A la hora de comprar una vivienda, y más si esta de segunda mano, hay que tomar una serie de cautelas antes de firmar el contrato para comprobar que todo esté en regla. Esta información esencial nos la aportará una nota simple del Registro de la Propiedad que nos indicará si la vivienda está inscrita a nombre del vendedor y que el inmueble está libre de cargas.
Asunción Santos, representante de Legálitas recuerda que “la compra de nuestra vivienda constituye para la mayoría de las personas el desembolso económico más importante de su vida y por eso es muy importante tener en cuenta una serie de consejos y seguir unos pasos durante todo el proceso de la compra para ahorrarnos problemas que podrían llegar a tener graves consecuencias para toda la familia”.
“El primer paso –según esta abogada experta en derecho inmobiliario- es acudir (físicamente o de forma on line) al Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentre situada la finca y solicitar una Nota Simple Informativa para comprobar la titularidad de la vivienda y asegurarnos así de que la persona que nos la quiere vender es su propietario y no hay otros titulares y además si la vivienda está sujeta a cargas.
“Si la vivienda es de nueva construcción, la nota simple nos servirá además para verificar si la obra nueva se encuentra inscrita y además, en esta nota simple encontraremos información sobre la descripción del inmueble, su superficie y la cuota que le corresponde en relación a la comunidad de vecinos, que normalmente va a ser la que determine la contribución al pago de los gastos comunes. E igualmente podremos comprobar si es o no una vivienda de protección oficial, sujeta a algún tipo de limitación o si existen afecciones fiscales o urbanísticas”.
Diferentes cargas
Asunción Santos recuerda que la hipoteca es una de las cargas más frecuentes y explica que consiste en una garantía que recae directamente sobre un bien inmueble, generalmente como consecuencia de la concesión de un préstamo por un banco a una persona que normalmente es el titular del bien inmueble. La hipoteca es precisamente lo que garantiza la devolución del préstamo, de modo que en caso de impago del mismo se proceder ejecutivamente contra el bien hipotecado, generalmente a través de un procedimiento judicial.
”En la nota simple del Registro de la Propiedad –indica esta abogada- podemos ver si existe una hipoteca sobre la vivienda”. Haciendo notar que “es aconsejable solicitar información detallada de las condiciones de la misma para poder valorar si nos interesa o no subrogarnos en ella” y que lo mejor es solicitar al vendedor una certificación del banco con la cantidad pendiente de pago y el resto de condiciones.
Y apunta tres opciones si el piso que queremos comprar esté hipotecado: Una opción a valorar es la de subrogarse en la hipoteca existente, recordando esta letrada que “si nos interesa esta alternativa, para subrogarnos necesitamos contar con el consentimiento de la entidad bancaria”. Otra alternativa, en el caso de que nos interese la subrogación y el banco no acceda negociar con nosotros una mejora de las condiciones, es exigir al vendedor que la cancele y contratar una hipoteca con otra entidad. Y habría una tercera opción para el comprador, consistente en retener del precio la cantidad que se deba de la hipoteca y satisfacer él al banco la cantidad debida y proceder a cancelarla. Recalcando la experta de Legálitas que “para la cancelación de la hipoteca es necesario el otorgamiento de una escritura pública de carta de pago y cancelación por parte del Banco”.
Otra carga que nos podemos encontrar en la nota simple del Registro de la Propiedad es la condición resolutoria, que es una cuestión muy importante y a la que tenemos que estar alerta, ya que significa que la persona que nos quiere vender la casa debe al anterior propietario parte del precio del inmueble que se aplazó para un momento posterior lo que permitiría a este recuperar la propiedad del inmueble en caso de que no se abone la deuda.
Alertando que “el interesado en comprar una vivienda que aparezca en el Registro con esa carga tiene que ser consciente de que si no se cancela esa carga podría quedar sin efecto su adquisición y cancelarse su inscripción, si finalmente se resolviera el derecho de la persona que se la ha transmitido”. Es decir que si no se abona dicha cantidad la vivienda volvería al propietario anterior a la persona que supuestamente te la vendió.
Pacto de reserva de dominio/b> es otra de las cargas que tienen que encender las alarmas de la persona que quiere comprar ya que significa que el que te vende a ti no es titular de la vivienda al quedar pendientes pagos por un acuerdo de compraventa entre particulares. Avisando la abogada que “el interesado en una vivienda que tenga inscrita esta garantía no debe comprar hasta que se extinga el pacto de reserva de dominio, ya que la propiedad de la finca no está completamente determinada y quien quiere vender no puede hacerlo, ya que no es legalmente su propietario hasta que termine de pagar”.
La opción de compra
es otra carga que nos podemos encontrar y nos advierte de que el propietario ha acordado con otra persona la adquisición de esta vivienda durante el plazo y por el precio pactados, por lo que si queremos seguir adelante con la operación debemos “conseguir la cancelación de la opción inscrita, aunque ya haya transcurrido el plazo de duración que conste en el Registro, ya que es posible que se haya ejercitado y no se haya inscrito”.
Otra cuestión a tener en cuenta es la servidumbre que es un gravamen impuesto sobe un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. Las servidumbres pueden ser: Servidumbres Legales, que son las impuestas por la Ley y no es necesaria la inscripción en el Registro. (Legislación urbanística, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de costas…). Y Servidumbres Voluntarias, que son las impuestas por voluntad de las partes y que deben estar inscritas en Registro para que nos afectan. Y pone como ejemplos de estas servidumbres voluntarias que nos podrían afectar si están en la nota siempre: colocación de carteles y rótulos en las fachadas, antenas… Por lo que el comprador debe informarse del alcance y extensión de las servidumbres que graven su finca, antes de adquirirla.
La abogada de Legálitas explica que por si estas servidumbres no estuvieran inscritas en el Registro es esencial pedir los estatutos de la Comunidad de Propietarios que “van a dar mucha información que va a ser de utilidad al aspirante a comprador, tanto en el caso de las servidumbres como de otras limitaciones.
Concurso de acreedores
Cuando una persona no puede afrontar el pago de sus deudas por encontrarse en situación de insolvencia puede ser declarada en concurso de acreedores judicialmente. El concurso puede ser: concurso voluntario, cuando es a instancia de parte o concurso necesario, a instancia de acreedores. Y de esta circunstancia nos informa la nota simple, ya que el juez ordena anotar o inscribir este concurso en el registro. Asunción Santos advierte que en estas circunstancias “el interesado en la compra de un inmueble del concursado debe obtener la información precisa ya que en muchas ocasiones va a ser necesaria la intervención del Juez del Concurso”, ya que el concurso de acreedores limita que el vendedor pueda disponer de sus bienes.
Ejecución hipotecaria
Desde Legálitas También recuerdan que es importante tener en cuenta las posibles notas marginales de ejecución hipotecaria, “por medio de las cuales se da publicidad a terceros de que se ha iniciado una ejecución generalmente en el Juzgado y se pueden saber también los datos del órgano que está conociendo de la misma”. E informa que “en este caso el comprador deberá exigir la cancelación de la nota marginal de ejecución antes de comprar, para asegurarse de que se ha paralizado el procedimiento, ya que, en caso contrario, su inscripción de compraventa podría ser cancelada por la ejecución.
Igualmente podemos encontrar una Anotación preventiva de embargo. La letrada de Legálitas recalca que “es muy importante que el comprador solucione esto antes de comprar, pudiendo optar por exigir al vendedor que cancele la anotación preventiva de embargo; o bien hacerse cargo de la deuda, descontándola del precio de venta, para lo cual deberá acudir al juzgado para informarse de cómo puede obtener la cancelación.
Anotación preventiva de secuestro: Implica que los bienes sobre los que recae están sujetos a una administración por orden del Juzgado y que no se puede disponer de ellos sin autorización judicial. Suele derivar de procedimientos judiciales de divisiones de herencia, para proteger el patrimonio de menores o de personas incapacitadas, o bien procesos penales. En estos supuestos el adquirente debe informarse del estado del procedimiento en cuestión y no comprar sin asegurarse de que se ha resuelto y se ha clarificado la situación registral.</P
Anotación preventiva de prohibición de disponer, es otra cuestión que nos debe poner sobre aviso a la hora de comprar ya que “es una medida cautelar que se puede adoptar en un procedimiento judicial o administrativo y que impide que pueda tener acceso al Registro ningún acto de disposición relativo a los bienes sobre los que recae. Ya que “l comprador sólo debería adquirir cuando se le acredite la cancelación de esta prohibición de disponer.
Las prohibiciones de disponer pueden ser: Prohibiciones de disponer voluntarias</b<, que son las impuestas temporalmente por la persona que transmite el inmueble a título gratuito (por testamento, donación, capitulaciones matrimoniales) y que impiden que el adquirente pueda venderlo, hipotecarlo…El interesado en el inmueble, antes de comprar debe asegurarse de que esté cancelada dicha prohibición, o al menos contar con el consentimiento para la venta de la persona que la estableció. Prohibiciones de disponer administrativas, que afectan fundamentalmente a viviendas de protección oficial que están sujetas a una serie de requisitos como la obligación de destinarlas a domicilio habitual, unos niveles de ingresos que no excedan de determinados topes…Sólo se debe comprar cuando se hayan obtenido las autorizaciones pertinentes, si la compra se realiza durante el período establecido En los demás supuestos de adquisición de viviendas sometidas a algún tipo de protección, deberá pedirse a la administración competente la información sobre los precios, ya que no se pueden vender las viviendas por precios superiores a los establecidos.
Viviendas pública
Otras limitaciones administrativas que pueden aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad y que nos pueden dar más de un disgusto son los tanteos y retractos a favor de las Administraciones Públicas
Se dan por ejemplo en el caso de viviendas protegidas de nueva construcción que cumplan determinados requisitos e implican que si el propietario de las mismas quisiera venderlas estaría obligado a comunicarlo a la Administración titular del derecho, para que esta en su caso pudiera ejercitar el derecho de tanteo previo, o el derecho de retracto posterior a la enajenación. Y “no se debe comprar hasta que la Administración comunique que no va a ejercitar los derechos de adquisición preferente”, explica esta abogada.
Asunción Santos reconoce que estas cargas son bastante desconocidas y farragosas de entender por lo que recomienda acudir a un profesional en caso de que aparezcan en la nota simple que hemos solicitado al Registro de la propiedad para que un experto nos explique su alcance.
