Qué hacer cuando un inquilino deja de pagar el alquiler

Mercado inmobiliario

Qué hacer cuando un inquilino deja de pagar el alquiler

Vivienda en alquiler

Los expertos explican cuáles son las opciones que tiene el propietario de un inmueble ante un arrendatario moroso. “El mercado del alquiler está registrando un fuerte dinamismo en los últimos años y eso se está trasladando a los precios. Según recientes estudios de fotocasa.es el 60% de los propietarios que el año pasado alquilaron una vivienda no tuvieron que bajar el precio de oferta inicial para arrendarlo y el 90% encontró un inquilino en menos de seis meses”, explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.es. Un buen momento para el mercado de alquiler que, sin embargo, no conjura el miedo más habitual que tienen en mente todos los caseros: que el inquilino deje de pagar el alquiler. La morosidad es uno de los problemas más temidos por el arrendador, por lo que es recomendable que tenga claro qué debe hacer ante los primeros indicios de que algo no anda bien.

El temor de los caseros no es infundado, como se pone de manifiesto en el último informe hecho público por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) en el que se afirma que el 53% de los desahucios practicados en 2015 fueron lanzamientos procedentes del alquiler. Es decir, que de los 67.359 lanzamientos que se registraron el año pasado, 35.677 se derivaron de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que otro 43,4% (29.255) fue debido a ejecuciones hipotecarias.

¿Y cómo habría que actuar, según los expertos, cuando el arrendatario no paga la renta el día estipulado en el contrato? Pues, según Asunción Santos, abogada de Legálitas, “lo primero sería hablar con el inquilino para averiguar si se trata de un mero retraso en el pago por circunstancias “x”, o bien se va a repetir la situación”. Señalando esta letrada que “si se trata de un inquilino responsable que ha venido cumpliendo con sus obligaciones a lo largo del contrato de forma puntual y simplemente ha tenido un percance económico transitorio, se podría esperar un tiempo prudencial a ver si se subsana esta situación.

“Es más, si nos consta que es una persona formal y que nos tiene cuidada la vivienda, podría incluso pensarse en la posibilidad de firmar con él un anexo al contrato de arrendamiento en el que, durante un determinado periodo de tiempo, que debe quedar claramente acotado, se rebaje la renta”, recalca la representante de Legálitas, quien opina que “a veces es preferible eso a la incertidumbre de un nuevo inquilino que no sabemos cómo va a resultar”.

El mismo consejo dan desde la Asociación para el Fomento del Alquiler Arrenta, desde la que señalan que “para iniciar el proceso, hay que saber si nos enfrentamos a un retraso en el pago de las rentas o un impago” haciendo notar que “si el arrendatario paga todos los meses después de la fecha pactada, por ejemplo, del 1 al 7 de cada mes, suele entenderse que es un retraso en el pago de las rentas y no es aconsejable presentar la demanda”.

Sólo cuando ha transcurrido el primer mes de impago, se recomienda iniciar el procedimiento. Por ejemplo, si la renta se debe pagar del 1 al 7 de octubre, se puede presentar la demanda el 1 de noviembre. El arrendador debe de haber intentado cobrar la renta pendiente de forma amistosa durante dicho mes. Aunque hace notar que “de acuerdo con la experiencia que se tiene en Arrenta la posibilidad de pago o de entrega de llaves es superior cuanto antes se inicie la vía judicial o arbitral”.

Una vez que el casero tiene claro que no se trata de un retraso puntual y constata que el inquilino “va a continuar sin pagar es conveniente enviarle un burofax con certificado de texto y acuse de recibo” indica la abogada de Legálitas, que aclara que “lo mejor” es que dicho burofax “vaya con firma de letrado y en él se le dé un plazo para ponerse al corriente en el pago de la renta y se anuncien ya, acciones judiciales para que caso de que no sea así”.

Pero esta abogada subraya que “cómo siempre explicamos a nuestros clientes de Legálitas, es interesante agotar la vía extrajudicial antes de acudir al Juzgado, es más, se puede incluir en el burofax la posibilidad de que el inquilino nos ofrezca una propuesta de liquidación de la deuda”. “Se trata de abrir una vía de negociación en la que el objetivo principal sea que el inquilino deje la vivienda por voluntad propia, firmando un documento de resolución con entrega de llaves, para no tener que acudir al juzgado a recuperar la posesión de la vivienda”. Ya que esta solución “puede ser más práctica que meternos en un procedimiento judicial aunque para lograrlo haya que condonarle o lo que es lo mismo, perdonarle parte de las rentas debidas.

Dicha letrada aclara que “si finalmente fuera necesario acudir a la vía judicial es importante tener en cuenta que el arrendatario tiene la posibilidad de enervar la acción, es decir parar el desahucio pagando pero esto solo puede hacerlo una vez”. Precisando que si una vez “interpuesta la acción de desahucio en el Juzgado el inquilino paga, el arrendamiento continúa, pero si volviera a dejar de pagar y el propietario se ve obligado a demandarle nuevamente, ya no podrá parar el desahucio esta segunda vez, ni aunque pague”.

Matizando que “esto es así salvo que el propietario antes de demandar le hubiera enviado el burofax, en este caso si ha transcurrido un mes sin que pague, el inquilino no podrá oponerse al desahucio ni siquiera la primera vez”. “De ahí la conveniencia de enviar el burofax, subraya esta abogada.

Pasos del procedimiento judicial

Desde Arrenta informan que en el caso de un procedimiento judicial, los pasos habituales son:

1. Presentación de la demanda de desahucio, con acumulación de reclamación de la deuda, ante el Juzgado de 1ª Instancia del partido judicial correspondiente a la finca arrendada.

2. El Juzgado admite a trámite la demanda y emplaza al arrendatario.

3. En la misma notificación (Decreto del Juzgado) el letrado de la Administración de Justicia señala fecha de juicio y del lanzamiento.

4. Si el arrendatario no se persona (no se opone) en el plazo de diez días desde que le notifican el requerimiento (ocurre en un 80%de los casos) no se celebra el juicio verbal y se mantiene la fecha de lanzamiento fijada. Puede darse el caso de que la fecha de lanzamiento fijada por el juez sea, incluso, anterior a la fecha de Juicio, a sabiendas de que el 80% de los arrendatarios no se opone.

5. Si el demandado arrendatario se persona y se opone, se celebra el juicio y se lanza con la misma fecha o nueva fecha de lanzamiento.

6. En el requerimiento del Juzgado (Decreto), el retrado de la Administración de Justicia debe indicar si el arrendatario tiene derecho o no a enervar el desahucio, es decir, que el pago de las rentas debidas le permitan permanecer en la vivienda.

Arrenta asegura que “los plazos medios para conseguir el lanzamiento son de siete meses, aunque que no hay uniformidad y hay Juzgados que lo consiguen en dos o tres meses y otros donde se disparan a más de quince meses” puntualizando que “ninguno de los extremos es lo corriente, por lo que hay que hablar de entre seis y nueve meses. Respecto al precio hay que tener presente los costes de abogado y procurador, y depende de la renta anual. Por ejemplo, para una renta anual de 8.000 euros, el procurador son unos 400 euros y el abogado unos 900.

La vía del arbitraje

En caso de recurrir a la vía del arbitraje, depende de la Corte de Arbitraje elegida, aunque para ilustrar los pasos Arrenta pone como ejemplo la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE). Los pasos son:

1. Presentación de la demanda de arbitraje ante la Asociación Europea de Arbitraje.

2. Conforme lo pactado por las partes en el Convenio/Cláusula Arbitral, se da traslado a la parte demandada de la demanda y se le informa si tiene derecho o no a enervar la acción de desahucio.

3. La Corte designa un árbitro de entre los expertos en arrendamientos urbanos que constan en sus listas.

4. Se practica prueba.

5. Se dicta Laudo, que equivale a una sentencia firme en un plazo aproximado de cuarenta días desde que se inició la demanda. En este momento la mayoría de inquilinos decide abandonar el inmueble.

6. Se debe instar la ejecución judicial del Laudo ante el juez del lugar del Arbitraje (que debe ser el del lugar de situación de la finca).

El tiempo medio para conseguir el laudo, según informa Arrenta, es de 40 días, casi dos meses y para obtener el lanzamiento vía ejecución judicial de otros cuatro meses más. “En este caso, los tiempos son más uniformes, si bien hemos de destacar que en Madrid capital hay un Juzgado con competencias exclusivas de arbitraje, el Juzgado de 1ª Instancia 101 que ejecuta los laudos de forma más rápida y eficaz, logrando que el lanzamiento se efectúe en tres meses desde que se insta la ejecución judicial”. Además, precisan estas fuentes que “el coste es sensiblemente más bajo que en la vía judicial”.

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