Hablar de adquirir una vivienda son palabras mayores. Por eso, antes de comprar es fundamental analizar todos los aspectos legales que rodean dicha transacción para no tener sorpresas, puesto que es una de las decisiones económicas más importantes que se toman en la vida.
Para evitar sobresaltos y realizar una compra de vivienda segura es conveniente tener en cuenta una serie de premisas legales, para lo cual lo primero tenemos que distinguir si se trata de obra nueva o de un inmueble de segunda mano.
Sara García, abogada de Legálitas explica que en el caso de tratarse de una vivienda de obra nueva es importante asegurarse de que el promotor no se encuentra en una situación que comprometa el buen fin de la promoción. Para ello, podemos solicitarle justificante del seguro previsto por la Ley para garantizar las cantidades entregadas a cuenta en la compraventa sobre plano, así como del seguro contra defectos o vicios ocultos en la construcción.
Igualmente, en opinión de esta experta, se debe solicitar también una nota simple o un Certificado del Registro Mercantil “en el que podremos ver si existe alguna anotación como la existencia de un procedimiento concursal, al tiempo que es “conveniente solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad para verificar si la obra nueva se encuentra inscrita y comprobar así la titularidad y cargas”.
Y en el caso de tener intención de adquirir una vivienda usada “es aconsejable solicitar el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y una certificación de la comunidad de propietarios del edificio de que la vivienda está al corriente de todos los pagos y el vendedor tiene que presentar también al Notario el Certificado de Eficiencia Energética.
Informa esta abogada experta en derecho inmobiliario que, “en ambos casos, es también conveniente asegurarnos de que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y de que se han suscrito boletines con las empresas suministradoras de los servicios básicos (electricidad, agua, gas y teléfono) y verificar en el Registro de la Propiedad mediante una nota simple quien es el propietario de la vivienda y la existencia de posibles cargas o embargos”. Y aclara que “en esa nota simple veremos también, entre otras cosas, la superficie de la vivienda, la cuota que le corresponde en relación a la comunidad de vecinos, si es o no una vivienda de protección oficial o si existe un procedimiento en curso por irregularidad urbanística”.
Asimismo y si la comunidad de propietarios se encuentra constituida se recomienda solicitar copia de los estatutos y de las normas de régimen interior si las hay.
Si la vivienda tiene una hipoteca
La nota simple del Registro de la Propiedad puede darnos otra información valiosa: “podemos ver si existe una hipoteca sobre la vivienda” indica Sara García, quien recomienda solicitar información detallada de las condiciones de la misma “para poder valorar si nos interesa o no subrogarnos en ella”. En su opinión, “o mejor es solicitar al vendedor una certificación del banco con la cantidad pendiente de pago y el resto de condiciones”, precisando que “si no nos interesa y el banco no accede a negociar con nosotros una cancelación podemos exigir al vendedor que la cancele y contratar una hipoteca con otra entidad”.
Inscribir nuestra compra en el Registro de la Propiedad
Otro aspecto que quiere destacar la abogada de Legálitas es que “nuestra compra solo tendrá la protección que otorga el Registro de la Propiedad si consta en Escritura Pública y la inscribimos en el Registro”. “Por ello, aunque hayamos hecho un contrato privado, es conveniente acudir al Notario y otorgar la escritura”, recalca esta letrada. Y aclara que “aunque inscribir una compra no es obligatorio, nos protege frente a posibles fraudes del propietario anterior, como que venda la casa a otra persona, ya que ésta no podrá inscribir su compra en el Registro si consta inscrita en él la nuestra”. “También nos protege frente a situaciones asociadas al propietario anterior, como que tenga una deuda impagada y los acreedores quieran embargar la vivienda para cobrársela, ya que sigue a su nombre en el Registro de la Propiedad, advierte.
Haciendo notar que “en cualquier caso, en el supuesto habitual de que necesitemos financiar parte de la vivienda con una hipoteca sí que va a ser necesaria la inscripción en el Registro. El Banco nos la va a exigir por que la hipoteca requiere escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad”.
Pagar los impuestos
En materia fiscal, no hay que olvidar que en el caso de comprar una vivienda nueva, debe pagar al vendedor el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En el caso de comprar una vivienda usada, se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble y además, deberá abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Reclamar los defectos
Otra cuestión importante que no debemos perder de vista es que “el vendedor queda obligado por los defectos ocultos que tenía la vivienda en el momento de la compraventa de la vivienda y que aparezcan con posterioridad, aun cuando los desconociese precisando la representante de Legálitas que “si los defectos son importantes podrá renunciar a la compraventa (abonándole el vendedor los gastos que pagó) o bien a una rebaja en el precio”.
“En el caso de compraventa entre particulares el plazo para reclamar por vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega” precisa la abogada, quien subraya que “es importante tener en cuenta que este plazo es de caducidad, es decir que no se puede interrumpir, quiere ello decir que si no se llega a un acuerdo satisfactorio habrá que interponer la demanda dentro de dicho plazo”. Aunque precisa que “no obstante, si se nos ha pasado se podría estudiar si podríamos acogernos al incumplimiento contractual cuyo plazo actualmente tras la reforma es de 5 años”.
En el supuesto de una compraventa sobre plano, podrá exigir responsabilidades tanto al promotor, como al constructor y la dirección técnica del edificio por los defectos constructivos estructurales que pudieran aparecer durante un plazo de 10 años; por daños que afecten a la habitabilidad del edificio por un plazo de 3 años; y por daños causados en defectos de acabado por un plazo de 1 año. La Ley española exige que los posibles responsables dispongan de un seguro que garantice que, llegado el caso, pueda cobrar la indemnización sin problemas.
