Los tipos de interés ultrabajos suponen un acicate para la compra de una vivienda, pero el particular que esté pensando en la firma de una hipoteca debe tener en cuenta que a 20 o 30 años vista todo puede cambiar. El euríbor encadenará en noviembre su cuarto mes consecutivo al alza, pero todavía sigue profundamente instalado en el terreno negativo, por lo que los expertos aconsejan coger papel y boli y hacer cálculos para saber qué tipo de préstamo puede interesar más.
«No creemos que el euríbor haya tocado fondo, lo que vemos es una estabilización en sus datos», explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com, en declaraciones a INVERTIA. «Si analizamos las cifras de este mes de noviembre, vemos que la más alta se registró el día 12 (-0,255%), los siguientes días ha vuelto a caer levemente hasta el -0,269% (dato del día 15). Creemos que esta va a ser la tendencia del índice por lo menos en lo que queda del año. No esperamos ni grandes subidas ni bajadas, va a ser más un dato más estable».
Miquel Riera, experto en Hipotecas de HelpMyCash.com, añade que «es imposible saber si el euríbor ha alcanzado ya su mínimo histórico o si, por el contrario, aún podría bajar más en el futuro». Por ahora, dada su subida progresiva desde las nuevas medidas implementadas por el Banco Central Europeo (incluido el tiering), «parece difícil que vuelva a descender hasta situarse por debajo del -0,356% (el valor que alcanzó en agosto de 2019) si el BCE no baja sus tipos o su facilidad de depósito». No obstante, «si la situación económica europea empeora nuevamente y el BCE decide aplicar nuevos incentivos, el euríbor podría volver a bajar».
El actual escenario puede ofrecer sin embargo una visión distorsionada al cliente de qué hipoteca se puede permitir. Para Riera, «lo ideal es calcular cuál sería el importe de las cuotas mensuales en varios escenarios: con un euríbor al 1%, al 2%, al 3%… Si dicho importe no supera nunca el 35% de los ingresos mensuales netos de la unidad familiar, los titulares de esa familia no deberían tener problemas para pagar las mensualidades en caso de que este índice registrara alzas en el futuro». Por el contrario, «si lo supera, habrá que valorar si merece la pena correr ese riesgo».
Colombelli va un paso más allá y anima a calcular «cómo será la cuota de su hipoteca tomando con referencia los datos del euríbor de 2008». En ese año, al índice tocó techo al superar varios meses el 5%. «Es muy difícil que se vuelva a registrar un euríbor tan alto», reconoce este experto, «pero este ejercicio puede servirle como referencia para saber cuánto pagaría si se repitieran esas cifras». «También puede hacer este cálculo con la media del euríbor de los últimos 20 años, para saber cómo puede fluctuar el índice».
La gran disyuntiva en el caso de la hipoteca es si optar por una a tipo variable -la más habitual hasta hace bien poco- o una a tipo fijo. En el actual escenario de tipos bajos los bancos están promocionando las hipotecas fijas, pero no siempre son la mejor opción para el cliente. «No hay una hipoteca mejor que otra, todo depende del perfil del cliente y de su situación financiera», señala Colombelli. «A grandes rasgos, a más años de hipoteca (ejemplo 30 años) más interesante puede resultar una hipoteca fija. Si la hipoteca es a un plazo menor de los 20 años, en este caso el tipo variable puede resultar más atractivo». «Más que nada porque a mayores plazos más difícil es saber cómo va a evolucionar el euríbor», apunta el experto de iAhorro.com.
«A corto plazo sí interesa más tener una hipoteca variable, pues el euríbor está ahora muy bajo y se espera que siga en niveles cercanos al 0% durante los próximos cinco años», coincide Riera. Ahora bien, «para hipotecas con un período de reembolso prolongado (20 o 30 años), la decisión ya depende de la tolerancia al riesgo de cada cliente y de lo que este crea que ocurrirá con el euríbor».
Así, «a un cliente que tenga mucha aversión al riesgo y no se fíe del euríbor, quizás le resulta más conveniente una hipoteca fija, pues siempre pagará la misma cuota y no tendrá que sufrir por posibles subidas. Tendrá que asumir, eso sí, que pagará más a corto plazo y que puede que también le salga más cara a la larga. Y a un cliente que crea que el euríbor no subirá mucho y prefiere abonar unas primeras cuotas más baratas, el tipo variable le puede venir mejor, siempre que pueda hacer frente a unas mensualidades más altas en caso de que este índice sí aumente», señala el experto de HelpMyCash.com.
Colombelli añade un factor más a tener en cuenta: «La perspectiva de ingresos futuros que pueda tener el cliente». «Si tiene pensando hacer varias amortizaciones a lo largo de la vida del préstamo, le puede interesar más una hipoteca variable. Con la Ley Hipotecaria el porcentaje máximo a pagar por amortizar es más bajo que el de las hipotecas fijas», explica.
La banca encarece las hipotecas a tipo variable
También hay que tener en cuenta que a día de hoy «las ofertas están en los tipos fijos». «Hay pocos bancos que hayan hecho una buena oferta en las hipotecas variables en los últimos meses a excepción de las entidades que solo trabajan con hipotecas variables y mixtas», destaca el experto de iAhorro.com. «En la actualidad, el diferencial de las hipotecas variables ronda el 0,99%, hay algún banco con un diferencial más bajo pero es difícil encontrar diferenciales del 0,25% o del 0,50% como sí había hace unos 10 años».
«La mayoría de los bancos dan ahora más visibilidad a sus hipotecas fijas que a sus préstamos hipotecarios a tipo variable para incentivar la contratación de los primeros productos», reflexiona por su parte Riera. «Además, han abaratado sus tipos fijos para hacerlos todavía más atractivos y tratar de «empujar» al cliente hacia las hipotecas a interés fijo».
Asimismo, «desde HelpMyCash.com hemos notado el encarecimiento de cerca de un tercio de las hipotecas variables comercializadas por la banca en los últimos dos meses». Ese encarecimiento se ha producido, en la inmensa mayoría de los casos, por subidas de los diferenciales de entre 0,10 y 0,40 puntos porcentuales, dependiendo del banco. Asimismo, hay entidades que «también han aumentado el interés fijo inicial o han alargado el plazo durante el que este se aplica», apunta Riera.
Finalmente, «el poder político también ha impulsado alguna que otra medida para que la banca no se vea tan afectada por los tipos negativos», recuerda el experto de HelpMyCash.com. «El mejor ejemplo de ello es el artículo 21.4 de la Ley 5/2019 (la nueva ley hipotecaria), que establece que las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor no pueden tener un interés por debajo del 0%».
