Si algo demostró la última crisis vivida en España, es que las políticas que configuran el mercado de la vivienda, como las normas relativas a los préstamos hipotecarios, la construcción de pisos, la regulación de los alquileres o la fiscalidad, pueden tener un “impacto considerable” no solo en el riesgo de que una economía entre en recesión sino también en la capacidad de recuperación posterior.
Así lo señala la OCDE en un reciente informe en el que apunta que nuevos estudios empíricos de la institución han analizado la transmisión de las perturbaciones relacionadas con la vivienda a la economía real y el papel que desempeña la política en dos factores: por un lado, en “mitigar o amplificar las perturbaciones”; y en segundo, en “facilitar u obstaculizar la recuperación”.
De acuerdo con los estudios de la institución, los límites más estrictos de ‘loan to value’ (LTV, por sus siglas en inglés) están asociados con una “menor probabilidad de recesiones graves”, pero también con “una recuperación más lenta y un menor crecimiento”.
De igual modo, los requisitos de capital más exigentes para la banca también parecen implicar el mismo resultados, ya que están relacionados con una menor incidencia de recesiones pero con un crecimiento medio más bajo. “Las ponderaciones de riesgo que penalizan más a las hipotecas de riesgo están tímidamente vinculadas a episodios más fuertes de crecimiento positivo, lo que sería coherente con la hipótesis de que fomentan una asignación más eficiente del crédito”, señala la OCDE.
Por otro lado, la existencia de “normas más inflexibles en el mercado de alquiler están asociadas a graves recesiones más probables y prolongadas, que pueden estar relacionadas con cuellos de botella en la oferta de viviendas y una menor movilidad de la mano de obra”. Por otro lado, “unas normas de alquiler más estrictas, cuyo objetivo es proteger a los inquilinos de las perturbaciones económicas adversas, parecen estar relacionadas con la reducción de las pérdidas extremas de producción (medidas por el PIB en riesgo)”.
En cuanto a la fiscalidad, “una mayor imposición efectiva de la vivienda está asociada a una recesión menos severa”. Además, “los países con mayores impuestos experimentan fluctuaciones más moderadas en el precio de la vivienda y ciclos de construcción residencial más suaves”.
En conjunto, la OCDE concluye que “estos resultados significan que, en la gestión de los riesgos macroeconómicos de la vivienda, las políticas que configuran el propio mercado de la vivienda, como la regulación y la fiscalidad, son al menos tan importantes como las herramientas para gestionar el flujo de crédito”. Por lo tanto, “el buen funcionamiento de los mercados inmobiliarios es importante no sólo para mejorar la asequibilidad de la vivienda, sino también para aumentar la resistencia macroeconómica”.
