen su scoring y ven un riesgo de impago en estos jóvenes que tienen que dedicar el 35% de sus escasos ingresos a la hipoteca».
 
En opinión de la representante de Asprima, que también es directora general del Grupo Inmobiliario Roca, «hay demanda de primera vivienda, pero una demanda insatisfecha». «La capacidad adquisitiva de las rentas medias es un 50% inferior a la que había pre-crisis, por lo que a las rentas medias les cuesta mucho acceder a la vivienda a los precios actuales, a pesar de que estos hayan caído mucho», sostiene esta empresaria que indica que ello está provocando que «se esté construyendo para ese 20% que componen las familias de rentas altas, dejando de lado al 80% de las familias con rentas medias».
 
El precio manda
 
Carolina Roca destaca que en la actualidad lo más importante para el comprador de primera vivienda «es el precio. Quieren el inmueble que se pueden permitir, y las promotoras debemos producir pisos a los precios a los que se demanda». Asegura que el 80% de estas familias con rentas medias (hogares con dos sueldos y unos ingresos de 40.000 euros netos) no pueden permitirse una hipoteca de más de 150.000 euros ni de más de 110.000 euros en caso de los jóvenes, «por lo que hay que producir viviendas que valgan entre 180.000 y 200.000 euros ya que en caso contrario no tienes demanda».
 
Dichas viviendas de hasta 200.000 euros son las que buscan -según la representante de Grupo Inmobiliario Roca- quienes quieren comprar su primer piso en Madrid, lo que deja prácticamente fuera de su radar las promociones del centro de la capital y del norte de Madrid donde los precios están despuntando por la demanda de alto standing y la falta de suelo, precisando el presidente de Ferrocarril que las promociones de lujo que se comercializan en el Barrio Salamanca, Serrano, Velázquez, o en Puerta de Alcalá en edificios rehabilitados se venden a precios superiores incluso a los de antes de crisis.
 
González-Cobos, cuya inmobiliaria tiene 9 promociones en marcha en Madrid, dice que la fotografía a día de hoy es que quienes compran primera vivienda buscan pisos pequeños y no les importan optar por dos dormitorios, por lo que ahora entre el 30% y el 40% de nuestras promociones las destinamos a unidades de estas característica puesto que «aunque antes eran un producto que no interesaba mucho en la actualidad tiene demanda.
 
El menor tamaño al que se ven abocados quienes quieren adquirir su hogar a estrenar no significa que los compradores -especialmente las parejas jóvenes- renuncien a aspectos que consideran esenciales como la piscina y los jardines en las zonas comunes, ni a técnicas de ahorro energético, domótica y diseños modernos que los compradores de viviendas de reposición no buscan tanto pero que son imprescindibles para los clientes de primera vivienda, principalmente por una cuestión de edad.
 
Carolina Roca explica que las promociones que ellos construyen ahora por ejemplo en Getafe, en el Ensanche de Vallecas, en Villaverde -con precios que van desde los 140.000 a los 160.000 euros- tienen más calidad debido a los requisitos que impone el Código Técnico de la Edificación, lo que hace que a los inmuebles sean más eficientes en materia de ahorro energético y de ruido que los que construyeron hace ocho años, aspectos que valoran mucho las familias que compran actualmente su primera vivienda ya que son «largoplacistas, es decir quieren una casa para toda la vida».