Los distintos indicadores del mercado de la vivienda en España se han ralentizado en los últimos meses, y precios, compraventas o concesión de hipotecas han comenzado a echar el freno, por lo que hoy más que nunca es necesario conocer los ‘truquillos’ del negocio si queremos vender una vivienda o ponerla en el mercado de alquiler.
Si lo que se pretende es vender, no está de más conocer los consejos que da una agencia inmobiliaria para encontrar un comprador, y conseguir un trato bien hecho, ya que viene bien saber lo que dicen los expertos sobre la planificación del proceso de venta, gestión de potenciales compradores o trámites legales, que “afectarán directamente al resultado de la transacción”.
Entre los desafíos de los que Solvia advierte al vendedor, el primero y más importante es, lógicamente, fijar el precio de mercado correcto. Para lo cual lo más común es hacer un rastreo sobre los precios de las viviendas de superficies similares que se venden en la zona. Sin embargo, esta agencia recuerda que “cada inmueble es un mundo, y el importe también estará determinado por la distribución, instalaciones, calidades, iluminación o reformas realizadas del inmueble, así como por el tipo de edificación y preservación del edificio donde se encuentra”. Y avisa que “habrá que saber correlacionar estos valores y no fijar precios desorbitados que ahuyenten a posibles interesados”.
Identificar a los potenciales compradores, es el segundo consejo que dan estos expertos, que afirman que “para no perder tiempo, es importante detectar cuáles son los compradores que realmente quieren y pueden adquirir el inmueble”. Por lo que , antes de proseguir la relación con un posible interesado creen “recomendable saber si se encuentra en la primera etapa de búsqueda de vivienda, si cuenta con capacidad económica suficiente para la adquisición, si ya ha consultado a alguna entidad bancaria la posible concesión de una hipoteca, si tiene intención de pagar al contado, si necesita comprar en un corto periodo de tiempo, si dispone de ahorros…”
Contar con visión comercial para captar al comprador, ayudará a también a que la transacción llegue a buen puerto, recuerdan estos expertos, que piden no olvidar que hay que captar el interés del comprador no sólo adecuando la vivienda, sino también a la hora de transmitir dichas cualidades “tanto a la hora de anunciarlo (descripción, fotografías, vídeos…), como en las visitas”. E informan que algunos atractivos que pueden explotarse son: renovaciones y rehabilitaciones realizadas, eficiencia energética, dotaciones especiales, iluminación, localización y servicios cercanos, buenas relaciones con la comunidad de vecinos, disponibilidad de ascensor…
Otro punto que puede ayudarnos a cerrar la venta es saber responder a las dudas de compraventa de los interesados. Esta agencia señala que es muy común que una persona que visita lo que considera su futuro hogar realice numerosas preguntas relacionadas no solo con el estado y situación del inmueble, sino también con el proceso de compraventa (impuestos, trámites legales, cuestiones hipotecarias, etc.) y afirma que “aunque no es necesario que estas últimas las conteste el vendedor, sí resultan de gran utilidad para asentar la confianza del interesado y aumentar las posibilidades de venta”.
La negociación con el comprador, también es vital, ya que una vez que se ha conseguido captar la atención de un posible comprador y se conoce su motivación real de compra, será necesario conocer sus expectativas para la negociación.
Recabar toda la documentación necesaria para la compraventa, es algo que hay que tener en cuenta para agilizar las cosas. Esta agencia explica que “a la hora de formalizar el contrato de compraventa, el vendedor debe aportar, aparte de su DNI, el título de propiedad y la nota simple, el certificado de deuda pendiente, la célula de habitabilidad de la vivienda, los gastos comunitarios, los recibos de suministros del inmueble, el Certificado de Eficiencia Energética, la calificación urbanística y la Certificación de Inspección Técnica del Edificio (ITE). Todos ellos son necesarios para realizar el contrato de arras con el futuro comprador”. Posteriormente, se realizará la firma de la escritura pública de la vivienda ante notario, documento que, una vez se haya facilitado en el Registro de la Propiedad, certificará el cambio de titularidad.
Y por último, toca afrontar los gastos de transacción. El vendedor debe hacer frente a los gastos de plusvalía estatal (IRPF) y municipal (IBI), cancelación de hipoteca y trámite de la gestoría para la cancelación de hipoteca (si los hubiese), certificado energético, así como el certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad.
Lo último en reformas
Otra cuestión que conviene conocer es cómo rehabilitar el hogar para ser más atractivo a los posibles arrendadores o compradores y si es con reformas sencillas y poco costosas, mejor que mejor.
Desde el portal inmobiliario Vitrio han analizado cuáles son las tendencias en reformas que más se demandan en España para revalorizar una vivienda y resumen que los espacios abiertos y multifuncionales, la luz natural y los materiales sostenibles, las tendencias que se demandan a la hora de reformar viviendas, junto a todas las medidas que propicien el ahorro energético.
Recuerdan que la reforma de un inmueble hacia una apariencia más actualizada y moderna puede traer beneficios como la revalorización del inmueble y el llamamiento de posibles compradores. Aunque la reforma integral de una vivienda de 90m2 cuesta aproximadamente 26.000€, según estima la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Material de Construcción (Andimac), esta inversión puede aumentar su precio hasta un 20%, siempre variable según la inversión y la transformación que se haga.
Existen diversos tipos de reforma en función del capital con el que se cuente, el estado original en el que esté la casa, el trabajo que se esté dispuesto a hacer y el concepto de vivienda que se quiera conseguir en función del estilo de vida, género y edad de sus habitantes. Los expertos del portal inmobiliario Vitrio recomiendan algunas reformas sencillas y asequibles para revalorizar una vivienda transformándola en un entorno más cómodo, eficiente y atractivo:
Ventanas aislantes para ahorrar en electricidad y reducir ruidos. Contar con ventanas aislantes es un factor que aporta mucho valor pues cumple triple función: ahorro energético, reducción de ruidos y mejora de estética. El ahorro de electricidad y un certificado energético de mayor puntuación, ayudará a la hora de poner una vivienda en el mercado. Integrar persianas de aluminio es un factor que, en verano, permitirá mantener las viviendas más frescas y reducir costes en sistemas de ventilación.
Baños tipo suite y adaptados al número de estancias. Se debe contemplar la adaptación de baños al número de habitaciones, lo que traerá una gran revalorización, sobre todo, en el mercado del alquiler de pisos compartidos. Una buena opción es instalar baños tipo suite en las propias habitaciones, o en caso de que no se disponga de tanto presupuesto o espacio, se podrían instalar aseos según el número de estancias como valor añadido y diferencial de la vivienda.
Ubicar las zonas comunes hacia la orientación sur para disfrutar de más luz solar. Cualquier reforma que se haga con el objetivo de aportar más luz natural aumentará el atractivo de la vivienda. Los más jóvenes son muy propensos a reformar sus inmuebles al instalarse en las zonas del centro de las ciudades donde las viviendas suelen ser antiguas y dan especial valor a las zonas comunes y de ocio de sus casas. El comedor, el salón y la cocina son las áreas que, a la hora de distribuir la vivienda, se ubicarán hacia la orientación que más luz solar reciba. En Madrid, por ejemplo, la orientación sur recibe sol durante todo el día, por lo cual es perfecta para mantener buena temperatura en las estancias, aunque en verano, será necesario proteger la entrada solar para controlar el calor.
Nuevos suelos. Los suelos de una vivienda entran por los ojos del visitante y definen el aspecto general del inmueble. Suelos claros y frescos como el parquet o las tarimas laminadas son perfectos para las habitaciones mientras que materiales como cerámicas o azulejos son más convenientes para baños y cocina. El suelo de vinilo se presenta como una nueva alternativa a la madera pues es un material resistente, hipoalergénico y aislante de ruidos.
Espacios abiertos y multifuncionales. Recuerdan que “las cocinas han ido quitando protagonismo a otras áreas de la casa y la tendencia se dirige hacia espacios abiertos y conectados”. Por lo que es común integrar barras o islas a estos espacios para hacer más fácil el entretenimiento de invitados; al igual que esconder los electrodomésticos integrándoles dentro del propio mobiliario, camuflando así el concepto cocina como espacio de ocio. Y hacen notar que “aunque esta reforma suele implicar un importante desembolso económico, es un factor que aporta mucho a la apariencia y la utilidad de la vivienda”.
Además, señalan que los espacios abiertos son la clave para hacer que las viviendas pequeñas parezcan más amplias. El modelo de construcción de pasillos con puertas que desembocan en un salón se ha quedado obsoleto. Ahora, los espacios como el “open kitchen”, que implica juntar el salón-comedor en la misma área que la cocina, se convierte en tendencia en las viviendas más nuevas. A veces implica una reforma de distribución complicada, pero en otros casos solo es necesario quitar paredes de yeso.
Eliminar el gotelé es una reforma sencilla y de bajo presupuesto que, a juicio de este portal inmobiliario, aporta valor a la estética de la vivienda, dejando paredes lisas y con colores neutros. Se pueden agregar elementos diferenciadores como un papel pintado o detalles con ladrillo o piedra de la estructura original, que pueden transmitir un aire contemporáneo y moderno.
A la que añaden la de actualizar instalaciones eléctricas y bajantes , ya que aunque sean elementos que no se ven a simple vista, es muy importante rehabilitar los sistemas eléctricos y de agua para lograr mayor eficiencia energética y evitar posibles problemas que pueda traer como consecuencia la falta de mantenimiento.
Recomiendan igualmente habilitar cualquier espacio libre como almacenamiento. “El espacio nunca sobra, y esto lo aprecian especialmente las familias que necesitan almacenamiento adicional para guardar los enseres de sus hijos u objetos de ocio estacional”, subrayan estos expertos que consideran que los armarios empotrados son la mejor solución para crear espacios de almacenamiento utilizando la menor proporción de espacio útil de la vivienda y que además lo ideal es aprovechar las esquinas, pasillos, techos altos y otros espacios para almacenamiento de sábanas, toallas, herramientas y cualquier otro elemento que no se use a diario.
Aunque no es una de las prioridades a la hora de hacer una reforma, equipar una casa con elementos de domótica, así sean básicos, es un valor añadido muy apreciado por los interesados en la vivienda, sobre todo, entre los millennials (jóvenes alrededor de 25-35 años) y los fanáticos de la tecnología. Se puede comenzar por montar un sistema eléctrico que permita regular la intensidad de la luz y programar la calefacción o instalar persianas eléctricas. Estos pequeños gadgets harán que la vivienda sea más atractiva
